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 何先生(高雄)  No.93 2009/12/30 上午 09:33:00                            [法拍程序]

我想要買法拍屋不過對這不熟有些問題請教一下~ 1/若沒有頭款的話~我就算標到了那有辦法在七天內就跟銀行籌到這筆款項或將後續的貸款程序在規定時間內搞定嗎? 2/法拍屋是不是不能看屋內狀況? 3/網上公布的第n拍標價是一定要標在那之上嗎?因為我聽說要打折標...??? (高雄)

 

站長回覆  2009/12/30 下午 09:29:00

 

您好!

Ans1:

投標法拍屋需先準備兩成保證金,得標後七天內繳足全部價金,目前有多家銀行提供法拍屋代墊尾款業務,如板信銀行、聯邦銀行,只要信用無異常,銀行會幫忙代墊八成尾款,等一個月取得權狀,再由該銀行辦理貸款還代墊款。

所以目前買法拍屋如同一般房屋買賣,只要兩成頭款即能輕鬆購屋,沒有頭款,那就望屋與嘆了!

Ans2:

法拍屋是債權人透過法院公權力,強制拍賣,所以原屋主對來看屋子的人難免有抗性;加上拍賣之前,他仍擁有所有權,來看房子的人又不一定誰能得標,所以買法拍屋的特性,就是不容易看房子裡面屋況。

有少部份的案例,先透過第三人與對方協商,甚至先談好後爾交屋的搬遷費,那就可以先看房子了。然而實際經驗,剛開始時,債務人的姿態是很高的,要先談好搬遷條件,幾乎是不可能的。

投資法拍屋,事先的調查與判斷是非常重要的,從左鄰右舍的探查及債權銀行的深度了解,法拍高手除了可以評估房子好壞外,研判房子有無重大瑕疵,譬如凶宅、海砂屋、輻射屋,都不是難事;最重要是要低調進行,不能因為評估調查,而引起附近想要投標人的緊張,屆時造成價格競標,反而得不償失。

Ans3:

從第一次拍賣,無人投標即打八折第二次拍賣,但每一次投標,投標價錢一定要高於公告的底價,否則投標無效。


 

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 蕭小姐(台北)  No.92 2009/12/30 上午 08:25:00                            [法拍程序]

最近想去標一件底價500萬的房子,我想到投標室看人多不多再決定加多少錢,那我的兩成保證金我不知道要準備多少  (台北)

 

站長回覆  2009/12/30 上午 09:07:00

 

您好!

很多投標新手都與您有同樣的疑慮,底價500萬,兩成保證金100萬,標510萬,是不是要準備102萬的保證金,保證金不夠不行,多出有關係嗎?


依現行規定,保證金為底價的兩成,不是以投標價為準,所以不論您標多少錢,只要底價的兩成即足夠,金額超出沒關係。

祝 您順利得標!

 

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 呂先生(高雄)  No.91 2009/12/29 上午 09:36:00                            [代墊貸款]

房子法拍後錢不夠還銀行,銀行會查封我的車子或拍賣我的車嗎(高雄)

 

站長回覆  2009/12/29 上午 11:00:00

 

您好!

房子被拍賣後,法院如何分配拍賣款項呢?優先順序呢?

一 .執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。

二.扣土地增值稅、房屋稅,地價稅(96年1月10日新修法)

三.抵押債權人(大部份都是銀行)分配,有多順位債權人時,依順位優先受償。

四.所得稅、營業稅等國家欠稅。

五.普通債權人(幾乎是民間債權人),有多位債權人時,依債權比例分配。

六.如有甚剩餘,分配給原屋主所有權人。

如不足清償債權人債務,法院會核發債權憑證,俟發現債務人有財產時再執行。

債權人拿到債權憑證,會定期到國稅局調閱您的財產情形,花1000元,您名下所有不動產、股票、車輛及銀行存款全部會現形,甚至您上班薪水的1/3也會被查扣,您要有心理準備。

銀行追債,時效為15年,但15年屆滿前,銀行會向法院聲請時效中斷,又可追債15年,所以說是追一輩子的。

銀行發現您另外的財產,依財產類別及多寡,評估強制執行的順序,是先查封車子或其它就不一定了。

 

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 周小姐(高雄)  No.90 2009/12/28 下午 08:26:00                            [法拍程序]

我沒有農民身分 想要買法拍土地 可以嗎(高雄)

 

站長回覆  2009/12/28 下午 10:47:00

 


您好!

中華民國八十九年一月二十六日農業發展條例公佈實施以前,政府法令是「農地農有」,要買農地,除農民身份以外,還要申請自耕能力證明,購買資格有很大限制。

農業發展條例實施後的法令政策為「農地農用」,,不是農民也可以自由買賣農地,但需做農地使用;非做農地用途時,原免徵地價稅及買賣土地增值稅的優惠就會被取消。

購買法拍農地與一般農地的資格是一樣的。

參考法規:農業發展條例 及農業發展條例施行細則

 

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 鄭小姐(台北)  No.89 2009/12/27 上午 09:26:00                            [代墊貸款]

雖然,房貸正常繳納,不過,卻因為卡債之故,被以[假扣押]知名義,貼上封條,亦即將被法拍.(房貸與卡債為不同銀行!) 但是房子法拍後,根本無實益(還第一順位的銀行都不夠!)------ 引申[全國法規資料庫]:強制執行法 第 50-1 條應查封動產之賣得價金,清償強制執行費用後,無賸餘之可能者,執行法院不得查封。查封物賣得價金,於清償優先債權及強制執行費用後,無賸餘之可能者,執行法院應撤銷查封,將查封物返還債務人。前二項情形,應先詢問債權人之意見,如債權人聲明於查封物賣得價金不超過優先債權及強制執行費用時,願負擔其費用者,不適用之。 ------ 可是,卡債銀行堅持要拍賣. 難道他們寧願拍賣後,拿不到一分錢,也要拍嗎? 因為根本沒錢,所以,也無法和卡債銀行談[撤銷]的問題.怎麼辦呢? (台北)

 

站長回覆  2009/12/27 下午 03:36:00

 

您好!

假扣押只是一種防止債務人脫產的保全程序,離真正的拍賣還有一段時間;尤其卡債銀行明知拍賣無實益將會被法院駁回時,根本不會進行後續的強制執行。

但銀行假扣押有兩種目的:

一.扣住您的房子,使您無法再過戶給別人,或設定抵押借二胎或三胎等。

二.等您的房貸每月本息攤還,有一天您的房貸本金逐漸減少到一個程度,再啟動強制執行就不會被駁回了。

 

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 溫小姐(台北)  No.88 2009/12/26 上午 07:29:00                                 [點交]

因為他的物品都在房子理..找到他的電話本.也打了幾聽電話簿理的電話..找他.都找不到 ..請問我還有什麼方法可以找得到他呢.. 如果遞點交又要花上一各月.好久呀.我想市不是直接找到這個人.請問他的物品還要不要..這樣處理好像比較快吧.. 謝謝喔對了我可以去警察局問嗎.警察會給我他的地址電話嗎..不會吧(台北)

 

站長回覆  2009/12/26 下午 12:39:00

 

您好!

找警察局沒有用,詢問左鄰右舍或調閱對方的戶籍謄本,以戶籍地址去找,或者找當初啟動拍賣的債權銀行,也許在拍賣前,他們密集找對方催收,可能會有對方的聯絡方式。

法院點交程序分三道,發自動搬遷命令、現場履勘到強制交屋約四個月左右,如履勘時為空屋狀態,可引導書記官直接交屋,過程可縮短一個多月;但如現場有留置物,如大型傢俱或家電,
,書記官可能要等排強制交屋時再來處理。

屆時會同管區警察,將裡面物品清點造冊,連房屋及留置物點交給拍定人保管,命拍定人通知現住人來領取,不來領取,聲請拍賣留置物,將拍賣價金提存法院就不管對方要不要去領了。

問題是這些東西幾乎沒人來買,那拍定人可要自己買下來,否則繼續保管就沒完沒了。

透過法院點交,時間長又麻煩,但找對方談,縱使找得到人,可能也是獅子大開口,您要有心理準備。

 

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 鄭小姐(竹苗)  No.87 2009/12/25 上午 08:30:00                                 [點交]

今年9月租了乙間房屋,但是不知道該屋已遭法拍,現已遭標走了,可以當時和屋主簽立房屋契約時,簽了一年,現在得標的買主來叫我們找房子,是否能提供法律知識,以保障我們的權利。 (竹苗)

 

站長回覆  2009/12/25 下午 05:11:00

 

您好!

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團,所有的租約在第一次拍賣流標後,均會被債權銀行以民法第866條排除,變成有點交案子。

縱使租約被排除,法院點交程序第一步發文通知您們,限15天內自動搬遷;大部份承租人都不會搬,法院再依得標人聲請,安排時間由書記官來現場協調交屋,稱為「履勘」;協調不成,再定期強制交屋,法院每一項點交動作都會郵寄公文給您們,讓您們事前知曉,而整個流程長達三個月以上。

被拍賣掉後,您們即可拒付租金,舊屋主是無權向您們收房租,得標的新屋主也不會跟您們要,還會預算您們一筆搬遷費,貼補您們搬遷的損失,換取您們和諧早日交屋。

查看拍賣公告,是否為點交,如租約尚未被排除,拍賣公告會註明「不點交」,則得標人無權要求您們交屋;萬一已被排除,您們就得與新屋主協商,爭取您們的權益(時間或搬遷費),早日找房子,準備搬家。

 

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 黃小姐(高雄)  No.86 2009/12/24 下午 08:31:00                                 [其它]

我想查詢位於鼎新路66號13F的物件
於12月21日開標,不知是否決標,因查
詢不到該資料,麻煩若有消息請通知,
謝謝!(高雄)

 

站長回覆  2009/12/24 下午 10:29:00

 

您好!

本件案件於12月21日暫停拍賣,公告原文如下:

例稿名稱:臺灣高雄地方法院公告
發文日期:中華民國98年12月8日
發文字號:雄院高98司執丞字第77162號
主旨:本院98年度司執字第77162 號清償票款強制執行事件,因
債權人聲請延緩執行,原定98年12月21日拍賣債務人所有
不動產之程序停止。

司法事務官:洪婉琪
股別:丞
函稿代碼:5.20.1 停止(拍賣)(應買)公告

「延緩執行」是查封債權人的權利,可以暫緩拍賣三個月,讓債務人籌錢清償債務,在整個強制執行中,債權人最多可聲請兩次。

 

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 歐先生(台南)  No.85 2009/12/24 上午 08:39:00                            [法拍程序]

我的朋友想要買一塊離他家不遠的田地.這塊田地上個月3日剛在法院執行完3拍,結果流標了.1/5將執行四拍,聽說有人要去拍買.想請教: (一)朋友想直接向該地主談價錢買該地,不想去法院拍買. 請問要怎麼做? 要注意哪些事項? 代書能提供哪些協助? 如此做有哪些風險要注意? (二)呈上,該筆土地的登記謄本上,目前只顯示 xx銀行有設定抵押權,請問如果該銀行塗銷抵押權,並完成買賣過戶登記後,是否可能有該土地二胎.三胎.....貸款或延伸其它應代償還債務的問題? (台南)

 

站長回覆  2009/12/24 上午 10:16:00

 

您好!

被查封的房屋或土地,透過拍賣的方式,得標的人只要繳清全部投標款項,法院即發給產權證書,並且塗銷所有的抵押債務,不管一胎或二胎、三胎等,買到絕對是乾乾淨淨的產權。

如果您想以買賣方式取得拍賣中的土地,除了要解決謄本上的所有抵押債權人,還有謄本上看不到的普通債權人,他們也是可以隨時接著後續的拍賣。

除非您非常了解債務人的債務狀況,知道地主債務不複雜,而且債權銀行又願意配合撤銷拍賣,讓您們買賣雙方完成過戶的動作,這真的有些難度。

最令人擔心的是,您付了部付購地的定金,銀行雖解除法院封條,但看不見的普通債權人跳出來繼續進行拍賣,這時您便進退兩難了。

還是建議特別拍賣(四拍)進場參加投標,只要有點交,透過有經驗的代書協助,屆時買到產權有保障,價錢又便宜的拍賣土地,不是讓您更安心嗎?

 

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 李小姐(高雄)  No.84 2009/12/24 上午 12:01:00                            [法拍程序]

債務人的房屋經拍定後,因有其他債權人參與分配,且均有主張利息獲准(自xx年xx月xx日起至清償日止按年息x計算)請問這個清償日的認定是以最後拍定日為準?或是以實際獲得分配日為準? (高雄)

 

站長回覆  2009/12/24 上午 10:09:00

 

您好!

這個日期是以拍定人(買到法拍屋的人)繳交法拍屋尾款的日期(法院限定得標七天內);因為那一天等於所有價款的清償日期,對債權人已經生清償的效力,只是須待法院的分配程序。

 

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 楊小姐(台北)  No.83 2009/12/23 上午 08:59:00                [其它]

因目前欲購買之房屋,賣方日前是由法拍購得,想跟對方談價錢卻不知當初賣方以多少價格標下,請問一下該如何查詢已拍定之法拍屋價格,感恩!! (台北)

 

站長回覆  2009/12/23 下午 04:03:00

 

您好!

1‧司法院法拍屋網站只保留三個月拍定資料,而且不是很齊全,本公司電腦資料保留92年至今的拍賣檔案,只要您提供房子的地址,即能幫您查出。

2‧除法拍屋的拍賣價錢外,對方還會有其它成本,如補貼債務人搬遷費、過戶稅金,尤其土地增值稅是投資法拍才會馬上跑出的成本及房子整修費用,最後還要加上對方投資法拍預期利潤。

3‧每一間房子只能賣給一個人,只要房子您喜歡,又低於附近市價,對方拍定價錢只能當做參考,否則買不到更遺憾。

 

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 劉小姐(高雄)  No.82 2009/12/22 下午 10:02:00               [其它]

為什麼有些人第3拍標比第2拍的價位高呢?那乾脆第2拍標就好了阿..真搞不懂!請賜教~謝謝~(高雄)

 

站長回覆  2009/12/23 上午 01:12:00

 

您好!

外行看熱鬧,內行看門道;在法拍屋市場,經常會出現讓人驚嘆的標購結果;對於每天跑投標室的投資客,今天有何熱門案件,會不會大爆泠門,約有幾件案件會出標,大概都能瞭若指掌;相對第一次上法院的法拍新手,擠滿投標室的人潮,有時會全部被視為競標假想敵。

曾有一位連投標室都不知道怎麼走的投標人,第一次到台北法院,高價搶標新店市的一件房子,價錢整整比上一次拍賣的底價還高,卻只有他老兄一張標單;等全部開完標,他才知道那麼多人原來是分散標另位五件房子;恍然大悟來得太遲,這是衝動型的衝上標案例。

除了新手會衝上標,資深投資客也會衝上標,但後者跟前者的衝上標是不一樣,後者是理智的,也許值得鼓掌叫好,為何呢?

理智型的衝上標,有下列兩種型態:

一、不點交變點交的衝上標:舉例簡單而言,上個月第2次拍賣,底價500萬,某投資客本要進場投標,但公告筆錄仍為第三人租用不點交,不點交複雜度讓他放棄投標;但這一次第三次拍賣,底價降為400萬,而且租約已被排除,法院公告為點交;該投資客依然以518萬,上個月預估的價錢進場,這是標準理智型的投資客,完全不受底價影響;第2次不進場是因公告為不點交,交屋成本及變數不可控制,而第3次已無點交困難,只是能否得標的考量。

前幾年,有一件高雄法院鳳山市的房子,第一次底價1000萬無人投標,降到第四次拍賣(特別拍賣),底價512萬,計有12人競標,標價達1018萬,約有8人衝上標;原來這一件透天房子從一樓到四樓都各有不同承租人,公告不點交的租約有四份,債權人費了很大的勁才在第四次拍賣全部排除。

二、沖土增稅的衝上標:由於稅法從低原則,土地標價低於當年度公告現值時,是以土地標價為移轉現值,此時就會有潛在土地增值稅的成本,再轉手時土增稅馬上顯現出來。

同樣的例子,上個月第2次拍賣,底價500萬,假設房屋底價400萬, 土地底價100萬,但土地公告現值為400萬,底價得標,土地增值立即為 400-100=300萬,依最低稅率20%,最少產生60萬的土增稅,公告底價為500萬,加上隱藏型土增稅,投資客眼中底價卻是500+60=560萬。

等下次底價降為400萬,房屋部份為320萬,土地部份為80萬,如標501萬,而把加價101萬,全數加在土地上,使土地標價為80+101=181萬,土地增值變為400-181=219萬,土增稅約為44萬,標價成本變為501+44=545萬。

這一次標價501萬比上個月底價500萬還便宜15萬(560萬-545萬),您了解這「眉角」嗎!

另外如果是債權人也喜歡這一間房子,勢在必得時開出來的價錢就很難想像,譬如底價500萬,欠債1000萬,反正債務人也沒錢還,標500與標1000都一樣,乾脆就標1000萬;標金抵債務,也不用繳款,改天銀行貸款,以標價借七、八成,資金運用更活絡。

目前很多自住型民眾擁入投標室,碰上左鄰右舍因地緣性需求,又在法院與競標鄰居碰頭,衝上標也就不足為奇了。

 

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 簡先生(高雄)  No.81 2009/12/21 上午 11:59:00              [點交]

有一間法拍屋,不點交.其租賃為97年至107年租金10000元,契約是在向銀行抵押前所訂立,有公證,我想標購這間法拍屋,請問有人知道這種不點交且租期過長又租金過低明顯是假租約的情形.要如何取得房子.希望貴公司能指點我.Orz (高雄)

 

站長回覆  2009/12/21 下午 03:40:00

 

您好!

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團,所有的租約在第一次拍賣流標後,均會被債權銀行以民法第866條排除,變成有點交案子。

但如租約是在設定抵押權之前成立,債權銀行便不能引用民法第866條聲請排除;銀行在放款前會請借款人寫無出租切結書,目前拍賣跑出借款前的契約,一般而言,在拍賣多次都無人投標時,銀行會提起訴訟,告對方偽造文書,使公務員登載不實罪名。

您如喜歡這一間房子,一方面等銀行打贏官司變成點交再進場,另一方面,等到價錢非常低,便宜買下,再換您跟對方打官司;不論對方租約是否有高手精心製作,真的假不了,假的真不了,租約一定會有破綻,您有機會以對方「虛偽通謀」破除其租約;當然在官司進行中,隨時預算一筆和解金,給對方下台階,雙方早日和解交屋才是上策。

這種不點交有利潤的法拍屋,是資深投資客的最愛,但高利潤高隱藏風險,所以您就要找對人,尋求有經驗的朋友,或專業可靠的代標公司幫您操盤,不然一不留神,就要掉入「不點交」的陷阱!

 

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 詹先生(台南)  No.79 2009/12/19 下午 09:26:00               [點交]

我買的法拍屋,屋內有神位及祖先牌位,聽鄰居說原屋主是半夜搬家(倒債跑路了),我曾試著到原屋主戶籍地址找原屋主,但...當然找不到人了,法院通知他該出席的場合他也都沒到,請問我該怎麼處理他祖先的牌位及神位?是否要找老師來處理,台南地區有比較高明的老師可以推薦給我嗎?(台南)

 

站長回覆  2009/12/19 下午 10:50:00

 

您好!

很多法拍屋的原屋主倒債跑路時,不是來不及把祖先、神位一齊帶走,就是不再相信那是他的祖先、神位,既然不保佑他保住房子,他怎麼會繼續供奉為祖先呢?

碰到屋內留下的祖先、神位,不能像動產傢俱一樣,聲請拍賣;必須遷移到寺廟供奉,相同宗教的寺廟接受神位沒問題,有時不會收任何費用,但祖先牌位佔位置,比較不受歡迎,通常寺廟會酌收費用,約一萬至三萬不等,碰到獅子大開口,會以靈骨塔行情,跟您要十來萬,多詢問幾家,才不會吃虧。

有些對於先人頗尊重的投資客,還會勞神找「老師」,燒燒香,做個法移奉寺廟,這就看每一個人信與不信的認知程度了。

高雄地區一位資深投資客,每次碰到債務人留下的土地公或祖先牌位,都是拿到三鳳宮後面一家佛像買賣店,買兩三百塊水果及500元紅包,請店老闆幫忙處理化解,這位投資客標法拍屋十幾年,至今仍然旺得很!

 

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 馮先生(台北)  No.78 2009/12/18 上午 08:03:00               [增建] 

看到一棟透天法拍屋,除了主建物外,現屋主又在旁邊加蓋一間約7坪的鐵皮屋,如果我買到,請法院來點交,萬一對方要搬到鐵皮屋住,法院會不會連同鐵皮屋一齊點交? (台北)

 

站長回覆  2009/12/18 下午 08:25:00

 

您好!

全省各法院對未保存增建物,除高雄法院會委託地政事務所測量、編臨時建時、繪建物平面圖,並定有底價外,餘法院大都以概括性字眼,含未保存增建拍賣,將增建物視為從物,與主建物一齊鑑價拍賣。

如果此增建物為獨立通道,有獨立經濟價值,未與主建物打通相連,且不在拍賣公告標示拍賣底價,點交時債務人如主張增建物未在拍賣範圍,將會造成點交困擾。

所以投標前,您必需調查該鐵皮屋有沒有與主建物相連打通,有無獨立通道,這是這間房子可不可標的關鍵。

佷多債務人經高手指點,向法院陳報獨立增建物為第三人所有,主張不在拍賣範圍,讓得標人很傷腦筋;97年民法修正,獨立增建物縱使為獨立主物,且為第三人所有,只要在查封之後所建築,債權人仍可依民法877條聲請併付拍賣。

您所說的約7坪鐵皮屋有可能為獨立主物,為何債權人未能一併查封,建議先洽詢債權銀行,了解情況比較保險。

參考法條:

民法 (民國 98 年 06 月 10 日 修正)

第 68 條 非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣。
主物之處分,及於從物。

民法 (民國 98 年 06 月 10 日 修正)

第 877 條 土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金,無優先受清償之權。
前項規定,於第八百六十六條第二項及第三項之情形,如抵押之不動產上,有該權利人或經其同意使用之人之建築物者,準用之。

 

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 鄭小姐(高雄)  No.77 2009/12/17 上午 10:59:00                                 [法拍程序]

到郵局開保證票可以投標嗎?
郵局人員說現在很多詐騙集團,叫我註明禁止背書轉讓比較安全對嗎
~很急!!謝謝(高雄)

 

站長回覆  2009/12/17 下午 01:29:00

 

您好!

以前法院只接受台銀支票,且限當地銀行開立;您如果從台北要到高雄投標,就非常麻煩了。

目前各法院相當便民,各家金融機構開立的支票都可接受,包括郵局和農會開立的保證金都可以參加投標了;最重要是詳讀投標須知,但法院有時會「立法從寬,執法從嚴」,有時會「立法從嚴,執法從寬」;法官執法寬鬆沒有一定標準,形容投標室一國多制也不過份。

保證金本票抬頭可指名自己或投標法院名稱,以法院當抬頭(如台灣高雄地方法院),保證票由法院兌現,當然不用投標人背書,而且本票正面註明「禁止背書轉讓」也沒關係。

但如指名自己為抬頭,轉讓給法院兌現時,無抬頭人背書,法院是領不到這筆錢;如果本票正面有加註「禁止背書轉讓」,那法院是不能受讓這張票據的,投標也就無效。

 

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 謝小姐(高雄)  No.75 2009/12/17 上午 05:09:00           [其它]

請教站長: 目前看中一法拍屋..拍賣在即..前往查看經貼單急售..打電話過去他說是屋主.願意用起標價出售.不必競標.產權真ㄉ沒有問題?...很急...希望能尋求解答..3Q順心(高雄)

 

站長回覆  2009/12/17 上午 11:27:00

 

您好!

被貼上封條的房子,在地政機關的謄本上會註明「限制登記」,除非查封的債權人聲請撤銷查封,否則這間房子是無法過戶買賣的。

縱使屋主與查封債權人談妥條件,債權人願意向法院聲請撤封,但因不暸得對方還有多少債務,是不是還有其它債權人也向法院聲請強制執行,成為這間查封房子的參與分配債權人。

等原查封債權人退出後,這些參與分配債權人會遞補成為查封債權人,此時您付了買賣訂金,仍無法過戶,您變成買賣過程中的受害人。

等拍賣公告排出來,直接向法院投標購買,七天內繳足尾款,法院約十天核發「不動產權利移轉證書」,才是產權最清楚的買賣。

 

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 王先生(台北)  No.74 2009/12/16 上午 08:02:00            [法拍程序]

我(稱甲)與朋友乙,丙,丁四人共有一塊土地,我的持分2/5,餘3人持分各1/5,我與乙有借錢給丁,現丁被別人法拍,請問我與乙在無人應買,法官詢問有無債權人要承買時,我與乙同時表示要承買,法官到底要賣給誰? 如果被別人買走,我與乙,丙都有優先承買權,那三人如何決定誰買呢? (台北)

 

站長回覆  2009/12/16 上午 10:23:00

 

您好!

一、法拍屋開標後無人投標,法官會當場詢是否有債權人要行使承買權利,如有多位債權人要承買,部份法官以抽籤決定,有些法官則請債權人當場出價,以加價最高者得標。

二、共有人有行使優先承買權利,但有多位共有人要承買時,一般法官會協調一位承買,協調不成,則由各共有人以每人持分比例共同承買。

如甲持分2/5,乙持分1/5,丙持分1/5,丁持分1/5,丁被拍賣,甲乙丙都有意願承買時,則由甲乙丙按持分比例承買,甲買到丁持分1/5的2/4,乙丙各買到1/4。

參考法條:

名稱:土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正)

第 34-1 條 共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定,於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

 

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 林○○(台南)  No.73 2009/12/15 下午 08:36:00                            [代墊貸款]

我對台南縣新化土地礁坑子段1907號有興趣,如何取得地圖照片等資料,還有投標<山坡地保育區>有沒有身份限制,***此件可以貸款嗎***謝謝!(台南)

 

站長回覆  2009/12/15 下午 09:08:00

 

這是站長的私密回覆...

 

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