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目前日期文章:200911 (25)

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 陳先生 No.38 2009/11/30 上午 11:10:00

我在今年8月28號標到一間法拍屋,請代書幫標的,得標後也請代書去和對方講請他搬家,但對方一拖再拖說甚麼房子是她老公的他人去工作阿等等...而他在11月中旬(點交前幾天)跑到我家要求搬家費但當時我並不在家我下班回來後才知他來找我爸要求6萬元的搬家費,而我爸好像有答應(對方不知和他說了甚麼回來我和我媽被罵了一頓(從買屋後到11月底才知道我買了一間房子),而今天30號要點交了她沒有出面,請代書去和她說他堅持要6萬(她東西都搬了除了神廳有3尊神以外)我以說可給她1~2萬她還是不要,縣再代書說要向法院申請強制點交(2月份),那如點交完成我到時還要給她搬家費嗎?搬家費移定要給嗎?我以將房子裡外、電緣和水龍頭都拍照了如她破壞怎麼辦?(高雄)

 

站長回覆  2009/11/30 下午 05:18:00

 

您好!

法院點交程序第一步發文通知對方,限15天內自動搬遷;大部份債務人都不會搬,法院再依得標人聲請,安排時間由書記官來現場協調交屋,稱為「履勘」;協調不成,再定期強制交屋,法院每一項點交動作都會郵寄公文通知雙方,而整個流程長達四個月以上。

您從8月28號得標,11月30號的點交,不論是履勘,還是強制交屋,法院真正的交屋,應該還要一個月時間;除了催促法院排出下一次點交的時間外,最好私下找對方再溝通,原則上搬遷費是少不了,只是多少罷了。

一般行情,在投標前,我們會提醒客人,投標價錢預扣1%的費用做搬遷預算,目標兩個月交屋,超出兩個月,1%的預算跟著打折扣;如果對方屋內裝潢不錯,客人也滿意,為了裝潢完整保留下來,我們會建議客人多出點搬遷費,留下裝潢,大家都是贏家。

法拍屋交屋工作是一門很專業的學問,不能讓債務人予求予取,甚至恐嚇破壞,也不能讓雙方協商弄僵,是否能圓滿交屋,負責代標的中間人是很關鍵的角色。

 

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 康小姐 No.37 2009/11/30 上午 12:34:00

先生名下的房子被法拍, 太太可以去法院參加競標嗎? (台南)

 

站長回覆  2009/11/30 上午 11:03:00

 

您好!

如果太太以先生名下的房子擔保借錢,太太是債務人,先生是義務人;但先生以自己名下房子借錢,先生是債務人同時也是義務人,太太是無關係的第三人。

法律上債務人不能標購自己的法拍屋,但其它的親人,如配偶及孩子則不受限制;然而大部份的配偶都互為擔保人,萬一拍賣款不足清償,擔保人得標後又會被查封拍賣。

房子被拍賣後,法院如何分配拍賣款項呢?優先順序呢?
一 .執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。
二.扣土地增值稅、房屋稅及地價稅
三.抵押債權人(大部份都是銀行)分配,有多順位債權人時,依順位優先受償。
四.營業稅、所得稅等國家欠稅。
五.普通債權人(幾乎是民間債權人),有多位債權人時,依債權比例分配。
六.如有甚剩餘,分配給原屋主所有權人。 如不足清償債權人債務,法院會核發債權憑證,俟發現債務人有財產時再執行。

所以擔保人要參加投標時,必須先了解拍賣款會如何分配,債務能否完全清償?

 

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 鄭小姐 No.35 2009/11/29 上午 12:25:00

請問法拍屋賣出,是含傢俱鐵窗嗎?房子被拍賣出了但不瞭解的是?拍賣是含裡面的傢俱和鐵窗(這是我們自己花錢用的)嗎?因為要找房子租,想把家裡的傢俱和可用的東西都搬到新家能省則省但不知這樣會不會違法?謝謝~  (高雄)

 

站長回覆  2009/11/29 上午 09:59:00

 

您好!

民法第811條〈不動產上之附合〉動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。

附著於房屋的裝潢因不具獨立經濟價值,稱為房屋之從物,根據主物之處分及於從物原則,買到房屋的主物,即同時一併購買到這些附著物裝潢。

而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍,拍賣後,仍屬原屋主所有。 法令的規定有時會有漏洞,部份裝潢介於固著物與非固著物之間,認定上會有些模糊;譬如大型中央空調、鐵窗,每位法官的看法不完全一樣。

有經驗的投資客,主要希望提早和諧交屋,遇到模糊邊界的附著物,比較不會計較,甚至在投標前會預算一筆搬遷費,換取債務人不要拆東拆西。

參考法條:

民法第 68 條
非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣。
主物之處分,及於從物。


民法第 862 條
抵押權之效力,及於抵押物之從物與從權利。
第三人於抵押權設定前,就從物取得之權利,不受前項規定之影響。
以建築物為抵押者,其附加於該建築物而不具獨立性之部分,亦為抵押權效力所及。但其附加部分為獨立之物,如係於抵押權設定後附加者,準用第八百七十七條之規定。

 

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 林小姐 No.36 2009/11/29 上午 12:33:00

買法拍屋可以先看房子嗎? (台北)

 

站長回覆  2009/11/29 上午 08:31:00

 

您好!

法拍屋是債權人透過法院公權力,強制拍賣,所以原屋主對來看屋子的人難免有抗性;加上拍賣之前,他仍擁有所有權,來看房子的人又不一定誰能得標,所以買法拍屋的特性,就是不能看房子。

有少部份的案例,先透過第三人與對方協商,甚至先談好後爾交屋的搬遷費,那就可以先看房子了。然而實際經驗,剛開始時,債務人的姿態是很高的,要先談好搬遷條件,幾乎是不可能的。

投資法拍屋,事先的調查與判斷是非常重要的,從左鄰右舍的探查及債權銀行的深度了解,法拍高手除了可以評估房子好壞外,研判房子有無重大瑕疵,譬如凶宅、海砂屋、輻射屋,都不是難事;最重要是要低調進行,不能因為評估調查,而引起附近想要投標人的緊張,屆時造成價格競標,反而得不償失。

對投標生手,不能看屋是一件很大的風險,但對於一位專業的投資客,不能看屋郤是利潤之所在。 每一次流標,債格即打八折,流標兩次即腰斬;容許些許的小瑕疵,花個十來萬整修,房子又是漂漂亮亮的,能少標百來萬,不能看房子當然無妨。

 

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 陳先生 No.34 2009/11/28 下午 12:50:00

請問若標到,國民住宅,是不是要住1年以上才能賣(高雄)

 

站長回覆  2009/11/28 下午 10:55:00

 

您好!

【國民住宅條例 】2005/01/26修正公佈

第十九條 政府直接興建之國民住宅,其承購人居住滿一年後,得將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。其承購、承典、受贈或交換人,如具有國民住宅購買資格者,得按原承購人之國民住宅貸款餘額及剩餘期限,申請國民住宅貸款。

取得使用執照滿十五年以上之國民住宅,其出售、出典、贈與或交換該住宅及基地,不受前項規定之限制。


在民國九十一年十二月十一日國民住宅條例未修正前,購買法院拍賣或中古國宅均受到相當資格的限制。

在國民住宅條例第十九條修正前規定:「政府興建之國民住宅,其承購人居住滿二年後,經該管國民住宅主管機關之同意,得於提前清償國民住宅貸款本息後,將該住宅及基地出售、出典、贈與或交換。

其承購、承典、受贈或交換人應以具有購買國民住宅之資格者為限,並視同國民住宅配售戶。」第二項規定:「國民住宅及基地之出售,國民住宅主管機關有優先承購權。

原承購人及其配偶,或共同生活之直系親屬及未婚之兄弟姊妹,自出售其住宅起五年內,不得再行承購或承租國民住宅。但由國民住宅主管機關承購其住宅者不在此限。」

不過修正後第十九條已將承購國民住宅「應以具有購買國民住宅之資格者為限」等規定刪除,即從民國九十一年十二月十一日起,購買法院拍賣或中古國宅,投標人已經不再受應具有國宅資格的限制了。

但新購國民住宅條例第七條第三項內所規定,由「政府直接興建之國民住宅」,仍須受到「國民住宅出售出租及商業服務設施暨其他建築物標售標租辦法」第四條所規定之資格限制,其規定之條件即須符合下列資格:

A. 年滿二十歲,在當地設有戶籍者。

B. 與直系親屬設籍於同一戶或有配偶者。

C. 本人、配偶、戶籍內之直系親屬及其配偶,均無自有住宅者。

D. 符合行政院公告之收入較低家庭標準者。有下列情形之一,得不受前項第二款之限制:

(A)年滿四十歲無配偶者。

(B)父母已死亡,戶籍內有未滿二十歲或已滿二十歲仍在學,身心障礙或沒有謀生能力且均無自有住宅之兄弟姊妹需要照顧者。

所以購屋者如要新購國民住宅,就無法像標購法拍國民住宅中無國宅資格的限制了。

新購之國民住宅,依其條例第十九條規定:「政府直接興建之國民住宅,其承購人可在於居住滿一年後,(一年指應將戶籍設於該址),則可將該住宅及基地出售。

或於取得使用執照滿十五年以上之國民住宅,其出售則不受居住滿一年之限制。」

標購法拍國宅出售有無限制

標購法院拍賣之國民住宅,如得標人日後欲再行轉讓或出售時,是否有受到國民住宅條例第十九條「居住滿一年」的限制呢?

依據內政部民國九十二年八月二十八日營署宅第0920051120號函釋,則認為購買國民住宅為取得使用執照未滿十五年者,其拍定人再行轉讓時,仍應受住滿一年之限制,若該國民住宅為
取得使用執照十五年以上者,則其拍定人再行轉讓時,不受居住滿一年之限制。

所以標購法院拍賣之國民住宅,還是有國民住宅條例第十九條須「居住滿一年」的限制。

如果您標到法拍國宅,馬上就找到價錢不錯的買主,其實雙方還是有買賣變通方法;我在民國85年標到一間台北市士林區的國宅,那時是要受兩年設籍轉售限制,我準備先出租收取租金,等時間到再賣,沒想到竟有強烈竟願買主出現,我們打了買賣契約,對方付我七成款項,餘三成開立商業本票給我,我除了交屋給他使用,房子也給對方辦第一順位設定,等滿兩年,我們也順利完成過戶,買賣款項結清。

戲法人人會變,各有巧妙不同,上有政策,下有對策,提供給您做參考。

 

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 賈先生 No.33 2009/11/28 上午 06:36:00

請問,法拍屋不點交的案子投標前有可能請銀行的人閱卷嗎?還是有其他的方式可以去閱卷,謝謝!!(台北)

 

站長回覆  2009/11/28 下午 12:49:00

 

您好!

每件不點交的拍賣案子,因承辦法官及書記官的習性,將不點交的原因、筆錄刊載在公告上詳細程度有所不同;有些租約內容公告非常清楚,如承租人姓名、租期、租金多寡全部在拍賣公告內,有些則只公告第三人租用中,拍賣後不點交,讓投標人承受很大的風險。

除了法官的習性,有時在查封時,無人在場,法院在拍賣房子門口張貼查封公告,並留字條請現住人回報,並命債權人五日內查報使用情況;如果債權人查報不實或不完整,法院只能就查報情形公告在查封筆錄內。

閱卷權利當事人為債權人、債務人及得標人,投標人在投標前是不符合資格的;所以針對不點交案子,先找債權銀行承辦人,了解查封筆錄;如有必要,請債權銀行以當事人身份聲請閱卷,由您當代理人進入法院閱卷,以便清楚不點交內容是可行的,但如何表達您投標的強烈意願,是否能說服銀行接受,看您的功力了!

其實自民國85年強制執行法大翻修,有租約的法拍屋,在第一次拍賣雖然公告不點交,但只要第一次拍賣無人投標,債權銀行即能以民法第866條聲請排除租賃權,第二次拍賣即為點交公告,就不需閱卷了。 

 

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 徐先生 No.32 2009/11/28 上午 04:51:00

請問一般法拍屋怎麼定投標底價? (台南)

 

站長回覆  2009/11/28 下午 12:39:00

 

您好!

法院拍賣不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份,房屋又分主建物(含附屬建物),增建物(未辦保存登記)及共同使用部份(可能含車位坪數),而座落之土地從一筆至數筆都有可能;每一樣標示都要訂底價,拍賣原則,是分別標價,合併拍賣,以總價最高者得標。

所以不動產鑑價公司在收到法院送來的法拍屋,他要根據法院查封的各項不動產標示,各別估價;原則上,土地依當年度公告現值,房屋依房屋評定現值,做小幅度略為調整,即完成估價報告書。

估價完成後,法官會再徵詢債權人及債務人的意見,除非提出的意見與估價數字有極大出入,而且法官認為估價結果確實有相當問題,否則實務上很少會再提交第二家重新鑑價。

其實目前法拍市場,資訊暢通,投標者眾,市場自動會平衡底價的高低;縱使估價與市價有落差,如偶而出現第一次拍賣底價太低,造成投標室大爆滿,第一拍就高價出標;相反訂得太高,也會有拍賣四次也賣不掉的窘境。  

 

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 曾先生 No.31 2009/11/27 上午 10:47:00

我想標一間法拍屋,雖然很便宜,但我打聽左鄰右舍,聽說債務人80多歲母親住在裡面,行動不方便,債務人放風聲,房子拍賣後,他不會管,買的人要照顧他母親到百年,所以鄰居都不會買,請問我買了後要怎麼處理;很急~再三天就要投標了,謝謝...(高雄)

 

站長回覆  2009/11/27 上午 11:39:00

 

您好!

在法院點交程序進行中,如果無法協調對方自行搬遷,只得透過法院公權力處理;碰到上年紀的老人,記得與書記官提醒,發文通知社會局配合點交派人請來協助老人送安養院,如有精神病患住在裡面,拍定人需提前向社會局說明,讓社會局安排無障礙之家到場帶走精神病患。

當社會局要帶走行動不便的老人之前,法院都會警告債務人,如任由社會局安置,債務人將有遺棄之罪;這種提醒非常有效,社會局人員通常只是到場擺場面而已,實際上債務人還是自行帶走安置的。

 

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 吳先生 No.30 2009/11/27 上午 12:34:00

我爸媽去年9月辦好產權過戶.(十月初有辦第一次點交).可是到現在,原屋主一直推拖不搬走,說什麼要隔壁房子蓋好才要搬.請問面對這種情況,法院通常會拖多久才會進入第二次強制點交呢?版主能不能回答一下!感激不盡~!謝謝!  (台南)

 

站長回覆  2009/11/27 上午 10:51:00

 

您好!

●法院對有點交的房子,所提供的點交服務流程如下:   

一‧得標人繳清尾款,取得「不動產權利移轉證書」後,向法院聲請點交;法院收文後,發文給債務人,命債務人15天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。   

二‧拍定人在15天內隨時查看後,發現債務人並未搬遷;15天期滿即向法院陳報債務人未搬離,請法院繼續進行點交動作。法院收文後,再發文通知債務人,法院將定期來房屋現址履勘,請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人,並請拍定人通知管區派出所,派警員前來協助。發文內容特別註明:「履勘不因債務人不在而停止」。   

三‧履勘時,法院協調雙方交屋時間,此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日,法院不介入搬家費多寡爭議,但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。   

四‧如協調不成,拍定人可即遞狀,請求法院進行後續點交流程;法院收文後,再發文通知債務人,法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人,除請拍定人安排管區警員外,另準備搬家公司待命。 從拍定日到交屋完成,如依賴司法程序解決,約四個月至六個月不等;但如中途有狀況發生,時間又會順延,點交時間超過一年的案子,在法院是時有所聞。

●會有何狀況發生呢?        

1.履勘或強制點交時,債務人自己鎖在裡面,此時法官會叫拍定人安排鎖匠,萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢?甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖,當日法官流程又不只一處,等太久也許法官就會順延您的案子了。        

2.強制點交時,債務人躲起來不出現,屋內郤留置一大堆東西,法院只得現場清點造冊。清點時間1、2個小時,法官還會接受;萬一像板橋法院一間錄影帶的房子,法官清點五個多小時仍未完成,最後還是喊暫停,打道回府。 緃使順利清點OK,所有留置物都要交給拍定人保管;有些法官不怕後遺症,會同意留置物放在房屋現場保管,有些法官會堅持運往別處保管,拍定人就要馬上提供保管地方,否則又要順延了。        

3.法院履勘,協調雙方和解時,如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官,拍定人又不懂得據理力爭,當和解條件一面倒向有利債務人時,拍定人可就進退兩難。

●高桿點交,配合法院強制公信力,與債務人耐心溝通 有經驗的投標人或代標公司,非常了解法院點交程序,事先會推演點交過程各種狀況,絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」,但引導法官合理配合有利於拍定人,並非難事,就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交,除配合法院強制公信力,另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調,貼補少許搬家費,讓債務人和諧早日交屋,才是上策!!

 

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 張先生 No.26 2009/11/25 上午 09:07:00

我曾經出售過房子,,我知道買方要繳房屋契稅,賣方要繳土地增值稅

我訂了一份法拍屋資訊,才知道買法拍屋也要繳土地增值稅,這是為什麼?
(竹苗)

 

站長回覆  2009/11/25 下午 02:34:00

 

您好!

在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,土地增值稅是債務人的義務,而且法院也會從得標人繳的款項中,優先扣除土地增值稅。

跟據86年10月的法令,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~40%,最少要繳16萬稅金。

一般稅率20~40%的計算,對於一般人很難了解;我以三個簡單例子來試算,可能較清楚(暫不考慮物價指數):
     1‧前手100萬到後手150萬,增值額150-100=50萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,所以增值稅為50萬*20%=10萬元。 
     2‧前手100萬到後手250萬,增值額250-100=150萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;所以增值稅為100萬*20%+50萬*30%=35萬元。 
     3‧前手100萬到後手350萬,增值額350-100=250萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;第二倍以上部份,40%稅率;所以增值稅100萬*20%+100萬*30%+50萬*40%=70萬元。

也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎?

所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。

 

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 李先生 No.29 2009/11/26 下午 01:16:00

我家被法拍了~今天也收到分配表,於12月二十一日會實行分配~家人都無異議的情況下, 剩餘的金額大概多久會通知我們領取呢?又要如何領取才不會被其它欠錢的銀行所領走呢? 支票跟匯款哪一種的風險比較小?這剩下的金額雖然很小可是卻對我們家的幫助很大, 我們真的很需要這筆錢來渡過難關,可是卻也很怕被其它沒有參與分配的銀行所領走, 請幫幫我,教我如何才能儘快領到這筆錢好嗎?謝謝!! (高雄)

 

站長回覆  2009/11/26 下午 03:35:00

 

您好!

分配表註明於12月二十一日實行分配,其實是12月二十一日前可提出異議,如屆期前無人異議,承辦書記官還需七天作業時間才能寄出款項。

如分配表中的債權人尚有未參加分配的債權額,債權人立即聲請強制執行,您們剩餘款項絕對拿不到;如果是其它未參加分配的債權人,根本不知分配時間,那不管支票或匯款,您們都會領得到,理論上還是拿支票比較保險。
 

 

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 王先生 No.28 2009/11/26 上午 10:25:00

看到法拍屋,價錢合理,地點OK,屋況從對面大樓看過去也OK,且確定是空屋問題是,這個拍案只拍建物,不包含土地持分如果買下來,後續可能會有哪些困擾 (台北)

 

站長回覆  2009/11/26 下午 01:11:00

 

土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正) 第 104 條

基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

類似這種土地與房屋產權分割拍賣的案子,如果另外未拍賣的土地所有權人是屬於私人所有,有很大的可能投標是白做工,因為對方會行使優先購買權,以您得標價格優先承買。

民法 (民國 98 年 06 月 10 日 修正) 第 876 條

設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而僅以土地或僅以建築物為抵押者,於抵押物拍賣時,視為已有地上權之設定,其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者,得聲請法院以判決定之

設定抵押權時,土地及其土地上之建築物,同屬於一人所有,而以土地及建築物為抵押者,如經拍賣,其土地與建築物之拍定人各異時,適用前項之規定。

假如土地與房屋同屬於一人所有,則您買到房屋,即同時擁有土地的地上權;萬一不為同一人所有,而且房屋對土地是無權占有,地主會等您標到,向法院聲請拆屋還地,屆時您投標血本將一去不還。

另有一種情況,土也產權為政府單位,像高雄市,有很多土地所有權為土地銀行或高雄市政府,您得標,他們不會行使優先承購權,而且土地會長期出租給您,不會要求拆屋還地;等價錢很便宜時,不妨投資標下來,扣掉土地租金,不管自住或再轉出租,每年不用繳地價稅,早晚土地也是要賣給您,應該也是蠻划算的。

但要注意,無法取得銀行貸款。  

 

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 林先生 No.27 2009/11/26 上午 10:08:00

朋友的房貸繳不出來,房子要被查封了,之前也有借錢給他,但他無法還清我借他的錢,剛好最近有想要換房子,請問我有機會優先購買他的房子嗎??他連房地契都交給我了說?? 他貸了7百萬,我可以跟銀行商量用5百萬買下嗎??(高雄)

 

站長回覆  2009/11/26 上午 10:30:00

 

您好!

不論是租屋的房客或債權人,在拍賣程序進行中都沒有優先購買權。

銀行的抵押債權是優先於您的普通債權,拍賣款還要先扣法院執行費用、土地增值稅,再輪到銀行貸款分配後才輪到您,可能拍賣後您分不到錢,您要有心理準備。

房地產權狀可以報遺失再聲請,一般借款拿權狀保管,是怕借款人再拿權狀脫產過戶或抵押借款;拿權狀保管時,雙方訂有保管協議,屋主再向地政機關報遺失聲請,他就了犯違造文書的刑事罪了。

銀行借700萬,要協商銀行500萬沖帳,幾乎是不可能的事,銀行的姿態很高,最多少收遲延利息或違約金而已。

建議等拍賣再進場投標,您比別人能知道房子內部屋況好壞,您標到後,點交房屋時您朋友應該不會對您抗爭,您擁有比別人投標的好條件。

以上回覆,希望您能滿意,歡迎繼續發問

 

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 李小姐 No.25 2009/11/25 上午 12:11:00

請問朋友欠數家銀行卡債,房屋被法拍後其金額仍不足償還卡債,其拍賣金額是如何分配給債權銀行的~再請問此一狀況下~銀行會算滯納金及利息嗎~
(台南)

 

站長回覆  2009/11/25 上午 01:13:00

 

您好!

Q1:房子被拍賣後,法院如何分配拍賣款項呢?優先順序呢?
一 .執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。

二.扣土地增值稅、房屋稅、地價稅(民國96年修法將房屋稅、地價稅從第四順序改為同土地增值稅優先分配)

三.抵押債權人(大部份都是銀行)分配,有多順位債權人時,依順位優先受償。

四.營業稅、所得稅等國家欠稅。

五.普通債權人(幾乎是民間債權人),有多位債權人時,依債權比例分配。

六.如有甚剩餘,分配給原屋主所有權人。

如不足清償債權人債務,法院會核發「債權憑證」,俟發現債務人有財產時再執行。


Q2:債權銀行本金+利息及滯納金(也稱違約金)總額如在設定抵押額內,則為第三順序分配的抵押債權;如有超出,超出部份列為第五順序普通債權。

一般銀行的違約金是以未繳納貸款利息的10%計算,但超過六個月後,則以利息20%計算。

以上的回覆,希望您能滿意,歡迎繼續發問。

 

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 廖先生 No.23 2009/11/23 上午 01:30:00

大師好, 有法拍農地的疑問要請教, 請解惑之
甲: 法拍農地土地所有權人,農地上有乙之建物,謄本標示部其他登記事項為空白,特定農業區/農牧用地。
乙: 建物起造人(建物無保存登記 , 有房屋稅籍),建物未併入甲農地法拍。
丙: 已有與法拍農地相鄰之農地(地面上無建物), 本次想法拍購買甲之農地。
問題1.丙購買甲之農地後,是否可將原先就有之農地與新購甲之農地做合併分割,將有建物基地之農地獨立一小塊,沒有建物基地之農地並入丙原先就有之農地? 要是無法拆屋還地損失也較少.
問題2.假設甲與乙曾同為一人,則耕地拍賣後與耕地上之違建物是否也適用民法第876條,而形成不定期租約?
問題3.如耕地與耕地上之違建物適用民法第876條,形成不定期租約時, 因耕地上有違建物可否引用土地法第114條及民法第432條終止租賃關係? 解除租賃關係後再依民法第767條要求乙拆屋還地?
Thanks and Best Regards, David (台北)

 

站長回覆  2009/11/24 上午 12:28:00

 

您好!

甲與乙如同為一人,債權人理應併同查封甲地與乙屋,所以實際上甲地與乙屋應不為同一人。

有可能同一人所有,為避免債權人同時查封,趕快脫產把建物從甲移轉為乙。

民法877條併付拍賣是針對未保存登記建物,只要同一人所有而且建物是在設定抵押之後才蓋的,債權人可以併同建物拍賣;但有一些不肖業者會教導債務人,把建物過戶給第三人所有,或者讓第三人宣稱該建物為其所起造,讓債權人無法併付拍賣,這種案子對債權人及投標人相當頭痛。

所幸民國97年民法877條做了修正,只要為設定抵押之後所蓋,不論起造人是債務人或第三人,債權人均可聲請併付拍賣。

向銀行設定抵押之時,銀行標準作業程序,均會請債務人切結聲明,設定抵押之時,抵押物無出租及增建物,如果他日被拍賣,竟跑出第三人主張在抵押前即有增建物,讓債權人不能併付拍賣,那債務人就牽涉到偽造文書,使公務員登載不實之刑罰了。

如果您目前看到的拍賣公告乙屋未在拍賣範圍,第一步先找債權銀行詢問,為何沒有併付拍賣,是銀行承辦人疏於職責或者未了解民法877條的新修正呢?這條法令是可以朔及既往的,縱使設定抵押時間是在97年修法之前,目前也能重新要求法院併付拍賣。

對不起,沒能針對您的問題直接回答,希望這樣的回覆也同樣能解決您的問題,歡迎繼續發問。


參考法條:

【民法第 877條】 土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於
必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對
於建築物之價金,無優先受清償之權。
前項規定,於第八百六十六條第二項及第三項之情形,如抵押之不動產上
,有該權利人或經其同意使用之人之建築物者,準用之。

 

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 吳先生 No.22 2009/11/23 上午 12:54:00

我有注意一棟法拍屋,私人查封,底價連還第一胎銀行都不夠
法院曾公告拍賣無實益停止拍賣,可是前幾天卻被標走
為什麼還會拍賣出去呢? (高雄)

 

站長回覆  2009/11/23 上午 11:14:00

 

您好!

名稱:強制執行法 (民國 96 年 12 月 12 日 修正)

第 50-1 條 應查封動產之賣得價金,清償強制執行費用後,無賸餘之可能者,執行法
院不得查封。
查封物賣得價金,於清償優先債權及強制執行費用後,無賸餘之可能者,
執行法院應撤銷查封,將查封物返還債務人。
前二項情形,應先詢問債權人之意見,如債權人聲明於查封物賣得價金不
超過優先債權及強制執行費用時,願負擔其費用者,不適用之。


相關網址如下:

http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1B001000450-1


這一種情形都是發生在第一順位債權銀行並未提出強制執行動作,可能是後順位債權人提出的,或是普通債權聲請查封。

如果連底價都不足清償第一順位債權人時,法院會以拍賣無實益要求強制執行債權人撤回執行;如債權人堅持繼續執行,則此債權人需切結願負擔執行費用,法院才會淮其繼續拍賣。

會有這種狀況發生,主要有三種可能,其一是債權人認為有可能超底價出標,願意賭賭看;其二要強逼債務人與其和解,看債務人會不會讓房子低價被標走,而在開標前與其和解;其三債權人也中意這一間法拍屋,有意進場投標。

 

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 陳先生 No.20 2009/11/20 下午 09:26:00

民法規定,房屋租賃契約租期超過五年,須經公證才能適用「買賣不破租賃」之規定。
我雖然取得租約影本,上面也完全沒有公證的印章或文字,可是還是不敢確定該租約有無辦理公證。請問:目前法院公證處或一般公證機構辦理公證時,會在原租約上蓋印章及加註文字嗎?還是另外開給公證證明書,或者兩項都有。如果在原租約上蓋印章,請問一般多蓋在哪裡?加註文字,會寫些什麼?我拿到的租約影本完全沒有公證機構的印章或文字,是否可以認定沒有辦過公證?(台北)

 

站長回覆  2009/11/21 上午 12:10:00

 

您好!

【民法425條】

出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租
賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,
不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。新所有權人成為新房東,如果要求房客交屋,就違反了民法第425條「買賣不破租賃」之規定。

但為防止長租期假租約綁住新所有權人,政府在中華民國八十八年四月二十一日公佈修法,五年以上長租期的租約需經公證才受民法第425條的保障。

由於法律不溯既往,如果租約是在88年4月21日之前簽訂超出五年的長租約,縱使是私約非經公證,承租人還是有「買賣不破租賃」之保障。

租約公證除了在法院進行外,也可透過民間公證人公證,但公證租約一定有「公證」字眼,而且租約內容也能看到是法院或民間公證人的名稱,您如果拿到的租約影本完全沒有公證機構的印章或文字,那就表示是私約,未經公證。

雖未經公證,您還是要注意租約簽訂起始日期是否在88年4月21日之前,那是關鍵之所在。

以上的回覆,希望您能滿意。

 

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 林先生 No.21 2009/11/21 上午 12:16:00

我在高雄法院的拍賣公怖欄 看到很多被拍賣的房子,有些是「拍定後點交」 有些是「拍定後不點交」 還有「一樓有點交,二樓不點交」 為什有那麼多種 ?
(高雄)

 

站長回覆  2009/11/21 下午 02:18:00

 

您好!

目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種:

一.可確定點交(佔40%)

查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

二.有條件點交(佔40%)

查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

三.確定不點交(佔10%)

查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。

在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。

四.點交變不點交(佔5%)

拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。

當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免「不點交」風險。

五.不點交變點交(佔5%)

拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。

以上五種點交狀況,對於有專業經驗之投標人,因個案及承辦法官的自由心證,而有不同判斷及解決方法;但如亳無經驗投標人,經常會有誤判情況及不正確處理,造成拍定後交屋極大困擾,不可不慎 !!

另外有混合以上五種點交狀態,例如拍賣一間透天二樓房子,一樓原屋主自住,二樓出租別人,就是「一樓有點交,二樓不點交」;這也叫「房子部份點交,部份不點交」。

 

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 陳小姐 No.19 2009/11/19 上午 11:12:00

我想買一棟透天法拍屋,昨天我朋友突然告訴我,說拍賣公告有一段話,『建物佔用毗鄰土地,該建物來有被拆除之虞』,我有點怕怕
,請問可以標嗎?(khh)

 

站長回覆  2009/11/19 下午 10:51:00

 

您好!

透天的房子蓋好交屋後,幾乎屋主沒有不違章增建,這些增建部份沒有權狀,俗稱未保存登記建物;而真正有權狀合法房子,在建築時,從聲請建築執照到交屋請領使用執照,實際上不可能蓋到別人的土地,所以會佔用到他人土地清一色都是增建物,而且佔用到的地方以道路用地居多。

這類房子碰到被法院查封時,由於地政事務所沒有未保存建物的登記資料,如建號、面積、平面圖,法院為能登載在拍賣公告,會發文囑託地政機關代為測量,編臨時建號、測面積、描繪平面圖,讓想要投標的人,也可從地政機關調閱資料;等房子被拍賣出去,法院又會發文另囑託塗銷未保存登記,從此未保存部份又在地政事務所消失了。

因為是臨時建號,在地政機關是不合法的,所以大部份的拍賣公告都會註明「拍定人不能依不動產移轉證書登記所有權,該建物來有被拆除之虞」;然而台灣的透天房子沒有違章增建反而是稀有動物,不要說買法拍屋,就是一般房子買賣,買主也要面對被拆除之虞,但只要不是太過份的增建,這會被拆除嗎,答案是不太可能的。

另外對於建物佔用毗鄰土地,因佔用部份大抵是道路用地或是鄰居的法定空地,通常占用面積不大,甚至只是房子上面突出物,如下雨接水漕;房子居住那麼多年無人抗議拆遷,您買了這種法拍屋,會被檢舉報拆除機會微乎其微。

縱使萬分之一的機會被您碰上,一定要將佔用部份拆除,因佔用面積不大,只要稍為花個幾萬塊,略為修建,也可以解決的。

如果您不放心,可先到地政事務所調閱平面圖,仔細查看,清楚佔用部份的詳細情形後,再決定是否投標,也許是比較保險的方法。

 

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 康先生 No.18 2009/11/17 下午 11:52:00

我堂弟上個月買了法拍屋,目前正透過代標公司與原屋主洽談交屋問題,原屋主說要向我堂弟租,租金條件不錯,出租給原屋主好嗎?

 

站長回覆  2009/11/19 上午 10:59:00

 

您好!

標到法拍屋,7天內要繳清尾款,約10至15天即可收到法院核發之「不動產權利移轉證書」,收到證書即代表取得所有權。

此時一方面您們請代書辦理產權過戶,約15天左右,會取得地政機關之權狀,另一方面開始向法院聲請點交。

取得所有權後,自住或投資轉手出售或是任何其它處分,那是您們的權利;原屋主要買回或承租,就看雙方談妥的條件以及您們是否接受。

一般而言,法拍市場中,經常會碰到原主要買回或繼續承租;如果自己不是急著要使用,只要條件合意,賣給原屋主或出租,省了四個多月交屋時閶,也免了搬家費支出,何樂不為?但對有經驗投資人,這是很棘手的事情,賣給原屋主,在他被拍賣的困境時,也知道您標的價錢,您要賺他一筆,很難讓他接受;不賣給他,可能會引起他的點交抗爭度。

原屋主就是財務困難,才會淪落法院被拍賣,縱使談妥價錢,其付款條件也會拖拖拉拉,搞不好最後付不出尾款;房子又在他手上,您急他是不急的,原來是有點交,只要雙方簽下買賣契約,執行法院就不再負責點交了;買賣行為暫時停頓,此時點交變成不點交,這是賣給原屋主最大夢饜,您們一定要小心。

另外如出租給他,萬一付了幾個月房租,付不出來了;或是租期屆止,要交屋了,他跟您要求一大堆條件,當然您不能讓他牽著鼻子走;可是您已不能回頭再找法院(民事執行處)聲請點交,您們的紛爭,您要委請律師,向法院(民事庭)進行訴訟,等官司打贏了,再向民事執行處聲點交...

原屋主要買回或承租時,大部份的代標公司為了早日結案,都會樂觀其成。但有職業道德的代標公司,會分析利害關係,建議得標人拒絕,以1000個理由推掉。但如何推得漂亮,讓原屋主感覺,得標人很願意配合,但有太多無奈因素阻擋;使原屋主死了這條心,又不會反彈,這是考驗您的代標公司,折衝協調的功力夠不夠!!

 

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