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 林小姐(高雄)  No.153 2010/2/24 上午 08:42:00   [其它]

我在網路上查詢一些法拍屋的資訊, 發現有一間房子有兩個地號(點交), 可是法拍的內容只有拍賣其中一個地號和建號, 這樣的房子,買來之後房屋的使用權會不會有問題? 另外,如果我找到屋主想要想他買下另外一個地號的土地所有權, 價格應該怎麼開才好? 另外我想補充一下, 我查詢公告地價後,法院所拍賣的地號是兩個地號中, 比較值錢的那一個地號(高雄)

 

站長回覆  2010/2/24 上午 10:09:00

 

您好!

您所說的情形,應該是拍賣房子及房子所座落兩個地號其中一個,而另一個地號因為不是債務人所有,所以不在拍賣範圍。

為什麼債務人房子會蓋在別人土地上呢?得標人能繼續使用他人土地或會被拆屋還地呢?有下列三種狀況:

一、非債務人土地為道路用地(或預定地),很多透天的房子,在增建時蓋到旁邊的道路地很平常,有時只是鐵皮屋部份蓋到而已,真正主建物(有權狀部份)是不可能蓋到馬路上的。

只要不是嚴重影響交通往來,會被拆除機會微乎其微。

二、債務人與鄰地地主為親戚關係,很多更是兄弟,大家共同蓋房子時,你蓋到我的,或我蓋你的部份也不足為奇。

【民法 第 796 條 】土地所有人建築房屋逾越疆界者,鄰地所有人如知其越界而不即提出異議,不得請求移去或變更其建築物。但得請求土地所有人,以相當之價額,購買越界部分之土地,如有損害,並得請求賠償。

因為當被加蓋時,鄰地地主默許同意,所以加蓋完成,鄰地地主無權要求拆屋還地,只能向得標人請求使用土地租金,或要求得標人購買佔地部份;如果雙方不能達成價錢協議,可聲請法院裁定。

法院裁定依據,則是以公告地價為準,斟酌調整,依現今行情,鄰地地主比較不利;所以您若得標,既然對方公告地價較低,不用急,等對方提出符合您心目中理想價格,您再向他買。

三、債務人與鄰地地主訂立租地蓋屋的租約,這種情形反而少見。是不是會被拆屋還地,就看契約怎麼約定了。


 

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 楊○○(高雄)  No.152 2010/2/21 下午 01:16:00          [法拍程序]

土地法拍後多久的程序就能收到錢呢? 要多久的時間(高雄)

 

站長回覆  2010/2/21 下午 01:57:00

 

您好!

土地法拍後多久的程序就能收到錢呢? 要多久的時間

您是指書記官完成分配表,債權人多久拿到分配款嗎?

依各法院,甚至各股書記官的做法,沒有一個統一或最後期限的時間;拍定人七天內繳交投標尾款後,書記官函請地政機關塗銷查封登記及稅捐機關計算債務人土地增值稅,公文往返,加上書記官各人勤惰及案量多寡,完成分配表製作沒有標準的時間。

寄發分配表後,如有當事人發示異議,確定的分配時間又會往後拖延。

原則上,約三個月到半年不等,如碰到有優先承買權問題,通知人數多時,拖上一年以上也是有可能的。

 

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 林先生(台南)  No.151 2010/2/20 上午 09:52:00          [稅金]

我想買一塊法拍農地,我看公告有一句話,「拍賣之土地,如拍定之價格低於所核定之土地增值稅者,依土地稅法第51條第2項規定,拍定人應代為繳足其差額,本院始能發給權利移轉證書,應買人請自行注意。」,請問是何意思?代繳差額是多少呢? (台南)

 

站長回覆  2010/2/20 上午 10:54:00

 

您好!

拍定的房屋或土地,法院收到得標人七天內繳清的尾款,拍賣的執行費用是第一優先分配,再來是土地增值稅;而法拍的土地,由於拍定價可能低市價很多,有很大的可能,拍賣價錢不足繳清土地增值稅。

依現今的稅法規定,拍定人需代繳債務人土地增值稅,法院才會核發不動產權利移轉證書。

土地增值稅如何計算呢?

調閱拍賣土地謄本,從債務人前次移轉的公告現值與拍賣價錢計算此次拍賣的土地增值稅(一般而言,拍賣價會低於現今公告現值,所以需以拍賣價為本次移轉現值),萬一土地增值稅高於拍賣價時,就要把差額列入投標成本了。

【法規參考】
土地稅法第 51 條
欠繳土地稅之土地,在欠稅未繳清前,不得辦理移轉登記或設定典權。
經法院拍賣之土地,依第三十條第一項第五款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者,如拍定價額不足扣繳土地增值稅時,拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後,再行發給權利移轉證書。
第一項所欠稅款,土地承受人得申請代繳或在買賣、典價內照數扣留完納;其屬代繳者,得向繳稅義務人求償。

土地稅法第 30 條
土地所有權移轉或設定典權,其申報移轉現值之審核標準,依左列規定:
一、申報人於訂定契約之日起三十日內申報者,以訂約日當期之公告土地現值為準。
二、申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者,以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。
三、遺贈之土地,以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。
四、依法院判決移轉登記者,以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。
五、經法院拍賣之土地,以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者,以拍定價額為準;拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者,應以併同計算之金額為準。
六、經政府核定照價收買或協議購買之土地,以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者,以政府給付之地價為準。
前項第一款至第四款申報人申報之移轉現值,經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。前項第一款至第三款之申報移轉現值,經審核超過公告土地現值者,應以其自行申報之移轉現值為準,徵收土地增值稅。
八十六年一月十七日本條修正公布生效日後經法院判決移轉、法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件,於本條修正公布生效日尚未核課或尚未核課確定者,其申報移轉現值之審核標準適用第一項第四款至第六款及第二項規定。

 

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 劉先生(台北)  No.150 2010/2/17 下午 04:51:00          [法拍程序]

請問
有一土地法拍案件.註明持分2分之1.土地共有人有優先承購權是何意?
是說就算我標到也不一定買得到嗎?持分2分之1的土地不能分割嗎?
何謂金融服務公司案件?
土地使用分區的第一種住宅區是何意?(台北)

 

站長回覆  2010/2/18 下午 11:55:00

 

您好!

一.土地法第 34-1 條

共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。

共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定,於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

共有的土地出賣時,其他共有人有優先承購權,投標人拍定時,法院會依同一價錢通知各共有人,是否要行使優先權,無人購買時,法院才會通知得標人來繳投標尾款。

二.持分土地2分之1原則上可聲請分割,如原物無法分割,可訴請變價分割。

三.五、六年前由於法院拍賣量過大,為消化法拍屋,所以政府立法特許成立「台灣金融服務公司」,協助法院民事執行處進行拍賣程序,金融服務公司案件即俗稱金拍屋,有別於目前的法拍屋。

無關公權利力部份,如拍賣作業及拍後分配款發放,法院視情況委由金融服務公司協辦,但查封及點交房屋仍為法院處理。

四.區域土地分為”非都市土地”及”都市土地”兩種,各自依據其土地計畫目的之使用強度及使用類別而劃定土地使用分區,並做為管制之依據。

非都市土地分為特定農業區、一般農業區、工業區、鄉村區、森林區、山坡地保育區、風景區、國家公園區及其他使用區或專用區;都市土地則分為住宅區、商業區、工業區、行政區、文教區、風景區及其他使用區或特定專用區等,視各地方之都市計畫而定;同時各使用區還可以再細分分區,如住三之一、工一、工二、工三等分區。

目前住宅區與商業區建蔽率、容積率如下所示:
第一種住宅區  建 蔽 率40% 容 積 率80%
第二種住宅區  建 蔽 率50% 容 積 率150% 
第三種住宅區  建 蔽 率50% 容 積 率240% 
第四種住宅區  建 蔽 率50% 容 積 率300%       
第五種住宅區  建 蔽 率60% 容 積 率420% 
第一種商業區  建 蔽 率40% 容 積 率240%
第二種商業區  建 蔽 率50% 容 積 率300%
第三種商業區  建 蔽 率60% 容 積 率490%
第四種商業區  建 蔽 率60% 容 積 率630%
第五種商業區  建 蔽 率70% 容 積 率840%       







 

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 周先生(高雄)  No.149 2010/2/15 上午 11:15:00          [點交]

請問有關98溫11104這間公寓持分是兩個人共有,點交時會不會有問題??(高雄)

 

站長回覆  2010/2/17 上午 09:18:00

 

您好!

本件房屋產權為兩人共有,各持分1/2,兩人均為債務人,拍賣範圍仍為房屋全部,得標人買到的房屋所有權是完整的。

拍賣公告註明「據債務人陳●●在場陳稱自住;又據債權人於98年3月23日及98年5月15日具狀陳報,該房地係債務人自住,拍定後依現況點交;惟實際使用情形,投標人應自行查明。」,本件拍賣目前為點交案子,與房屋產權分屬兩人是無關的。

債務人自住,無出租別人,拍定為點交,在投標前仍要查明投標室的緊急公告欄或詢問書記官,有無第三人向法院陳報租約(可能都是假租約),使法院重新公告為不點交,這就是公告裡『請投標人自行查明』的提醒。

有點交的房子,法院點交時間約三、四個月,專業的法拍業者一方面配合法院點交程序,另一方面會以第三者名義出面與對方折衝、協調,除了避免房子被破壞,也可早日交屋結案。

 

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 郭小姐(台南)  No.148 2010/2/15 上午 08:45:00          [點交]

請問購買一塊法拍地 1.要如何才知道這塊地有沒有被租賃出去即便只是一塊完完全全的空地,因為我不知道要在那裡才能查到他們的租賃契約(如果原地主不說的話)?且這租賃契約是否合法(例如有到法院公證),甚至只是他?私相授受的一紙不具法律效用的白紙黑字而已? 2.若有地上建物的話也是同樣的問題要如何才知道這建物有沒有被租賃出去 3.要購買法拍地之前要用甚麼方式才能精準地到土地現場找到那塊被拍賣的地(例如要到地政事務所調閱何種地籍圖或座標圖甚至有人配合GPS去尋找)? 請站長幫我解答,謝謝 (台南)

 

站長回覆  2010/2/16 下午 04:42:00

 

您好!

Ans1&Ans2:法院在查封時,所做的查封筆錄有絕對的效力,縱使第三人要翻案,必需承擔舉證責任,所以第一步您要先查看拍賣公告內容,有無記載第三人佔用或租用。

其次現場查訪,了解土地上的使用情況,並配合左鄰右舍明查暗訪,如有不同於拍賣公告情況,可向查封債權人詢問。

很多的拍賣公告都會註明「惟實際使用情形,投標人應自行查明」,代表查封後可能有第三人會來向法院陳報租約,使公告點交變為不點交,甚至拍定後才向法院主張租賃關係。

但,只要拍賣公告未明白公告「不點交」,拍賣後點交產生變化,投標人都可以自立救濟,據理力爭,請求法院撤銷拍賣,返還投標價金。

Ans3:
法拍地只有地號,沒有門牌地址可查詢,對一般人而言,要找物件所在位置是比較困難,茲列出幾種方法,也許有機會找得到。

   1.從謄本中找出債權人或債務人,直接拜訪,債權人查封過現場,一定知道位置;債務人當然也清楚自己的地在那裡。

   2.因法拍屋均有詳細房屋與土地的資料,查閱歷年的法拍屋相鄰地號,從對應門牌號碼,可以找出您的法拍地位置;經營20年法拍屋的透明房訊www.tom.com.tw有非常完整的資訊可供查詢。

   3.目前上網調閱謄本資料很方便,可先查地籍圖,在相鄰地號的標示部,如發現有建物,再調閱建物標示部,即得知相鄰地號的位置。

   4.直接到地政事務所測量課,私下找測量人員在下班時間帶您去現場看;拍賣的土地,他們都受法院囑託測量過,下班賺個外快,每件行情約3000元,皆大歡喜。

   5.上網內政部地籍圖資網路便民系統(網址http://easymap.land.moi.gov.tw/),除顯示地籍圖外,還有GOOGLE土地位置圖。

 

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 鄭小姐(高雄)  No.147 2010/2/13 上午 10:33:00        [代墊貸款]

B君是A君的保証人 A君決定擺爛不還銀行的錢所有貸款皆為B君所承受 B君就這樣沒沒的還了幾年的貸款但有一天A君收到法院公文說要法拍B君的財產(房子) 但A君的名下共有兩棟房子和一塊地(都有貸款) 照理說應該是要先拍賣A君的東西吧?? 為什麼會要先拍賣B君的房子勒??? 那請問會從誰的財產開始拍賣啊?? 因為好像再過不久B君的就要開始被扣三分之一的薪水..好像是先從薪水開始..再慢慢的法拍房子...但這樣子A君不就什麼事都沒有?? (高雄)

 

站長回覆  2010/2/14 上午 12:50:00

 

您好!

一般保證要等主債務人追償不足,才能對保證人求償;但銀行房貸保證都是連帶保證,銀行可對主債務人或保證人個別優先求償,尤其主債務人的房子銀行設有第一順位抵押權,銀行不擔心主債務人跑了,先強制執行保證人B君的財產,以後再慢慢找A君房子處理,銀行這一招是很聰明的。

銀行既然可以先向B君求償,因為房子一般都有別家銀行設有抵押權,所以銀行向保證人查封薪水的1/3是很通常的事。

保=人加呆,做保證人就要有承擔當事人債務的覺悟,B君被查封的損失,可以轉向A君求償,但大前提A君要有剩餘財產才有用。

 

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 邱先生(竹苗)  No.146 2010/2/10 上午 10:26:00            [法拍程序]

何謂”承受屋”? (竹苗)

 

站長回覆  2010/2/10 下午 08:02:00

 

您好!

強制執行法第94條(流標之處置)
拍賣之不動產無人應買或應買人所出之最高價未達拍賣最低價額,而到場之債權人於拍賣期日終結前聲明願承受者,執行法院應依該次拍賣所定之最低價額,將不動產交債權人承受,並發給權利移轉證書。其無人承受或依法不得承受者,由執行法院定期再行拍賣。

依前項規定再行拍賣時,執行法院應酌減拍賣最低價額;酌減數額不得逾百分之二十。

簡單的說:從第一次拍賣到第三次拍賣,甚至特別拍賣(第四次拍賣),在法官開完標,仍無人應買時,法官會當場詢問『有無債權人要承受』。

而債權人承受的房屋就為承受屋。

 

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 李先生(高雄)  No.145 2010/2/9 上午 10:54:00         [法拍程序]

站長您好: 想請教您..若使用<台支本票>..應該如何開立..抬頭為"高雄地方法院"嗎?還是自己ㄋ?...最近眾說分芸..究竟應該如何開立才不會有問題ㄋ...3Q順心 (高雄)

 

站長回覆  2010/2/9 下午 01:37:00

 

您好!

早期有限定台支本票,現在任何一家銀行本票均可,個人支票則是不行。

抬頭是高雄地方法院或是自己都可以,以自己名字為抬頭,投標前記得在支票背面背書,不然有些法官會判您廢標,但不嚴格的法官則請您當場補背書,法院是一國多制,最好還是小心點。

抬頭用高雄地方法院,沒得標時,書記官自動會在支票幫您背書,但萬一投標前,法院已貼出撤回拍賣,您的支票事後要找書記官蓋背書,也許您會碰釘子。

建議還是以自己名字為抬頭比較省事。

 

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 牟小姐(台北)  No.144 2010/2/7 下午 06:44:00         [其它]

104法拍網可以用社區名稱查詢歷年來得標紀錄.那請問舊公寓要如何查詢紀錄?謝謝(台北)

 

站長回覆  2010/2/7 下午 07:26:00

 

您好!

您可以設定年份,如95年,拍賣種類為公寓,開標結果為得標,有必要時路名或地址欄位輸入路街名,應該可以得到您要的結果。

另一種地圖搜尋,設定縣市、區域、公寓及得標,不設定地址,出來的的結果也會符合您需要,只是前幾年的拍賣資料地圖經緯度座標尚未完全建檔齊全,只能找尋一年內資料。

 

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 李先生(高雄)  No.115 2010/1/20 上午 10:19:00  

請問
土地地目為原,無三七五租約之約定,編定為河川區農牧用地.一般人也能買嗎?
原是什麼意思.如何找土地位置呢?(台北)

 

站長回覆  2010/2/6 下午 08:50:00

 

您好!

一、何謂地目為原,地目是「原」:代表荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。所謂"已墾復荒"係指雖經開墾過土地,但未加以利用復為荒蕪之地。

※有關法令相關規定 _

依土地法第二條第一項依土地使用方法將土地分四大類:

第一類 :建築用地。地目如建、雜、祠...等。

第二類 :直接生產用地。地目如田、旱、林...等。

第三類 :交通水利用地。地目如道、線、水...等。

第四類 :其他土地。地目如堤、原...等。

而河川區農牧用地買賣移轉有無限制?旱期農地農有,買賣農地需聲請自耕能力證明,目前政策為農地農用,買賣已無限制,只是使用上需符合農業使用。

二、法拍地只有地號,沒有門牌地址可查詢,對一般人而言,要找物件所在位置是比較困難,茲列出絃種方法,也許有機會找得到。

   1.從謄本中找出債權人或債務人,直接拜訪,債權人查封過現場,一定知道位置;債務人當然也清楚自己的地在那裡。

   2.因法拍屋均有詳細房屋與土地的資料,查閱歷年的法拍屋相鄰地號,從對應門牌號碼,可以找出您的法拍地位置;經營20年法拍屋的透明房訊www.tom.com.tw有非常完整的資訊可供查詢。

   3.目前上網調閱謄本資料很方便,可先查地籍圖,在相鄰地號的標示部,如發現有建物,再調閱建物標示部,即得知相鄰地號的位置。

   4.直接到地政事務所測量課,私下找測量人員在下班時間帶您去現場看;拍賣的土地,他們都受法院囑託測量過,下班賺個外快,每件行情約3000元,皆大歡喜。

   5.上網內政部地籍圖資網路便民系統(網址http://easymap.land.moi.gov.tw/),除顯示地籍圖外,還有GOOGLE土地位置圖。

 

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 方先生(台北)  No.142 2010/2/5 下午 09:25:00          [代標]

一般請仲介買法拍屋,是需要多少金額,才算是..合理的(台北)

 

站長回覆  2010/2/5 下午 11:57:00

 

您好!

法拍屋代標業務是不動產仲介的一環,不同的地方,在於仲介向買方收2%、賣方收4%,而法拍屋只有買方一邊可收費,所以服務費一般行情收費約3~6%,視案件難易程度及客戶需求服務範圍而定。。

代標服務是房地產新興的行業,除了幫客戶過濾瑕疵有陷阱的案件外,評估標價及點交房屋是服務重頭戲;找對人,買到物超所值、俗擱大碗的法拍屋,就像透過仲介買房子一樣輕鬆;萬一砸下大筆購屋資金,標得太貴,或交屋拖太久,縱使服務費很便宜,買法拍屋保證令人難回味。

所以服務費多寡,與代標業者專業程度,以及雙方約定服務範圍有關,有些兼營代標業務的房屋公司或代書,雖然擁有房地產專業常識,但對法拍屋卻涉獵不多,稍微碰上有點難度的法拍問題常會不知所措,無法處理後續難題。

得標後的點交工作,是煩瑣且吃力的,與債務人折衝協調不是一、兩次就能達成交屋協議,不勤跑書記官櫃台催促點交程序,點交公文就是遲遲下不來;對代標而言,偏低的佣金,服務品質一定會大打折扣。

代標行業,進入門檻不高,業者又良莠不齊,兩、三人公司佔了市場一半,很多剛成立的小公司,經驗不夠,誤認有點交案子就萬事OK,為了生存不惜低價搶生意,因此市場上常聽到2萬、3萬、5萬或者1%的低服務費;運氣好的話,碰上好點交的CASE,交屋結案沒問題;如遇上難纏案件,整個公司可能面臨停擺,甚至要BYE_BYE解散,留下客戶尚未交屋的爛攤子。

更有些惡劣的業者,也會以低價先承攬客人,等得標後,再巧立名目,不斷向客戶騙取其它費用,諸如法院點交公關費用,或鉅額交屋搬家費,從中牟取高額變相服務費。

買法拍屋會委託代標業者,大多數是對法院拍賣作業生疏的民眾,由於得標就不能拒買,且同行間很忌諱中途接案,低價業者就是賭客戶不能另找他人,又沒能力自己處理而予取予求。

買法拍屋最好能有熟識、深具法拍經驗朋友協助,退而其次再尋求代標業者幫忙;找代標公司,務必先查證公司歷史規模,有無加入仲介公會繳交營業保證金;公司及專業人員談吐是否讓人感覺正派及專業,服務費及服務範圍是否契約化,整個標購總成本,如標價、稅金及搬家費等等,是否在投標前明確分析。

總之,「一分錢一分貨」,合理的代標服務報酬,才能相對有安心、高保障的購屋品質!

 

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 楊○○(高雄)  No.141 2010/2/5 上午 12:18:00         [其它]

我有收到通知書

上面有寫債權人是 杏友公司

債務人下面有3個抵押權人都不是親氣的名字再來還有一個是 假扣押債權人 是第一商業營行
三個人也沒在財產所有人裡面 但是債權人裡有杏友公司的名字 真的是看不懂 法院的公文 只是很疑惑我沒拿土地借錢阿怎會便債務人?
(高雄)

 

站長回覆  2010/2/5 下午 02:53:00

 

您好!

如前兩題回覆,這是共有人聲請分割的判決,與所有人有無債務糾紛無關。

 

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 楊○○(高雄)  No.140 2010/2/5 上午 12:01:00         [其它]

還有強制執行變價分割是什麼是有人根銀行借錢所以被法院執行強制分割嗎?

1.那其它 所有人 會連代受到影響嗎?

這片土地的債權人 是依間公司

2.但是所有人沒根銀行借到錢 為何會變成債務人呢?債權人不是土地所有人嗎??

(高雄)

 

站長回覆  2010/2/5 下午 02:52:00

 

您好!

變價分割如無法原物分割,法院就會判決變價分割,跟所有人有無向銀行借錢無關。

拍賣告的備註「十、拍賣公告本件係分割共有物之變價分割,共有人有優先承買權,如有二人以上共有人願優先承買時,以抽籤定之。」,29位共有人拍賣後有優先承買權,如不願承買,可依各人持分比例分配拍賣款。

 

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 楊○○(高雄)  No.139 2010/2/4 下午 11:51:00         [其它]

請問一下這3塊土地
他的財產所有人為何是債務人? 而不是債權人?




高縣 路竹鄉【土地】 文南段407 409 410 3 筆
(高雄)

 

站長回覆  2010/2/5 下午 02:51:00

 

您好!

本件為杏友實業股份有限公司向法院請求分割共有物,因無法原物分割,所以判決變價分割。

本件不動產共有人計29位,各人擁有持分不一 ,杏友實業股份有限公司以全部所有權人為被告(包括自己),向法院請求分割共有物,法院判決變價分割。

要變價分割,就要透過法院公開拍賣,債權人為勝訴原告,即杏友實業股份有限公,債務人為29位所有權人,調閱杏友實業股份有限公的土地謄本所有權部的「限制登記事項」,杏友實業股份有限公是債權人也是債務人。




 

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 楊先生(高雄)  No.138 2010/2/4 上午 10:08:00          [點交]

因為家裡最近看了一間法拍屋,由房屋仲介介紹的當我們標下來之後,有告知住在裡面的房客必須搬出可是房客說:因為之前有繳交給房東2個月房租的押金,如今房東跑路了,所以要向我們要那兩個月的押金原本在去年的12月份他們就應該搬出去了,到現在一直都沒有搬也沒有給我們房租費!甚至要我們給他錢讓他們出去找房子等他們找到房子才要搬出去!請問有這麼不合理的事情嗎?難道我們標下這個法拍屋我們必須替那位房東收尾嗎?讓我覺得有點莫名其妙也告知的仲介,他也說他有在處哩,可是如今也2月了一點下文也沒有!請問站長,我能怎麼解決這個問題呢?法拍屋照道理說不是要查封嗎?為什麼還會讓房客繼續租下去呢?(高雄)

 

站長回覆  2010/2/4 下午 05:30:00

 

您好!

法院剛開始查封時,有租約的房子,法院是不能執行點交,得標人成為新房東,需承受原房客租約關係,原租期與租金不能變動,這是民法第425條買賣不破租賃的精神。也因此查封後,原房客仍能繼續居住在裡面。

在民法第425條中,得標人沒有承受返還押金規定,且押金是原屋主拿走,原房客需向原屋主索討。

在第一次拍賣無人投標後,債權人均會以民法第866條,房客租約影響抵押權,而請求法院將租約除去,使公告變為點交狀態。

首先,您要先查證,您投標時的拍賣公告,是記載拍定後點交呢?或不點交呢?如點交,一方面請代標公司與對方協商交屋,另方面進行法院點交程序,依我們作業時效,約能在兩個多月交屋。

萬一是不點交,則您只能向對方請求租金給付,或雙方談妥交屋條件,法院是不會受理您點交聲請的。

 

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 盧先生(台北)  No.137 2010/2/4 上午 09:46:00          [法拍程序]

我在留意一間法拍屋,可是從第一次拍賣無人投標後,現在已過了半年,我還要等下去嗎 (台北)

 

站長回覆  2010/2/4 上午 11:49:00

 

您好!

第一次拍賣流標後,正常的時間,法院要在一個月內排出第二次拍賣,超出半年都沒有拍賣的消息,可能會有下列兩種情況:

一、債權人聲請延緩執行,每次可延緩三個月,到期可再聲請延緩一次,共停止拍賣六個月。

二、債權人與債務人達成和解,債權人聲請撤銷拍賣的執行。

以上情形可從謄本登記,找出查封的債權人或者投定第一順位抵押的銀行,進一步探詢即可得知原因。


 

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 李先生(竹苗)  No.136 2010/2/3 上午 08:55:00         [代標]

找代標公司比我自己去標,有什麼好處?找代書標比較便宜,代書還有國家考試資格,找代書標妥當嗎?(竹苗)

 

站長回覆  2010/2/3 上午 10:11:00

 

您好!

標法拍屋是一門很專業的領域,除了擁有房地產行情、法律法規的知識外,對法拍市場要有敏稅熟悉度;最好能有熟識、深具法拍經驗朋友協助,否則才退而求次找代標公司;畢竟目前市面代標公司良莠不齊,萬一碰到不負責任、不夠專業、或是形同詐騙公司,先以低價承接,得標後巧立名目另收額外費用等等,就會付出很大代價。

代標公司是仲介業一環,有些代標公司是房屋仲介與代標兼做,有些是只專做代標。仲介一般收費是買賣雙方不得超過成交價6%,法拍的賣方是法院強制將債務人房子拍賣,所以代標只能向買方一邊收費。

依個人看法,找代標公司標法拍屋,主要是該公司是否值得您信任,成立多久,規模多大,專業強嗎?口碑好嗎?這些都是您要評估的,如能讓您標得巧,交屋快速又圓滿,其實服務費多寡不是重點。

還有該代標公司書面契約,有無約定多久期限交屋,萬一逾期如何補償;屋內被蓄意破壞,代標公司有無幫您分擔風險,是否願100%保固。

  找代標公司,您付出服務費代價,就是要取得下列兩個目的。

一.分析投標行情:除調查市價外,要能提供歷年來附近法拍資料,尤其最一年曾標過的房子更具參考價值。

二.解決交屋的煩瑣及風險:一般法拍屋最棘手的點交問題,是債務人通常會使出恐嚇三絕招:
 1.叫「兄弟」耍流氓,非理性抗爭
 2.破壞房屋裝璜及水管電路
 3.恐嚇自殺,以死相逼

這些手段無非就是要獅子大開口,強索高額不合理搬家費;預防重於治療,如何結合法院強制點交公信力,配合開導債務人接受合理搬家費,讓債務人和諧交屋,而且交屋時間比法院點交還要提早,這是考驗代標公司的法拍功力。

縱使一般較容易解決的房子,也要步步為營。大致來說,房子被拍賣的債務人,情緒比較不穩定;在折衝協調中,如何「軟中帶硬,硬中帶軟」,千萬不要刺激、挑釁對方,引起債務人反彈、抓狂,使事情演變難以預料!

有點交的房子,交屋絕對沒問題;重點在您要和諧圓滿交屋,還是有後遺症的交屋呢?

 

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 林小姐(台北)  No.135 2010/2/2 上午 12:18:00          [增建]

本人於日前標得法拍屋,其中某建號係未辦保存登記之建物,現房屋重新裝潢,並將其拆除,我應該辦理何種程序,較有保障?(台北)

 

站長回覆  2010/2/2 上午 01:53:00

 

您好!

得標法拍屋拍賣公告既然有註明未辦保存登記之建物的建號,表示當初查封時,法院已囑託地政事務所來測量,雖然無法辦理地政產權登記,但不動產權利移轉證書明白標示由您出資向法院連同保存登記房屋取得所有權。

未保存登記建物已屬您產權,您要拆除重新裝潢,這是您的權利;但未保存為違建,拍賣公告應會註明,自行負擔被拆除之危險,只是此種「舊違建」被檢舉拆除機會不大。

但當您將舊違建拆除重新裝潢,就變成「新違建」,被左鄰右舍檢舉時,可能會面臨被拆除的危險,這是您要考慮之處。

很多房子違章增建時,屋主都要拜會鄰居,做好公共關係,就是怕被檢舉。

 

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 駱先生(高雄)  No.134 2010/2/1 下午 09:49:00         [稅金]

你先前回覆一個問題有關:「投資法拍屋出售戶數超出六戶時要課繳營業稅及營所稅。」是指超過六戶的部分,還是全部? 如果出售7戶,那是交1戶的稅還是7戶? 如果是交7戶,那以法拍屋做為投資工具的,不就要挑選大金額的案子來買賣比較划算?
(高雄)

 

站長回覆  2010/2/2 上午 01:54:00

 

您好!

您的問題與no.40雷同,我把該題回覆內容貼上,也許您就明瞭。


2009/09/01 【聯合報╱記者賴昭穎/台北報導】廖文權條款 年賣屋逾6棟須繳營業稅

廖文權以個人名義大量買賣法拍屋避繳營業稅,為「補破網」,財政部趕緊在當年(民國九十五年底)訂定所謂的「廖文權條款」,規定個人一年內出售房屋六棟以上,經認定為營業行為,就須申報營業稅。

財稅官員私下表示,廖文權案發生後,賦稅署檢討相關規定,發現當時規定的確有不清楚之處。財政部發動全國五個國稅局調查,發現從九十一年到九十四年間,全台每年賣出超過六戶法拍屋者近四千人,這些人多數是將公司賣屋行為灌到個人買賣名義來「節稅」,為避免類似爭議日後層出不窮,決定緊急修改相關規定。

由於這項課稅原則訂得很突然,為了減輕法拍業者衝擊,財政部特別提供一年的緩衝期,九十七年才實施。

當時財政部和各國稅局訂定了查稅標準,個人在一年內出售房屋超過六棟,就會被列為查稅對象,調查買賣房屋資金流程與頻率。換句話說,一年出售六間以上房屋的「民眾」,除了個人綜合所得稅的財產交易所得稅外,最好乖乖主動申報繳納營業稅,以免被補稅及罰鍰。

因為被國稅局釘上查稅的案件,只要被認定是營利目的,除了須課徵百分之五的營業稅,有賺錢的話,還會被課徵百分之廿五的營所稅。

政府財政窘困,為了選舉,又大開福利支票,所以財政部到處在開發財源;民國97年起開始課徵法拍屋營所稅,但上有政策,下有對策,能課到的稅是有限的;法拍大戶,甚或小咖的,沒有不找人頭的。

如果您每年得標的法拍屋數量會超過五件,建議趕快找人頭,以他的名義投標,為安全起見,得標房子每件都辦貸款,或者您直接設定第一順位抵押。

如果當年度得標的法拍屋出售達六戶以上(以出售為準,非得標戶數),如七戶,則必需申報繳納營業稅,繳納細節有兩種,最好請教會計師,何者報繳最能節稅。

 

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