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 楊先生 No.10 2009/10/27 上午 12:09:00 

前些日子我買下一棟法拍屋,因為這是法院拍賣的

所以我並不知道這棟房子裡面長什麼樣子,屋主是什麼樣的人

雖然比市價便宜,但是待拍到之後,才知道問題多多

首先,屋主是個大流氓,

我還得付一筆請人費找搬家公司來理論

又得再付一筆搬遷費請他走人,

待一切都ok之後

才知道該屋主水電費又沒繳交

我到電信局去請求改名

該局可惡的小姐竟然惡言相向說

你必須繳清這些多達五千多塊的電費,否則就給你斷水斷電

說話口氣實在令人氣憤

我想問的問題是

這些又不是我使用的

我必須要繳嗎

電信局應當自己找當事人來處理

我只是倒楣買了這間法拍屋而已,不是嗎

 

站長回覆  2009/10/28 上午 09:18:00

 

您好!

法拍屋超低市價,俗擱大碗,但先決條件,在投標前,您要把所有可能發生的成本預先盤算,並把它列入總標購成本,從您的投標價錢扣除下來,精準評估是這一次投標,還是等一個月下次拍賣打八折再進場投標。

有人說:「法院拍賣市場」是「一座永遠挖不完的寶山」,是「一條快速致富的捷徑」,長期涉足此行業的專業投資客,不是大富,也有小康。沒有大賺也有小賺,但高利潤隱藏高度的風險,除了不斷累積經驗,也要小心謹慎,詳細調查評估,才能買到真正便宜的法拍屋。

對一般沒經驗的民眾,最好能有熟識的法拍朋友協助,退而其次再找代標公司幫忙,否則很難應付法拍各種產生的問題。

像前屋主積欠電費,如果積欠費用超出3300元,可憑法院點交公文,向電力公司聲請新設,費用3300元,但斷電時間超過兩年的話,還要找合格甲級水電工聲請,一般費用約2000元左右。

假若積欠費用少於3300元,當然直接代前屋主繳清,然後更換所有權人名字反而省事。

 

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 黃先生 No.9 2009/10/23 上午 09:03:00

我在高雄法院網站找到數間法拍屋,朋友提醒我找有點交房子才有保障,但我挑選這幾間房子,雖然都有點交,只是每一間公告都註明「拍定有點交,惟實際使用情形,投標人應自行查明」請問點交房子還會有問題嗎.

 

站長回覆  2009/10/25 上午 08:48:00

 

您好!

法院進行查封時,會對現住人使用情形做查封筆錄,這筆錄在法律上有?對的效力;但因是否還有其它未出現的現住人,在投標前,查封後向法院呈報使用情況,而使點交產生變化;或者有爭議性的租約發生。基於法院執行拍賣的單位為民事執行處,對有爭議之紛爭,秉持「形式上之審查,不做實體上認定」,實務上各法院法官做法不一,法官的查封筆錄模糊、預留尾巴,也就不足奇怪了。

從民國70年代經常出現的筆錄:「依實際使用現況點交」,到80年代:「如債權人陳報屬實則點交,如不屬實則不點交」,到90年代「實際使用情形,請投標人自行查明」。不明確的點交筆錄,履見不鮮。

辦理強制執行事件應行注意事項第41、43點,明文規定,執行法院應確實調查占有人及占有?係,並詳載公告筆錄。然而,在實務上仍有不少比例,占有權源標示不明。

〔拍定後依債務人占有現況點交〕,即是依債務人實際占有部份點交;萬一有第三人主張租約,則債務人部份點交,第三人部份就要另以訴訟解決。

所以投標人,除了依公告筆錄外,另實地現場訪查,只要是債務人自住,?有出租第三人情形,法院應點交給得標人。


目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種:

一.可確定點交(佔40%)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

二.有條件點交(佔40%)
查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

三.確定不點交(佔10%)
查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。
在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。

四.點交變不點交(佔5%)
拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。
當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免「不點交」風險。

五.不點交變點交(佔5%)
拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。

以上五種點交狀況,對於有專業經驗之投標人,因個案及承辦法官的自由心證,而有不同判斷及解決方法;但如亳無經驗投標人,經常會有誤判情況及不正確處理,造成拍定後交屋極大困擾,不可不慎 !!

 

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 胡先生 No.8 2009/10/22 上午 11:51:00

1.對有性趣的案件投標 如何在投標前(或截標前10分

鐘)知道有多少人對此案件要投標

2.代標公司如何知道每個案件結標前投標人數

3.代標公司是否對標的物有準確的下標精準度

4.請代標公司代標是否會有圍標情形 就是相互傳遞訊息

以提高標的物價錢情形

5.請代標公司代標是否對標金有精準的訊息

 

站長回覆  2009/10/18 上午 12:02:00

 

您好!

很抱歉!對於您所發問的五項問題,內容及順序上,我不是很了解,只針對投標人數提供些意見供您參考!

在民國77年以前,投標人必需先將投標保標金,至法院會計室換發保管收據,再將收據與標單投入票櫃;聰明的投標人,會站在會計室旁「偷瞄」,或與會計室小姐維持良好關係,對於自己要投標案件,就能100%知悉競標人數。

 民國77年以後,各法院均改為保證金支票直接放置在投標單內,「會計室」這一招就失效;但那時每個案件都有規定投入指定票櫃,只要詳加研究當日會出標案件及其投標票櫃;投標一開始,守在投標室,眼睛盯著票櫃,研判競標人數,準確度約有80%以上。

 大約82年左右,全國各法院大都開放投標不限票櫃,「盯著票櫃」招式也過時了。由於資訊的暢通及透明化,花些精神,比較一年內,附近曾拍賣過的法拍行情及當地投資客的專攻案件,也能粗略判斷有多少人競標。

進入87年自住代標年代,投標室熱鬧滾滾;有投資人,更有太多自住型,透過代標公司進場投標。要想研判競標多寡,唯有下更多功夫;除法拍行情分析外,市面行情評估同樣要精準,而當地投標生態的掌握,也是不可或缺的。

 

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 李先生 No.7 2009/10/20 上午 12:46:00

我標到一間有車位的房子,之前去問說是有車位,但是等我準備搬進去後,管委會說沒車位,如果要用要付月租費,<真是晴天霹靂>那我不就買了比仲介還貴的房子........這是什麼法律啊?

 

站長回覆  2009/10/22 上午 11:45:00

 

您好!

投標法拍屋大樓,最常見的糾紛,就是大樓車位問題.

早期大樓車位產權,除管理委員會的停車證,地政機關登記是獨立產權,它擁有一張權狀,房屋被查封,房子與車位併同拍賣,比較沒有爭議.

但從民國80年後蓋的大樓,車位產權大部份登記在公共設施裡,與真正的大樓公共設施混在一起,法拍屋的車位糾紛就層出不窮;這些被拍賣的屋主,房子被查封,含在公共設施的車位,理所當然也同時被查封;有時連他自己也不曉得,或者他是惡意的,竟在被標走前,憑管委會的停車證,把車位先賣掉了.

車位屬不動產,要以登記為主,未經地政機關產權轉移是無效.這些法律常識不見得大家都懂,有一個案例,債務人憑管委會的停車證,出售車位,除了有代書辦理買賣合約外,該大樓主委還當見證人呢!

買法拍屋大樓時,要先辨明有無車位,可從歷年來,該棟大樓曾被拍賣的案例,分析公共設施比例有無異狀,有車位的公共設施比例一定比較偏高.

第二步查明該拍賣房子,每月繳納管理費金額中,有無含車位清潔費或維修費的數字;並詢問管理員詳細使用情形.探詢要有技巧,問到您想要問的,低調的調查,千萬不要打草驚蛇.

最後如確定有車位,但實際已出售別人,如果還要買,要當做沒有車位行情,壓低投標價位.得標後,透過訴訟,打官司取回車位.

在訴訟進行中,隨時與對方保持互動,只要他願意和解,貼補些和解費,讓官司早點落幕.不論他是善意第三者,還是蓄意與債務人勾結,反正您少標一個車位的錢,願意和解,用1/4或1/5車位的和解預算和諧結案,您也不吃虧!!

穩贏的官司如果糾纏一年以上,佔多大便宜也不值得了,您說是嗎!

 

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 鄭小姐 No.6 2009/10/18 上午 12:34:00  

我家房子是法拍屋,最近要第3次拍賣了

今天收到一封代書寄來的信,說我們可以退稅,叫我們趕快跟他連絡

房子被拍賣,已經很沒有辦法,如再遇到詐騙集團,那我們太慘了

退什麼稅,請教‧‧‧

 

站長回覆  2009/10/20 上午 12:37:00

 

您好!

買到法拍屋的得標人,7天內要繳清尾款,法院如何分配這筆款項呢?優先順序呢?

一 .執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。

二.扣土地增值稅,房屋稅,地價稅

三.抵押債權人(大部份都是銀行)分配,有多順位債權人時,依順位優先受償

四.普通債權人(幾乎是民間債權人),有多位債權人時,依債權比例分配

五.如有甚剩餘,分配給原屋主所有權人

而法拍屋的退稅是指上面第二項中的土地增值稅;目前土增稅有兩種稅率,一為自用稅率,一生只能享用一次,稅率10%,另一為一般稅率,從20至40%。

法院在做分配表時,根本無法得知債務人會用何種稅率,所以均統一以較高的一般稅率核課;如果債務人符合自用稅率標準,且願意以自用稅率辦理,在得標後收到稅單一個月內,要趕快到稅捐機聲請,那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院,即稱為法拍屋退稅額,法院再依分配表順序繼續撥發。

所以此筆退稅額,原則上抵押債權的銀行最先受償,所有債權清償有剩餘,才有輪到債務人的份。

債務人一生只有一次的自用稅率機會,依現在法院生態,此筆退稅幾乎跑到銀行口袋,怎麼會債務人願意趕在30天內到稅捐單位辦理呢?

法拍屋市場,從民國70年以來,就有少數的代書,專門接洽退稅額很高的法拍房地的屋主;取得屋主同意委託書後,就向抵押債權銀行談判,犧牲債務人一生一次自用稅機會,換取銀行同意回饋部份退稅款給債務人,達成三方贏家,當然第三方就是承辦的代書。

除非是家公營銀行,像台銀,土銀等,僵硬無彈性外,其餘民營銀行均可配合,只是每家的回饋金不同罷了。

 

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 張先生 No.5 2009/10/17 下午 11:54:00    

有關於法拍屋契約問題...法院公告
\"
現由第三人陳先生承租中,期間自95.09.01100.08.31..拍定不點交\"
這個標地物將於本次四拍...
請問這種房子可以買嗎??
10
月底就要開標了...
買了會有什麼問題...
是不是時間到了就可以請他走人了...還是他可以賴著不走..
要給他錢嗎??
那到100.08.31前可以跟他拿房租嗎??
請法拍高手指教....

 

站長回覆  2009/10/18 上午 12:02:00

 

您好!

不僅買法拍屋有點交問題,其實平常將房子出租,遇到惡房客,不付房租時,您上警察局,管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他,當然打官司一定會勝訴,但他還是不搬呢?那您就要拿勝訴判決書,到民事執行處聲請點交,跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋,司法程序約四個月時間才能強制交屋。

另外法院為什麼會有不點交呢?民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。
您要房客提早交屋給您,就要與房客協商,取得他的同意,甚至要貼補些搬遷費,來彌補他搬家的麻煩與損失,這也是合情合理。

法拍屋中有一半的租約是假的,臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走,查封時,故意與第三人製造假租約,使法院公告不點交,沒人敢來標,自己再用人頭低價買回。萬一被人標走,再以「不點交」強索高額搬遷費,尤其惡劣是惡性假租約。如
   一租金一次付清
   二長租期,低租金
   三以押金抵租金(或以債務抵租金)
   四以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金)
   五不定期租約
那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點,如果没有高超的法拍功力,您會讓他得逞!

如果您是法拍新手,要面對這麼高難度的案子,不妨放棄吧!畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到5%,法拍屋多的是,何必要碰這種房子。

假如您逆向思考,這些案子沒人標,可能更有機會低價取得,不妨一試也許買到便宜貨,那您就要找對人,有經驗的朋友,或專業可靠的代標公司幫您操盤,不然一不留神,就要掉入別人的陷阱!

 

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