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 王先生(台北)  No.130 2010/1/28 下午 06:32:00          [法拍程序]

請問應買期過了還可以買嗎?(台北)

 

站長回覆  2010/1/28 下午 07:37:00

 

您好!

第三次拍賣無人投標,法院約10日排出三個月公告應買,在此期間,債權銀行隨時可提出減價拍賣,即第四次拍賣或撤回執行,此時應買期即終止,所以滿三個月或債權人提前終止,就無法再參加應買了。

如果是債權銀行提出減價拍賣,那等第四拍排出來,價錢就更便宜了。

公告應買雖是第三人無人願買的底價,但有些漂亮的房子,在第三拍意外流標,還是很值得購買。

第一、二、三或四拍,定有底價及投標日期,以總價最高者得標,稱為「定時間、比價錢」;公告應買不用加價,以底價購買,但以第一位向法院聲明願買者優先,稱為「定價錢、比時間」,要買就要比快了哦!

 

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 陳小姐(高雄)  No.129 2010/1/28 下午 02:51:00         [增建]

請問:欲標購土地時,該標地物上有建物,且部份建物卻未辦登記,法拍資料上有註明"未辦建物所有權第一次登記,不能依權利移轉書辦理所有權登記,請投標人注意."
如果標得此標的物後,此部份是不是已屬標得此標之人所有?若否,將如何處理?(高雄)

 

站長回覆  2010/1/28 下午 05:44:00

 

您好!

拍賣公告上註明「未辦建物所有權第一次登記,不能依權利移轉書辦理所有權登記,請投標人注意.」,此建物仍屬得標人所有,只是無法到地政機關辦理所有權登記。

未辦保存登記即一般所謂違章增建,除非是程序違建,只要再補辦保存程序即能登記,大部份的違建都是實質違建,無法取得地政機關產權登記,但它的所有權仍為原始起造人所有。

不動產移轉證書有註明得標未保存建物面積、標購價錢即是很清楚說明此為得標人所有,另人擔心的是不在拍賣範圍的建物,您標得土地,但地上卻有第三人的建物,那得標土地使用價值就受到很大影響了。

 

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 鄭小姐(台北)  No.128 2010/1/28 上午 10:12:00          [法拍程序]

我爸媽去年12月辦好產權過戶.(一月初有辦第一次點交).可是到現在,原屋主一直推拖不搬走,說什麼要隔壁房子蓋好才要搬.請問面對這種情況,法院通常會拖多久才會進入第二次強制點交呢?大大能不能回答一下!感激不盡~!謝謝! (台北)

 

站長回覆  2010/1/28 下午 02:45:00

 

您好!

●法院對有點交的房子,所提供的點交服務流程如下:

  一‧得標人繳清尾款,取得「不動產權利移轉證書」後,向法院聲請點交;法院收文後,發文給債務人,命債務人15天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。

  二‧拍定人在15天內隨時查看後,發現債務人並未搬遷;15天期滿即向法院陳報債務人未搬離,請法院繼續進行點交動作。法院收文後,再發文通知債務人,法院將定期來房屋現址履勘,請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人,並請拍定人通知管區派出所,派警員前來協助。發文內容特別註明:「履勘不因債務人不在而停止」。

  三‧履勘時,法院協調雙方交屋時間,此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日,法院不介入搬家費多寡爭議,但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。

  四‧如協調不成,拍定人可即遞狀,請求法院進行後續點交流程;法院收文後,再發文通知債務人,法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人,除請拍定人安排管區警員外,另準備搬家公司待命。

從拍定日到交屋完成,如依賴司法程序解決,約四個月至六個月不等;但如中途有狀況發生,時間又會順延,點交時間超過一年的案子,在法院是時有所聞。

●會有何狀況發生呢?

       1.履勘或強制點交時,債務人自己鎖在裡面,此時法官會叫拍定人安排鎖匠,萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢?甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖,當日法官流程又不只一處,等太久也許法官就會順延您的案子了。

       2.強制點交時,債務人躲起來不出現,屋內郤留置一大堆東西,法院只得現場清點造冊。清點時間1、2個小時,法官還會接受;萬一像板橋法院一間錄影帶的房子,法官清點五個多小時仍未完成,最後還是喊暫停,打道回府。

緃使順利清點OK,所有留置物都要交給拍定人保管;有些法官不怕後遺症,會同意留置物放在房屋現場保管,有些法官會堅持運往別處保管,拍定人就要馬上提供保管地方,否則又要順延了。

       3.法院履勘,協調雙方和解時,如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官,拍定人又不懂得據理力爭,當和解條件一面倒向有利債務人時,拍定人可就進退兩難。


●高桿點交,配合法院強制公信力,與債務人耐心溝通

有經驗的投標人或代標公司,非常了解法院點交程序,事先會推演點交過程各種狀況,絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」,但引導法官合理配合有利於拍定人,並非難事,就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交,除配合法院強制公信力,另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調,貼補少許搬家費,讓債務人和諧早日交屋,才是上策!!
 

 

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 駱先生(高雄)  No.127 2010/1/27 上午 11:36:00        [法拍程序]

假設當天早上標到
可以當天下午就去執行處繳清尾款嗎?
要怎麼辦理?(高雄)

 

站長回覆  2010/1/27 下午 02:29:00

 

您好!

當天得標時,書記官會開出繳尾款單據,上面即會註明繳款金款及繳款期限,所以您當天早上得標,下午要繳清款項當然沒問題。

拿著繳款單據和繳款票款到法院會計室辦理,記得票款金額務必與繳款單據符合,否則會被拒收;曾有得標人票款比單據多出1000元,繳款人向法院承辦人聲明免找零款,也同樣被拒收,無法辦理繳交尾款。

 

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 林○○(台南)  No.126 2010/1/26 下午 09:53:00      [法拍程序]

請問 ;1. 法院如果第一拍沒人標得下一拍的時間會固定嗎?
2. 如果法拍屋因債權人聲請去除租賃停拍的話,有辦法知道下一拍的時間嗎?(台南)

 

站長回覆  2010/1/27 下午 02:36:00

 

您好!

第一拍無人投標,法院約四~五星期即自動排出第二拍,金拍屋為私人機關,效率較高,約兩週即排出下一拍日期。

在整個拍賣程序進行中,會因下列因素影響下一拍的排出:

1、債權人與債務人達成和解,債權人向法院聲請撤回執行,那永達看不到下一拍的排出。

2、債權人與債務人達成協議,債權人向法院聲請延緩執行,讓債務人有三個月時間籌錢還債權人,如果三個月屆止,債務人未履行承諾,債權人向法院聲請繼續執行,法院才會排出下一拍。

3、債務人向法院提供擔保,撤銷拍賣的執行,縱使債權人再打贏官司,也直接由擔保金求償,原法拍屋不可能出現下一次的拍賣。

4、債權人引用民法第866條排除承租人租約,視提出聲請的時間,對下一拍排出的影響約二週到四週。

5、有很少的機會是因執行的司法事務官或書記官交接而影響下一拍的時間。

我們接到客戶委託時,均會與查封債權人保持良好互動關係,除了掌握拍賣進度外,還可以側面了解現住人抗爭程度及屋內裝潢狀況。


 

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 蔡小姐(高雄)  No.125 2010/1/25 下午 05:29:00     [其它]

法拍屋如果前屋主欠管理費.我須要補付嗎?謝謝.(高雄)

 

站長回覆  2010/1/26 上午 12:03:00

 

您好!

有關債務人積欠社區管理費,是否該由拍定人負責繳納?

一、拍賣公告如載明,由拍定人承擔,則拍定人就必須承擔。﹝臺中地院八十九年度訴字第二○二二號判決參照﹞

二、拍賣公告未載明,則後手不必承擔 。﹝臺北地院九十二年度訴字第五○○九號判決、高雄地院八十九年度小上字第一四二號判決參照﹞

拍賣公告未載明時,得標人是不用負擔前屋主積欠的管理費,但如果投標人得標後馬上要轉手出售,就要考慮與大樓管理委員會和諧關係。

建議一方面向管委會解釋法律關係,讓管委會了解我們沒有負擔的義務,管委會要向法院聲請參與分配,從我們繳交的得標款中追討;另方面補貼積欠款1/2到1/5,促進雙方和諧,銷售房屋時也更能順利出售。

假若買法拍屋自住,也許不用考慮那麼多,直接據理力爭;如有必要,訴請鄉鎮公所調解委員會調解,讓公正的第三人出面協商,也是一種不錯的方法。

 

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 吳先生(高雄)  No.124 2010/1/24 下午 02:44:00    [法拍程序]

請問:相中某一法拍標的物,但資料上已是四拍流標約二個月了,如欲標購此標的物,要如何做?(例如
委託貴公司進行).四拍流標後公告期是多長?(高雄)

 

站長回覆  2010/1/24 下午 04:36:00

 

您好!

四拍流標的案件,債權銀行有兩種處理方式,一撤回本案執行,另找債務人其它財產執行,二為另行聲請估價拍賣,讓案子接著下一輪第一拍開始,目前實務上以第二種居多。

第二輪的底價跟第一輪是獨立的,不一定會比第一輪低,所以縱使排出下一輪,也許您也要等到第四拍才值得進場投標,您要有心理準備。

正常下一輪要等上半年到一年時間,甚至兩年也有,如有客戶委託要等下一輪的拍賣,我們會與承辦銀行保持良好互動關係,讓對方積排極出下一輪,但也要低調進行,否則讓債權銀行認為我們有強烈投標意願,也不利我們得標的機會。

 

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 高先生(台北)  No.123 2010/1/24 上午 10:11:00    [代標]

請問貴公司代標收費標準,又倘若未標中則又是如何計價? (台北)

 

站長回覆  2010/1/24 下午 04:20:00

 

您好!

本公司全程代標服務費為底價2~6%(底價未滿300萬以300萬計),視案件複雜難易度及有無含債務人搬遷費而定;大部份為3%,搬遷費客戶負擔,5%為由本公司支付搬遷費。

雖然法院會負責點交,但時間長達四個月,除了法院點交程序進行外,另外我們點交小組不斷與對方協商、溝通,一、兩個月交屋是我們正常交屋時間。法院程序只是一個手段,能讓對方和諧提早交屋,才是我們交屋的目標。

本公司成立至今,我們只有在客戶標到滿意房子才有收費,縱使花了很多時間調查及評估,但未得標則不收費,讓客戶滿意、肯定是我們未得標的另一種收穫。

 

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 周小姐(高雄)  No.117 2010/1/21 下午 07:00:00  [點交]

站長您好 有些法拍土地筆錄中載明不點交 是因為該筆土地是既成道路 那麼這筆土地還有投標價值嗎 謝謝您(高雄)

 

站長回覆  2010/1/22 下午 09:44:00

 

您好!

很多的法拍土地,拍賣範圍非全部,只是拍賣部份持分,這一類土地因有土地法34條之一問題,拍賣公告會註明「拍賣持分,共有人有優先承買權,拍定後不點交」,所以拍賣時均無人問津。

或者土地是既成道路供眾人通行,拍定後法院也無法點交給您。

以上的土地,表面看似無投資價值,但經多次拍賣無人投標,價錢不斷往下掉,甚至低於土地公告現值很多,也許就會碰到有心人,買來當公司資產,或者抵稅用,戲法人人會變,各有巧妙不同,那就看各人的用法了。

【參考法條】土地法第 34-1 條 共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定,於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

 

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 陳小姐(高雄)  No.121 2010/1/22 下午 04:32:00      [投資]

請問:如欲投標土地,但對於標的物如何去觀察好壞?地址如何找?(高雄)

 

站長回覆  2010/1/22 下午 09:28:00

 

您好!

法拍地只有地號,沒有門牌地址可查詢,對一般人而言,要找物件所在位置是比較困難,茲列出幾種方法,也許有機會找得到。

1.從謄本中找出債權人或債務人,直接拜訪,債權人查封過現場,一定知道位置;債務人當然也清楚自己的地在那裡。

2.因法拍屋均有詳細房屋與土地的資料,查閱歷年的法拍屋相鄰地號,從對應門牌號碼,可以找出您的法拍地位置;經營20年法拍屋的透明房訊www.tom.com.tw有非常完整的資訊可供查詢。

3.目前上網調閱謄本資料很方便,可先查地籍圖,在相鄰地號的標示部,如發現有建物,再調閱建物標示部,即得知相鄰地號的位置。

4.直接到地政事務所測量課,私下找測量人員在下班時間帶您去現場看;拍賣的土地,他們都受法院囑託測量過,下班賺個外快,每件行情約3000元,皆大歡喜。

另外目前google地圖結合內政部地籍圖資網站,也能很輕易找出土地位置,網址如下:http://easymap.land.moi.gov.tw/


投資法拍土地,找出土地位置只是第一步工作,要評估投標好壞,尚要結合多方面專業知識,非三言兩語,有機會請多充實自己。

 

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 陳小姐(高雄)  No.119 2010/1/22 下午 03:57:00   [法拍程序]

請問:應買金額是以第4拍流標時之總底價嗎?應買之資格為何?如有多人爭時?是如何判定?








(高雄)

 

站長回覆  2010/1/22 下午 06:44:00

 

您好!

法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示竟見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人應買,就8折減價...

第二次拍賣,無人應買,再8折減價...
   
第三次拍賣,無人應買,就原價公告應買三個月...

公告應買,應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣...

特別拍賣,再無人應買,債權人只得承受,撤回案件或另行估價拍賣

另行估價拍賣後,又從第一次開始循還,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制。


第一、二、三次拍賣及特別拍賣,可稱為「定時間,比價錢」,以標單看誰的出價最高才算得標;而公告應買則稱「定價錢,比時間」,以第三次的底價,看誰的公告應買狀先進法院就算得標。

法院收到公告應買狀,程序上還要詢問債人及債務人意見,但實際上只要第一位送狀,買到都沒有問題。

第三次拍賣無人應買,同樣價錢再公告三個月會來應買機會不大,想買的人都期望能下一次特別拍賣再進一場更划算,所以公告應買得標機會很大。

目前很多自住型民眾踴進投標室,只要價錢比市面便宜,自己又合意,不會在乎第三拍無人投標的公告應買,所以我們一接到客戶委託公告應買,先詢問書記官,確定尚無人應買,為了搶時效,以十萬火急搶送應買狀,如來不及當日,承辦人員隔天一大早,法院門前排隊等開門才保險。

【參考法條】強制執行法第 95 條

經二次減價拍賣而未拍定之不動產,債權人不願承受或依法不得承受時,執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者,得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示,執行法院得於詢問債權人及債務人意見後,許其買受。

債權人復願為承受者,亦同。

前項三個月期限內,無人應買前,債權人亦得聲請停止前項拍賣,而另行估價或減價拍賣,如仍未拍定或由債權人承受,或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者,視為撤回該不動產之執行。

第九十四條第二項、第三項之規定,於本條第一項承買準用之。

 

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 賴小姐(台北)  No.118 2010/1/22 上午 09:17:00        [法拍程序]

我老爸下週要到法院標房子,叫我上網來問,押標金可以開他自己的票嗎?我老爸說,他30年的票,信用一直保持很好(台北)

 

站長回覆  2010/1/22 下午 06:17:00

 

您好!

如果令尊以自己私人支票投標,保證興沖沖而去,敗興而回,尤其得標卻被判廢標,由次高標補遞得標,那種失落的心情一年也忘不了。

法院投標的保證金,從早期台銀支票,且限當地分行開立,到各種金融機關的支票,含郵局、農會,又大幅放寬各地分行開立均可,也是經過20多年的演變,但會開放到能用個人支票,我看100年也不可能。

投標保證票,也稱押標金,用意在當事人得標後,七天未繳清尾款,下次重拍的差價要由押標金賠償,法院怕您把他「莊笑維」。

告訴令尊,不能用他個人支票,一定得到銀行開立銀行支票,這是全國法院一致的規定。

 

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 駱先生(高雄)  No.116 2010/1/20 下午 09:08:00    

為什麼現在法院的公告還會有 :建物有人居住使用,惟使用情形不明。實際使用情形,投標人應自行查明。" 的字眼?另外,貴公司有辦法處理海蟑螂佔用至不點交的經驗嗎?(高雄)

 

站長回覆  2010/1/20 下午 09:28:00

 

您好!

法院進行查封時,會對現住人使用情形做查封筆錄,這筆錄在法律上有絕對的效力;但因是否還有其它未出現的現住人,在投標前,查封後向法院呈報使用情況,而使點交產生變化;或者有爭議性的租約發生。基於法院執行拍賣的單位為民事執行處,對有爭議之紛爭,秉持「形式上之審查,不做實體上認定」,實務上各法院法官做法不一,法官的查封筆錄模糊、預留尾巴,也就不足奇怪了。

從民國70年代經常出現的筆錄:「依實際使用現況點交」,到80年代:「如債權人陳報屬實則點交,如不屬實則不點交」,到90年代「實際使用情形,請投標人自行查明」。不明確的點交筆錄,履見不鮮。

辦理強制執行事件應行注意事項第41、43點,明文規定,執行法院應確實調查占有人及占有關係,並詳載公告筆錄。然而,在實務上仍有不少比例,占有權源標示不明。

[拍定後依債務人占有現況點交],即是依債務人實際占有部份點交;萬一有第三人主張租約,則債務人部份點交,第三人部份就要另以訴訟解決。

所以投標人,除了依公告筆錄外,另實地現場訪查,只要是債務人自住,沒有出租第三人情形,法院應點交給得標人。


目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種:

一.可確定點交(佔40%)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

二.有條件點交(佔40%)
查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

三.確定不點交(佔10%)
查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。
在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。

四.點交變不點交(佔5%)
拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。
當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免「不點交」風險。

五.不點交變點交(佔5%)
拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。

以上五種點交狀況,對於有專業經驗之投標人,因個案及承辦法官的自由心證,而有不同判斷及解決方法;但如亳無經驗投標人,經常會有誤判情況及不正確處理,造成拍定後交屋極大困擾,不可不慎 !!

法拍屋沒有不能解決的問題,只是要花多少代價?不點交要多付搬遷費,但投標者少,標價也能隨之殺低,反而更划算;但如何不讓對方獅子大開口,這是應付海蟑螂佔屋的主要「眉角」,這方面我們有蠻多的經驗。





 

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 李先生(高雄)  No.115 2010/1/20 上午 10:19:00  

我剛剛標到一間房子,房子已是空屋,我有去復水電了.但屋主在門口留了電話,我打過去屋主說是要搬裡面的東西,我心想他要搬東西他不是要鑰拾怎麼不自己開呢??會不會有什麼問題呢?我跟屋主一起去開屋嗎?需要注意哪些事.還有聲請點交需要多久時間~跟費用呢? 不好意思麻煩你了 謝謝^^(高雄)

 

站長回覆  2010/1/20 下午 03:07:00

 

您好!

1、聲請法院點交,法院從發自動執行命令,命對方15天自動搬遷,進而書記官前來履勘到法官安排強制交屋,整個流程約四個月左右;點交過程您需負擔警察出費,每名500元,約兩名共1000元,鎖匠開鎖約500至5000元,強制交屋準備搬家公司,從3000到3萬元都有可能。

最麻煩是屋內有留置物,您必需找倉庫保管,再通知他來領取,不來領取,聲請法院拍賣,所得拍賣價款提存法院,就不管對方有無到法院領取了;但那些留置物幾乎沒人買,還是您要買下,否則要保管到何年何日呢?

2、如果沒透過法院點交程序,自行開鎖交屋,對方回來抗爭,並稱留有貴重物品消失,對沒經驗的人是很難應付,您要小心處理。

3、雖然法院點交有保障,然而過程太煩瑣,時間又長,加上很多法拍屋屋主不會再回來(可能跑路),所以有經驗投資客還是自行點交佔多數;投資客很多是多人合夥,處理交屋,人多好辦事,而且具名投標者絕不出現,由其他股東以第三人名義出面跟對方談,可以更順暢讓對方妥協。

4、我們有佷多同行,不認真找客戶,有時專等房子被標走,就在門口留電話字條,以屋主身份等得標人來聯絡,再進一步敲詐搬遷費,這是走在法律邊緣的海蟑螂行為。

您看到的字條,建議找有經驗的朋友出面與對方接洽,先求證到底是屋主或第三人?再判斷後續如何進行。

 

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  鄭先生(台南)  No.114 2010/1/19 上午 12:19:00  

你好,我目前打算買法拍屋並準備尋求法拍仲介公司,但有幾點問題:1.保證金的支付,支票或現金都可嗎?2.有關尾款的問題;  是否可請仲介公司代墊?  代墊的利息是如何計算?  代墊最久期限為何?  是否可請仲介公司介紹銀行直接貸款來支付尾款?(在七天內可貸得下來嗎?本人無信用不良記錄,亦無任何貸款)  若有一筆資金可先支付尾款(例:仲介公司代墊或與親友借來的),之後還得以申請一般房屋貸款(10年期~20年期)嗎?3.權狀相關問題;是否透過仲介公司得標後,權狀上就不會顯示為拍賣?  或是必需再經過其他手續過程才不會顯示為拍賣而是一般買賣?4.標前,仲介公司會否先告知買家其屋主有其它款項未繳清?  標後,仲介公司會否幫忙辦理點交?  或標後,如果前屋主有其它款項未繳清時該如何處理?(如管理費...等等)  標後,還須要其它什麼樣的開銷?(除了仲介費外)(台南)

 

站長回覆  2010/1/19 上午 10:45:00

 

您好!

Ans1:保證金必需開立銀行支票,以高雄法院而言,在5萬元以內金額可用現金代替(各家法院規定不同)。

Ans2:不建議由仲介公司代墊,因民間利息每月高達1分半(年息18%)以上;以本公司而言,我們均直接安排銀行在得標七天內幫客戶墊款,一個月後取得權狀轉為貸款,第一個月代墊利息半分以內(年息6%),第二個月起貸款利息降為年息2點多%,對客戶來說比較划算。

銀行提供代墊款是這幾年的事,要注意的問題,有十分之一的機會,在繳尾款的前幾天,銀行可能因徵信時間緊迫,總行因而變卦,拒絕代墊或墊款成數變低;所以本公司在投標前,會請客戶提供身份證字號先由銀行做初步的徵信,得標當天立即到銀行再做完整對保程序;萬一銀行墊款有變化,也由本公司負責代墊,客戶付服務費委託我們,這一部份的風險就由我們承擔。

Ans3:客戶如希望在得標後,謄本登記原因由拍賣轉為買賣字眼,約多花一萬元成本即可達成,但需在投標前先行告之。

Ans4:正派的代標公司,與客戶簽訂委託標購合約書,雖然委託雙方會另有特別約定,但代標公司應該要詳細說明分析,客戶所支出的總成本有那些?

本公司接受客戶委託時,都會告之客戶總成本有下列幾項:1‧投標價格 2‧服務費(分兩種,一為含搬遷費,二為搬遷費由客戶支付) 3‧過戶成本(契稅,規費及代書費等) 4‧如需代墊,再加銀行方面墊款開銷。
其它支付,如前屋主的管理費由本公司協商管委會,不需客戶支出。

客戶支付以上應付費用,本公司的義務就是讓客戶得標後,全程包辦法院點交程序,交屋給客戶,未得標不收任何費用。

買房子是件大事情,法拍屋雖然「俗而大碗」,相信很多人跟您一樣,心中有很多疑慮,如有需要進一說明,請洽本公司安排專人與您說明,希望有機會為您服務。

 

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 江先生(台北)  No.113 2010/1/16 下午 12:51:00

版大您好~請問代朋友投標,有什麼限制嗎?那標到的房子是一定要現場代標的名下嗎?產權可以移轉嗎?那要準備什麼東西呢?謝謝!(台北)

 

站長回覆  2010/1/16 下午 03:18:00

 

您好!

早期多年前,非本人投標,需委託律師,或有顧佣關係或親屬關係,否則不能代理投標;目前各法院已放寬限制,只要雙方書寫委任狀,完成法定代理文件,並有雙方身份證明,代理投標已成投標室常態。

代理朋友投標,仍以朋友為投標人,您為代理人,得標後仍為朋友名下,不用再浪費一次過戶費用。

 

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 簡先生(高雄)  No.112 2010/1/16 上午 10:05:00    

上個月到高雄法院跟朋友見習標房子,投完標也沒待在投標室,走到愛河邊喝咖啡,等一個多小時,投標室已開完標,大家都走光,我們就到書記官辦公室報到,也不影響我朋友標到房子的權益. 但昨天我在板橋法院投標,因事情忙,請公司小姐先幫我投標,我忙完事情再到書記官處,等我問書記官有無標到,書記官跟我講,法官本宣佈我得標,因我不在場,連叫我三聲,就判我廢標,接著宣佈少我1萬塊的次標遞補得標;我當場向書記官抗議,書記官說跟他抗議沒有用,不服可以寫異議狀進來. 請問寫異議狀有用嗎?要如何寫?標輸人家就算了,但這樣子沒標到真幹!同樣是法院,高雄和板橋為什麼兩套制度? (高雄)

 

站長回覆  2010/1/17 下午 06:36:00

 

您好!

法院是一國多制的地方,不僅各法院不完全一樣制度,甚至同一家法院,不同的法官也是不一定相同的做法;以板橋法院開標,得標人未馬上到法官開標櫃台領據蓋章,有些法官連叫三聲不應即判廢標,另外具人情味的法官在全部開完標,結束離去前再叫一遍,不應才會判您廢標,更有些心懷大度的法官不管您應不應,一律仍為得標,他是不輕易判廢標的。

法官有獨立審判的職責,遇有爭議事項,每位法官執法從寬及從嚴的心證,會對當事人產生權益莫大變化;依我們公司而言,經營法拍屋業務20多年,每次受客戶委託,投標前戰戰競競準備及投標時最少兩、三位人員陪同客戶投標;投下標單前,都要相互再檢查一遍標單內容,寧可事前充分準備、多檢查,也不能疏忽被判廢標。

依我們對板橋法院的了解,您的廢標已成定局,縱使送異議狀,也沒有翻案的機會了,下次請小心點。

 

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 黃先生(台北)  No.111 2010/1/15 上午 07:44:00        [代標]

如委託貴公司代標,從競標到點交的過程,本人是否都要參與呢?(台北)

 

站長回覆  2010/1/15 上午 08:56:00

 

您好!

從投標到點交的過程,我們會隨時回報客戶,客戶視時間許可,歡迎參與,或者全權由本公司處理;但投標當天,客戶因需準備兩成保證金,希望客戶本人或委託親友保管,原則上我們不經手客人大筆款項,得標要繳八成尾款,也是由我們陪同客戶至法院繳款。

點交過程除了聲請法院點交程序外,我們還會私下找債務人協商、溝通,雙管齊下,務求和諧早日交屋;在處理過程,隨時回報客戶,也歡迎客戶參與了解。

 

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 吳先生(高雄)  No.110 2010/1/14 上午 10:05:00                       [其它] 

延續問題106甲屋兄弟共有之問題 ,請問此兄弟之子女可否去投標甲屋呢?如果其子女標到甲屋後是否就無b銀行假扣押的問題呢?如果b銀行假扣押還在又應該怎麼辦?感謝回答(^___^)(高雄)

 

站長回覆  2010/1/14 下午 11:06:00

 

您好!

除非是子女繼承父母遺產及負債,否則父債是不用子還的。

兄弟的子女當然可以到法院投標父母的房子,需要考慮的是未成年子女或剛成年子女參加法院投標,務必做好子女的資金來源問題,屈時國稅局會來課贈與稅。

另外債務人親人標回法拍屋,銀行界很排斥這種債務人回標案子,得標後向銀行貸款可能不容易。

自民國85年強制執行法大翻修後,法院均採塗銷主義,所有的抵押債權、普通債權及假扣押拍定後均塗銷,與得標人無涉;法院會核發「債權憑證」給這些清償不足的債權人,讓他們另找債務人其它財產執行。

 

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 陳小姐(台北)  No.109 2010/1/14 上午 09:53:00                [稅金]

我最近看到法院查封筆錄.在其中有一段文字.我不清楚.標的物若有積欠工程受益費.由拍定人與有關單位洽商解決. 我如何去哪裡查工程受益費?哪這ㄍ主管機關又是哪ㄍ單位? (台北)

 

站長回覆  2010/1/14 下午 06:31:00

 

您好!

我國的稅法規定,債務人積欠的房屋稅、地價稅及拍賣後土地增值稅,稅捐機關可從拍賣價款中優先分配,所以拍定人可以不用考慮這方面的積欠額。

但標的物若有積欠工程受益費,在得標人過戶時,如未繳清即不能完成地政機關產權登記,因此積欠的工程受益費是由拍定人負擔的。

一般工程受益費會分好幾期,隨著工程的進行分期繳納,被拍賣的債務人理論上是不會去繳納的;拍賣的公告隨著不同承辦法官,公告筆錄記載是不相同,有些法官是每件公告均註明「拍定人與有關單位洽商解決」,而部份法官是從不公告這段筆錄,其實有公告與否是與實際積欠工程受益費無相干。

不管公告有無登錄,投標人投標前需注意,拍賣標的附近有無工程進行,訪查鄰居有無繳納工程受益費,如要進一步查明,便需到地方政府工務局(課)、鄉鎮公所或稅捐處問明清楚。


如拍定後要補繳工程益費,記得保管補繳收據,他日房子出售時,可以憑收據全額抵扣土地增值稅。

 

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