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目前日期文章:201003 (19)

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 周先生(台北)  No.173 2010/3/31 上午 12:30:00    [稅金]

~法拍土地增值稅若是146萬元,而法拍屋是450萬元,是否要再繳146萬元ㄋ? 這樣比市價還貴很多ㄝ~ (台北)

 

站長回覆  2010/3/31 上午 09:20:00

 

您好!

在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,土地增值稅是債務人的義務,而且法院也會從得標人繳的款項中,優先扣除土地增值稅。

根據86年10月的法令,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~40%,最少要繳16萬稅金。

所謂法拍土地增值稅若是146萬元,應是指法拍土地增值146萬,代表土地底價低於現在公告現值146萬;如您在投標加價30萬,全部加在土地上,則與公告現值距即少30萬,土地增值為146萬-30萬=116萬,再看使用自用稅率或一般稅率 ,並且在轉手出售時才要課繳。

 

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 吳小姐(高雄)  No.172 2010/3/29 上午 01:26:00

2010/1月有購買法拍屋公寓,前天收到之前那位屋主借錢的那間銀行寄債權委外催收通知書來,受文者是上一位屋主,收文地址是寫我家,上一位屋主還積欠一些錢,這樣與我有關聯性嗎?我有查詢一些資訊法拍屋再拍定時所有有關那間房屋的債務會勾消掉??是正確的媽我要怎麼做?? (台南)

 

站長回覆  2010/3/26 下午 02:04:00

 

您好!

在拍賣公告上,均會記載「拍定後抵押權塗銷」,得標人繳清尾款後,10天左右法院核發不動產權利移轉證書時,法院己同步通知地政事務所塗銷抵押權設定,得標人買到的產權絕對是乾乾淨淨的。

但是大部份的拍賣,連第一順位的抵押債權人都拿不足債權,更遑論普通債權人;一毛錢都拿不到的普通債權人,像信用卡銀行委外催帳公司,也許不知道拍賣已終結,仍不時寄來催收函,這是很常見的事,您可以不用管它。

比較要注意的是,有些債權人是地下錢莊,他們可能不干損失,會將求償對象轉移到得標人;謊稱受屋主委託,要求給予搬家費,或稱屋內留置物遺失,要求補償費。

為了避免地下錢莊後續擾亂,如委託代標公司,可在委託前與代標公司約定,代標公司點交房屋後,以屋主身份出售房屋,門前貼『售』字10來天,得標人再以新買主身份遷入,再有前債權人上門,一律推給代標公司。

本公司經營法拍屋業務十數年,均是以此方式延後10多天交屋,讓客戶無後顧之憂的搬入,是我們最重視的事情。

 

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 張小姐(台南)  No.171 2010/3/26 下午 01:04:00    

2010/1月有購買法拍屋公寓,前天收到之前那位屋主借錢的那間銀行寄債權委外催收通知書來,受文者是上一位屋主,收文地址是寫我家,上一位屋主還積欠一些錢,這樣與我有關聯性嗎?我有查詢一些資訊法拍屋再拍定時所有有關那間房屋的債務會勾消掉??是正確的媽我要怎麼做?? (台南)

 

站長回覆  2010/3/26 下午 02:04:00

 

您好!

在拍賣公告上,均會記載「拍定後抵押權塗銷」,得標人繳清尾款後,10天左右法院核發不動產權利移轉證書時,法院己同步通知地政事務所塗銷抵押權設定,得標人買到的產權絕對是乾乾淨淨的。

但是大部份的拍賣,連第一順位的抵押債權人都拿不足債權,更遑論普通債權人;一毛錢都拿不到的普通債權人,像信用卡銀行委外催帳公司,也許不知道拍賣已終結,仍不時寄來催收函,這是很常見的事,您可以不用管它。

比較要注意的是,有些債權人是地下錢莊,他們可能不干損失,會將求償對象轉移到得標人;謊稱受屋主委託,要求給予搬家費,或稱屋內留置物遺失,要求補償費。

為了避免地下錢莊後續擾亂,如委託代標公司,可在委託前與代標公司約定,代標公司點交房屋後,以屋主身份出售房屋,門前貼『售』字10來天,得標人再以新買主身份遷入,再有前債權人上門,一律推給代標公司。

本公司經營法拍屋業務十數年,均是以此方式延後10多天交屋,讓客戶無後顧之憂的搬入,是我們最重視的事情。

 

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 周先生(高雄)  No.170 2010/3/26 下午 12:14:00  

A小姐的妹妹第一次買房子,所以A小姐擔任她的保證人,後來妹妹繳不出房貸,被查封,現已拍賣了,那麼A小姐名下還可以有財產嗎?A小姐會被銀行追討嗎?(高雄)

 

站長回覆  2010/3/26 下午 01:05:00

 

您好!

債務人財產被查封償還債權人債務不足時,債權人會繼續找保證人A小姐求償。

銀行只要拿法院裁定A小姐的執行名義公文,到國稅局調閱A小姐財產變化,A小姐名下不動產、股票、車輛及銀行存款清清楚,甚至上班薪水的1/3都在查扣範圍。

銀行追債時效為15年,但屆期前,銀行聲請中斷時效,又可延長15年時效,所以可說是追一輩子的。

等拍賣後,法院寄發分配表給債務人時,A小姐要了解還要多少債務未能清償,以便決定往後如何面對?

希望A小姐早日解決保證責任,脫離苦海!

 

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 張小姐(台南)  No.171 2010/3/26 下午 01:04:00  

2010/1月有購買法拍屋公寓,前天收到之前那位屋主借錢的那間銀行寄債權委外催收通知書來,受文者是上一位屋主,收文地址是寫我家,上一位屋主還積欠一些錢,這樣與我有關聯性嗎?我有查詢一些資訊法拍屋再拍定時所有有關那間房屋的債務會勾消掉??是正確的媽我要怎麼做?? (台南)

 

站長回覆  2010/3/26 下午 02:04:00

 

您好!

在拍賣公告上,均會記載「拍定後抵押權塗銷」,得標人繳清尾款後,10天左右法院核發不動產權利移轉證書時,法院己同步通知地政事務所塗銷抵押權設定,得標人買到的產權絕對是乾乾淨淨的。

但是大部份的拍賣,連第一順位的抵押債權人都拿不足債權,更遑論普通債權人;一毛錢都拿不到的普通債權人,像信用卡銀行委外催帳公司,也許不知道拍賣已終結,仍不時寄來催收函,這是很常見的事,您可以不用管它。

比較要注意的是,有些債權人是地下錢莊,他們可能不干損失,會將求償對象轉移到得標人;謊稱受屋主委託,要求給予搬家費,或稱屋內留置物遺失,要求補償費。

為了避免地下錢莊後續擾亂,如委託代標公司,可在委託前與代標公司約定,代標公司點交房屋後,以屋主身份出售房屋,門前貼『售』字10來天,得標人再以新買主身份遷入,再有前債權人上門,一律推給代標公司。

本公司經營法拍屋業務十數年,均是以此方式延後10多天交屋,讓客戶無後顧之憂的搬入,是我們最重視的事情。

 

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 陳先生(台北)  No.169 2010/3/23 上午 12:07:00       [點交]

假租約大致上可分「租金一次付清」、「高押金低租金」、「租期長」(不定期租賃)、「以債抵租」、「長租期,低租金」等…,請問要如何破解假租約,要舉證的話可以從拿些方面著手?謝謝!!(台北)

 

站長回覆  2010/3/23 上午 09:16:00

 

您好!

自民國85年強制執行大翻修以來,這種於惡性假租約已經如鳳毛麟角很少見了,縱使存在,也會被債權銀行以民法第866條,在第一次拍賣流標後聲請排除,變成有點交單純的案件。

但仍有少數假租約的案件,背後有高人指點操刀,租約承租日寫在銀行設定抵押前,讓銀行無法引用民法第866條排除租賃權,使拍賣一直保持為不點交狀態。

這種案件不僅一般民眾不敢碰,連法拍投資客敢進場投標也是少之又少,所以它會一直流標,價錢不斷往下掉,市價行情也許1000萬,但拍賣底價可能不到500萬,這對於專業功力高強的投資客,反而是投資的最愛,雖然有高風險,但也相對有高利潤。

假的就真不了,一定會有他的破綻,但在投標前很難找出真偽,需在拍定後訴訟時,要求對方提出租約資料,再從承租人、出租人簽章真偽,以及租押金給付、雙方資金往來記錄著手;很多假租約的漏洞,我們從以上兩種方式,八成就能突破。

只要能找出破綻,即能以對方『虛偽通謀』打贏官司,繼而強制執行點交房屋。

當然假租約形形色色,也不是三言兩語能道出全部破解之道,最重要法拍臨場經驗要足,還有標價取得成本低,除了高穫利的預期,還要有一筆和解預算金,一方面官司打前鋒,另方面隨時給對方下台階,早日解決交屋,才是最好的策略!

 

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 謝先生(竹苗)  No.168 2010/3/20 下午 12:16:00      [點交]

法拍屋要3個月才過戶完成.是否要先申請設定?若是"點交"的房子.就沒有關係了?(竹苗)

 

站長回覆  2010/3/20 下午 09:25:00

 

您好!

⊙標到法拍屋,需於七天內繳清尾款,再於十天左右收到法院核發不動產權利移轉證書,代表得標人取得法拍屋所有權;透過代書辦理過戶,在15天內就會過戶到得標人名下取得權狀。

完成產權過戶,即可向銀行辦理設定貸款,一般貸款銀行會要求看屋內及照相,但法拍屋只要提供法拍證明(如不動產權利移轉證書),銀行上網查看拍賣公告,確定是有點交房子,則不需等三個多月點交才貸款,便可把馬上撥款;依我們作業程序,從拍定到取得銀行貸款約一個月。

⊙除貸款外,還需銀行提供七天內代繳尾款服務,則在投標前,最好能提早與銀行洽詢,提供充足的資料,如個人資力條件及投標房子明細,讓銀行及早進行評估。

原則上,銀行答應的墊款條件,屆時變化的機會幾乎為微,但有萬分之一的情況,可能是分行答應的,到時總行變卦;一般而言,1000萬以上的案子,都要經過總行審核,與銀行洽商墊款時,務必要求與銀行先完成對保動作,那就不可能被銀行賴帳了。

※※※如果委託代標公司,事先要約定,萬一銀行墊款有變卦,代標公司要負責找資金墊款,而且墊款利息需比照銀行利率。

 

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 陶小姐(高雄)  No.167 2010/3/18 下午 11:44:00     [投資]

請問,高雄透天法拍屋,如何評估投標價?若以公告現值參考估算,大概與市價差距多少?(高雄)

 

站長回覆  2010/3/19 上午 12:39:00

 

您好!

您的問題非常大,非三言兩語能講完,最重要您要了解投資報酬率的計算與投標生態的判斷,沒有兩三年的實戰鑽研,是無法領會及精準評估。

請參考連結奇摩知識+●投資報酬率的計算●

在法拍市場,有些案件屬於購屋自住類型,投資報酬率只能設定10%左右,有些為投資獲利型,利潤在10~20%,少數為高利潤案件,轉手獲利最少有20%以上,這些投標生態的分析,沒有長時間相當的投入,不是那麼容易判斷的。

縱使能100%掌握投資報酬的計算,但無法了解投標生態,就會發生如下現象,明明只有10%的利潤,您設定為高利潤,您每一次投標都要落標(摃龜);碰到高投資報酬率案件,卻設定10%利潤,不是糟榻了這個案件,就是處理非常棘手,得標後可能會套牢。

僅提供以上幾點方向,請自行再鑽研努力了。

 

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 陳先生(高雄)  No.166 2010/3/16 下午 11:46:00   [點交]

我家兩個月前標到一間法拍屋,債務人已跑路了,原以為法院來履勘時,馬上會把房子交給我們,法院公文要來時間是下午3點半,我們準時找警察鎖匠,但書記官到的時間已是快4點半,鎖匠打開門一看,發現屋內一大堆東西,多是小電子零件,裡面又沒有電,我們也沒帶手電筒,書記官準備清點造冊交給我們保管,然而房子內很暗看不清楚,書記官說沒辦法清點,下次再排時間來. 請問後續我們要怎麼處理才好,清點給我們保管要怎麼保管,很頭痛,拜託指點迷津...(高雄)

 

站長回覆  2010/3/17 上午 12:33:00

 

您好!

在投標前最好要查要查明有無斷水電,已斷多久?從大樓管理員或左鄰右舍訪查,屋內有無留置物品?不然在得標後法院履勘前,也要先探查屋內狀況,事先復電或者準備照明工具(不只是手電筒),像您這樣,最少還要浪費一個月時間,很不值得。

依我們處理的方式,下次法院再來時,電力公司先復好電,當天多帶三、五名人手(最好有清點造冊經驗)協助書記官清點,務必一個小時內清點完畢(書記官的時間是很寶貴的),並請書記官同意放在現場保管。

等書記官離去,我們馬上把留置物品搬至本公司專用貨櫃屋保管,房子先交給客戶使用;後續的處理快則一個月,慢則半年以上,我們要通知對方來領取,通知不到,憑法院公文到戶政事務所調閱戶籍地址再通知一次,又沒收到,只得向法院聲請公示送達,刊登報紙通知了;辦完通知程序,對方又不來領,再來聲請法院拍賣,將拍賣款項提存法院,就不管對方會不會去領了。

問題是這些破舊東西幾乎無人來買,如果我們不承買下來,那要保管至何年何月呢?所以這些留置物拍賣前需協商書記官價錢不能訂得太高,好讓我們買下當垃圾丟掉能省點錢。

客戶委託我們,也支付服務費,只要法院清點完畢,對客戶而言就是圓滿交屋了,後續處理是我們的責任。

提供以上我們處理的方法給您做個參考,也祝您早日順利交屋!

 

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 陳先生(台北)  No.165 2010/3/15 上午 10:22:00  

本人看中桃園大有區近新光三越百貨一高級社區位於一F之電梯大廈,因房仲介紹得知此屋已被拍賣且前二拍都流標即將進行第三拍,底價508.8萬元(第一拍795萬),之前做了很多有關法拍屋之功課得知法拍屋是一項不錯的投資管道加上此屋環境甚為優質因此甚為心動,想請教幾個問題如下敬請貴網站協助回答與建議: 1.此屋第一拍底價為795萬,因本人同住此社區之第一期(該社區為第二期),劇我的了解並沒有此行情(我認為約700萬),請問是否是我錯估市場行情還是此底價會受人為因素影響? 2.由於此屋主狀況根據側面了解純因財務周轉不靈導致房屋被拍賣,且屋主素質甚高,目前仍住在此屋,由於法院資訊設定為有點交,若是如此我有必要多花3%-5%的服務費請代標公司協助?還是自己來即可! 3.如依劇我上述所提供之房屋資料,此屋屋齡五年,如能以510-520萬價格標得此屋是否划算? 以上問題煩請貴網站協助回答,小弟不勝感激!(台北)

 

站長回覆  2010/3/15 下午 02:29:00

 

您好!

1.此屋第一拍底價為795萬,因本人同住此社區之第一期(該社區為第二期),劇我的了解並沒有此行情(我認為約700萬),請問是否是我錯估市場行情還是此底價會受人為因素影響?

Ans:法院拍賣不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份,房屋又分主建物(含附屬建物),增建物(未辦保存登記)及共同使用部份(可能含車位坪數),而座落之土地從一筆至數筆都有可能;每一樣標示都要訂底價,拍賣原則,是分別標價,合併拍賣,以總價最高者得標。

所以估價公司在收到法院送來的法拍屋,他要根據法院查封的各項不動產標示,各別估價;原則上,土地依當年度公告現值,房屋依房屋評定現值,做小幅度略為調整,即完成估價報告書。 估價完成後,法官會再徵詢債權人及債務人的意見,除非提出的意見與估價數字有極大出入,而且法官認為估價結果確實有相當問題,否則實務上很少會再提交第二家重新鑑價。

其實目前法拍市場,資訊暢通,投標者眾,市場自動會平衡底價的高低;縱使估價與市價有落差,如偶而出現第一次拍賣底價太低,造成投標室大爆滿,第一拍就高價出標;相反訂得太高,也會有拍賣四次也賣不掉的窘境。

2.由於此屋主狀況根據側面了解純因財務周轉不靈導致房屋被拍賣,且屋主素質甚高,目前仍住在此屋,由於法院資訊設定為有點交,若是如此我有必要多花3%-5%的服務費請代標公司協助?還是自己來即可!

Ans:法拍投標牽涉到法拍程序、代書及法律很多專業問題,尤其法院的點交公告時有變化;甚至有點交的房子,在點交過程萬一碰上難纏的債務人,沒經驗的投標新手經常被搞得灰頭土臉,心力交疲;如果您是第一次標法拍屋,不一定要找代標公司,至少要找有經驗朋友協助。

 

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 陳先生(高雄)  No.164 2010/3/13 上午 11:32:00     [稅金]

請問我若標到一間160萬的房子,除了160萬房價外,我還要付哪些費用,及稅金(高雄)

 

站長回覆  2010/3/13 下午 01:20:00

 

您好!

除了標價160萬以外,您還會有以下成本:

1、現住人搬遷費:縱使有法院點交保障,因點交流程長達三、四個月,為了提早交屋,並避免屋內裝潢被破壞,預算一筆可接受的搬遷費是免不了的;通常對方都會要價很高,如能找有經驗的第三人出面折衝協調,比較能控制在標價1%範圍。

2、稅金:
A.契稅
契稅是針對房地產中的房屋部份,繳納對象是買方,從法院得標取得權利移轉證書後,辦理產權地政登記,拍定人要繳納房契稅,計算方式為房屋評定現值當稅基,再乘以6%稅率。

B.財產交易所得稅(轉手出售才需繳納)
財產交易所得稅提房屋出售時,房屋所得要納入年底綜合所得一併課稅,每位投資人各人所得除售屋所得外,另有薪資所得,股票所得,種種 所得,都要合併報繳所得稅,並視所得多寡有不同的稅率,甚至售屋所得稅率,也視各縣市及年度內出售幾戶而有不同課稅標準,所以「財交稅」的計,雖不是很大的數額,但也要在投標前粗略算出。

C.房屋稅
每年5月份,房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單,課徵期是從前年7月1日到今年6月30日,稅基為房屋評定現值,稅率依用途分下列三種:
     1.住家用:1.2%
     2.營業用:3%
     3.非營業、非住家:2%
房屋稅一年12個月份,若得標取得移轉證書日起至課徵6月30日止,持有時間未滿一年,可依月份比率聲請分算,如當年5月1日才取得 移轉證書,根據分算比率,只需繳納2/12而已。

D.地價稅
地價稅為每年11月份開徵,課徵期為當年1月1日至12月31日,地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算,以9月15日為納稅義務基準日,拍定人如在9月15日前取得移轉證書,則當年度地價稅為拍定 人繳納,如在9月15日後才取得移轉證書,則地價稅與拍定人無涉。
地價稅稅基為公告地價,稅率分
    1.自用住宅用地(非出租及供營業):0.2%
    2.其它:1~1.5%
    以上兩者相差5倍以上

E.土地增值稅(轉手出售時需繳納)
土增稅為不動產買賣中土地部份,賣方土地如有增值,即應繳納土地增值稅;在拍賣時,如土地標價低於公告現值,再轉手即有土增稅成本產生;依一般稅率計算,第一倍增值,稅率20%,第二倍增值,稅率30%,第二倍以上增值,稅率40%,如能符合「自用住宅優惠稅率」,則其稅率為10%。

所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。
萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。

3、其它費用:
A.水,電,瓦斯費:前手積欠的水電費仍要由得標人清償,如欠太多,電費可重新聲請新表,費用3300元,但如斷電達兩年以上,要透過有甲級電匠水電行聲請,費用多3000元左右;水費欠費超出1500元,重新聲請水表比較划算。

B.大樓管理費:很多大樓管理會多會從得標人處追討前欠管理費,但依法律關係,得標人是不需負擔手積欠,要跟管委會據理力爭。

C.代書費:過戶或設定貸款及規費。

D.工程受益費:前欠費用要由得標人支付才能完成過戶,有這種費用的案例不多,注意附近有無重大工程建設在進行,左鄰右多訪查,有必要前往稅捐機關或公所詢問。

 

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 謝先生(高雄)  No.162 2010/3/10 下午 06:50:00     [點交]

Dear 站長: 想請教您~由於我妹日前剛標到一法拍空屋..已經繳清尾款拿到權力移轉證明..聽說屋主欠錢落跑ㄌ.還需要聲請點交嗎?法院人員告訴他自己點交比較快..自己點交正確ㄉ做法該如何ㄋ?感激不盡..(高雄)

 

站長回覆  2010/3/10 下午 10:58:00

 

您好!

很多第一次上法院標房子的新手,從司法院瀏覽拍賣房子中,特別喜歡筆錄是空屋的房子,認為比較單純,沒有點交的困擾。

殊不知空屋的房子,有時會暗藏陷阱。空屋競標多,標到的價錢通常不低;萬一得標後發現並非是空屋,屋主只是不住在那裡,並不是空無一人,那這種空屋與其他需要點交的房子並無兩樣。

法院拍賣公告筆錄是空屋,但實際上可分成四種情形:

一‧「人空屋空」:屋主可能跑路了不會回來,屋內空無一物,這是真正的空屋,最單純的法拍屋。拿到所有權,做好保全程序,即可開鎖交屋。

二‧「人空屋不空」:屋主雖然不會回來,但屋內留置很多物品,有家電、傢俱、甚至祖先牌位,有時處理上蠻棘手的。

三‧「人不空屋空」:屋內雖然空無一物,但鄰居稱屋主尚有回來走動,或跟本未斷水斷電,可能還會回來跟你要搬遷費訝!

四‧「人不空屋不空」:跟本不是空屋。

除非是「人空屋空」的空屋,另外三種空屋都是有盲點的空屋;縱使斷水斷電的空屋,確定屋主已跑路了不會回來,但屋內尚有原屋主留置物,保證讓您頭痛不己。後續要如何處置呢?

1.法院來點交時,現場清點造冊,不管耗時多久,直到清點完畢,再交給得標人保管。有些法官不怕後遺症,會同意留置物放在房屋現場保管,有些法官會堅持運往別處保管,得標人就要找出場所保管這些東西。

2.再來得標人要通知對方來領;不來領取,就要聲請拍賣留置物。這些破舊東西是賣不掉的,務必要與法官協商,壓低拍賣底價。因為最後還是得標人友要把它買下, 送人或丟棄,總比繼續保管好,不然保管期何時了結呢?

處理屋內留置物,只是煩瑣,一個過程而已;令人擔心的,是得標人未經法院點交程序就開鎖進去。萬一債務人故意設下陷阱,一方面聲稱掉了很多貴重物品,另方面警告得標人擅闖民宅,準備報警處理,沒有經驗的得標人可能就要任人宰割了。

有經驗的投資客或代標公司,從空屋狀態(法院查封筆錄、斷水斷電程度、左鄰右舍訪查及債務人背景),判斷確實是空屋時;會考慮做好保全程序,自行點交,畢竟司法點交程序三~五個月太長了。

  何謂「保全程序」?找第三人或代標公司出面,把屋內東西清點造冊,找兩名證人連屋內物品照相存證,相機有當天日期,並請相館開立收據;然後將留置物運往別處存放,約半年時間就可丟棄。

萬一對方回來抗爭、打官司,先跟第三人或代標公司講好,全部推給他們,是他們交屋給您,不是您自己交屋的。第三人或代標公司有證人照相佐證,也不會有事的。

加上對方會回來機會太低,又有保全程序。承擔一點小風險是值得,否則大筆資金多押好幾個月,也是另一種風險!

要以「自行點交」或「法院點交」解決,我未能深入了解令妹房屋情況,不敢為您們決斷,您們自己斟酌了。

 

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 林先生(台南)  No.160 2010/3/8 上午 04:18:00      [車位]

最近想去標法拍屋,請問以下問題: 1.有關停車位問題:因資料顯示,除建物外,尚有3個建物的共同使用,其中有1建物使用約有12坪,經打聽後,知其為停車位,但主委說,前屋主已將其使用權賣給第3者,所以,停車位使用問題很複雜,請問站長先進,大樓的停車位(無獨立產權),只有共同使用權,其權利義務如何劃清. 2.除停車位問題外,是不是前手所欠的管理費及..,都必須由後手負責清掉 3.還有什麼需注意的(本標的物為典交),ps:問過法院,他說:沒說有停車位的典交,就是沒停車位,真得是這樣嗎  (台南)

 

站長回覆  2010/3/8 下午 12:34:00

 

您好!

Ans1:
投標法拍屋大樓,最常見的糾紛,就是大樓車位問題。

早期大樓車位產權,除管理委員會的停車證,地政機關也是獨立產權,它擁有一張權狀,房屋被查封,房子與車位併同拍賣,比較沒有爭議。

但從民國80年後蓋的大樓,車位產權大部份登記在公共設施裡,與真正的大樓公共設施混在一起,法拍屋的車位糾紛就層出不窮;這些被拍賣的屋主,房子被查封,含在公共設施的車位,理所當然也同時被查封;有時連他自己也不曉得,或者他是惡意的,竟在被標走前,憑管委會的停車證,把車位先賣掉了。

車位屬不動產,要以登記為主,未經地政機關產權轉移是無效;這些法律常識不見得大家都懂,有很多的案例,債務人憑管委會的停車證,出售車位,除了有代書辦理買賣合約外,還找該棟大樓的住戶當見證人呢!

買法拍屋大樓時,要先辨明有無車位,可從歷年來,該棟大樓曾被拍賣的案例,分析公共設施比例有無異狀,有車位的公共設施比例一定比較偏高。

第二步查明該拍賣房子,每月繳納管理費金額中,有無含車位清潔費或維修費的數字;並詢問管理員詳細使用情形。探詢要有技巧,問到您想要問的,低調的調查,千萬不要打草驚蛇。

最後如確定有車位,但實際已出售別人,如果還要買,要當做沒有車位行情,壓低投標價位。得標後,透過訴訟,打官司取回車位。

在訴訟進行中,隨時與對方保持互動,只要他願意和解,貼補些和解費,讓官司早點落幕。不論他是善意第三者,還是蓄意與債務人勾結,反正您少標一個車位的錢,願意和解,用1/4或1/5車位的和解預算和諧結案,您也不吃虧!!

Ans2:
從法院的判決及營建署的解釋,法拍屋的得標人從取得不動產權利移轉證書開始,即有負擔管理費責任,但之前積欠的管理費則與其無關,管理委員會無權也不該向得標人催討。

但如在拍賣公告中有記明『拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務』,則拍定人繼受前手積欠管理費為本次拍賣必要條件,得標人當然得繳清前手債務。

所以法拍屋得標人是否應繳清前手積欠的管理費,分為兩種情形:
(1)拍賣公告載明,由拍定人承擔,則拍定人就必須承擔。
    參考判決:臺中地院八十九年度訴字第二○二二號判決
(2)拍賣公告未載明,則後手不必承擔 。
   參考判決:
   A.臺北地院九十二年度訴字第五○○九號判決
   B.高雄地院八十九年度小上字第一四二號判決

如確定拍賣公告未註明拍定人負擔,則手積欠旳管理費與您無關,請持法院判決與管委會協商,或者直接聲請鄉鎮公所調解委員會調解。

Ans3:
法院的公告點交筆錄,每一家法院,甚至同一家法院不同的承辦法官做法也不盡相同;有明確的車立點交筆錄當然代表同時點交車位,也有不少無車位字眼,但最後卻能爭取到車位,則看法拍功力及經驗的高低了。
 

 

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 牟○○(台北)  No.159 2010/3/7 上午 10:05:00     [代標]

請代標公司我幫代標結果標到凶宅.他們說會幫我過濾排除陷阱或暇疵物件.但是還是讓我標到凶宅.請問代標公司應該負責嗎?謝謝!(台北)

 

站長回覆  2010/3/9 上午 12:11:00

 

您好!

專業代標公司代理客戶投標,由於嫺熟法拍程序,一方面協助民眾解決法院官僚式投標作業,另方面投標前,過濾排除有陷阱或瑕疵物件,如投標時產權有無變化,點交是否變為不點交,避免買到產權不完整或糾紛疑難案件。

還有最重要評估標價,讓客戶買得到,又買得便宜,是考驗代標公司的專業功力;而得標後的點交工作更是整個代標的重頭戲,如何快速、和諧交屋,才是代標圓滿的結果。

一般法拍屋凶宅,是整個社區重大事項,只要明查暗訪,有99%的機會很容易判斷出來,如果代標公司讓客戶標到凶宅,那表示這家代標公司專業不夠。

依本公司作業習性,我們會請求客戶與本公司同步調查,萬一買到凶宅,不論是否承辦人員不夠專業,還是碰到不容易發現的1%機率,我們將退回收受的服務費。

如果客戶要求100%無凶宅的保證,我們會酌收無凶宅保證的服務費,如果買到凶宅,雙方契約可以事先約定,由本公司以原價買回,或是如何賠償,客戶就完全沒有這方面的風險了。

 

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 陳○○(高雄)  No.158 2010/3/5 上午 10:42:00     [其它]

最近地震頻繁,若剛好標到了法拍屋,也剛繳了尾款,但不動?移轉証明未收到,很不幸的大地震來了,把你的法拍屋震倒了,請問那要怎麼辦,可以退還給法院嗎, 若剛標到尾款還未繳時發生同樣事情,可以退嗎 >麻煩了,謝謝(高雄)

 

站長回覆  2010/3/6 下午 07:14:00

 

您好!

【強制執行法 第 69 條】 拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權。

一般房屋買賣,買方有瑕疵無擔保請求權,買到漏水屋、海砂屋、輻射屋,甚至兇宅,買方可向賣方求償,撤銷買賣或要求減少價金。

但法拍屋是法院代理賣方,強制將房屋賣出,原屋主非自願性出售,一來無財力擔保房屋品質,二來也不願擔保,法院更不可能負責,所以才有強制執行法第69條的立法。

投標人事先的調查與判斷是標購法拍屋重要的工作,拍賣公告的解讀,現場明查暗訪,加上專業的經驗,才能免於買到瑕疵房子的風險。

只要一經拍定,即代表買賣契約成立,投標時繳交兩成(有些法院三成)保證金,即是投標的擔保金,是不允許後悔不買的。

只要是買房子,不論一般買賣或法拍屋,甚至擁有房子,都有遭受天災地變的風險,這是無可奈何的事。

不買房子,把錢定存於銀行,偏低的利率及通貨澎漲,其實也是另一種的風險,不是嗎?

 

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 周先生(高雄)  No.157 2010/3/4 下午 07:22:00    [其它]

依法院筆錄內詳載如下(是否就是要拍定人支付前債務人所有積欠的費用):民法第826條之1第3項規定:「共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」,債務人有無積欠管理費,投標人應自行查明,如有爭執,仍應以實體確定判決為準,請投標人注意。(高雄)

 

站長回覆  2010/3/5 上午 04:52:00

 

您好!

有關債務人積欠社區管理費,是否該由拍定人負責繳納?

一、拍賣公告如載明,由拍定人承擔,則拍定人就必須承擔。﹝臺中地院八十九年度訴字第二○二二號判決參照﹞

二、拍賣公告未載明,則後手不必承擔 。﹝臺北地院九十二年度訴字第五○○九號判決、高雄地院八十九年度小上字第一四二號判決參照﹞

民法826-1條自中華民國九十八年一月二十三日公佈修正,同年七月二十三日實施,「共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」

本件承辦法官認為,前手債務人(讓與人)積欠的管理費,後手拍定人(受讓人)要連帶負清償責任,所以在拍賣公告特別註明「是否積欠管理費,請投標人自行查明。」,但意有不清,又加註「如有爭議,以實體確定判決為準,請投標人注意。」

建議投標前到管委會查明有否欠繳管理費,將費用列入投標成本,得標後再與管委會協商,免繳前手欠繳費用或負擔部份費用。

參考法條:

民法第 826-1 條 不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。

動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限,亦具有效力。

共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。

 

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 方小姐(高雄)  No.156 2010/3/3 上午 12:41:00      [其它]

我大哥欠多家銀行卡債無力償還,他的戶籍在我家,日前銀行寄來法務催告函指:所屬管轄法院民事執行處可查封台端所有動產,法院人員、管區警察機關及鎖匠得至戶籍地強制執行(查封項目包括:電視機、冷氣機等)。欠錢的不是我們,我大哥也沒任何動產,家裡全部東西都是我們的,請問銀行及上述人員有權利來搬東西嗎?我們該如何自保? (高雄)

 

站長回覆  2010/3/3 上午 10:03:00

 

您好!

您的大哥欠債未償,但戶籍在您家,銀行催收函寄送到債務人戶籍所在地是必然的,日後法院訴訟或執行文件,也都會以戶籍地為送達處所,除非您大哥將戶籍遷出,否則仍會收到上開文件。
    
另債權人(銀行)向法院取得執行裁定後,即可再向法院民事執行處聲請強制執行債務人的財產,但法律規定,僅限於債務人的財產才能強制執行。

您大哥雖設籍於您家,但戶籍地的財產並非都是銀行可執行的財產,銀行須證明該財產確屬您大哥所有,法院民事執行處才能進行查封、拍賣等執行程序,只憑債務人設籍,就聲請該房屋內的動產等進行查封、拍賣,不會被法院接受,除非法院誤認而查封拍賣。

若您的財產被法院誤判查封,可提起第三人異議之訴的救濟途徑;此外,除非有法院命令,否則任何人都無權利查封。

您收到的催告函,應該只是債權人或其委託的催債公司催繳動作,目的是給您壓力,希望您們趕快還債,而非法院的查封程序。

 

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 黃先生(台北)  No.155 2010/3/2 上午 08:59:00      [法拍程序]

什麼叫延緩執行啊(台北)

 

站長回覆  2010/3/2 上午 10:35:00

 

您好!

【強制執行法 第 10 條 】 實施強制執行時,經債權人同意者,執行法院得延緩執行。
前項延緩執行之期限不得逾三個月。債權人聲請續行執行而再同意延緩執行者,以一次為限。每次延緩期間屆滿後,債權人經執行法院通知而不於十日內聲請續行執行者,視為撤回其強制執行之聲請。
實施強制執行時,如有特別情事繼續執行顯非適當者,執行法院得變更或延展執行期日。


會發生延緩執行的情形,大都是在拍賣進行中,債務人協商債權人,提出還債計劃,或分期付款,或將找到房子買主出售,取得債權人同意,向法院聲請延緩執行,暫時中止拍賣的執行。

每次延緩可停止拍賣三個月,到期還可再延一次,共計六個月。

 

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 楊先生(台北)  No.154 2010/2/27 上午 12:01:00     [點交]

我買一個法拍屋屋主欠朋友的錢,所以約定給對方有二十年的租約抵債租約經過公證,因為租約抵債也收不到租金,目前已經跟屋主及其債務人協商好用一定金額,處理搬遷及租約問題那要用什麼樣的書面契約來保障自己的權益啊?(台北)

 

站長回覆  2010/2/27 上午 12:32:00

 

您好:

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。


法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。


其實法律更保護財團,所有的租約在第一次拍賣流標後,均會被債權銀行以民法第866條排除,變成有點交案子。

民法第425條〈買賣不破租賃)精神,就是租期與租金不受影響;得標人變為新房東,向承租人收取租金;但萬一您碰上惡劣假租約。如

   一.租金一次付清
   二.長租期,低租金
   三.以押金抵租金(或以債務抵租金)
   四.以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金)
   五.不定期租約

那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點,如果沒有高超的法拍功力,您還是收不到租金。

如果這一件案子尚未投標,而且仍為不點交,縱使已跟對方談妥搬遷條件,對您還是風險很大,何不催請銀行以民法第866條排除,變成點交再進場投標呢?

假若您已得標,要將雙方和解條件訴之法律契約,最好的方法,聲請鄉鎮公所調解委員會做調解筆錄,或請公證人為雙方簽公證契約;調解筆錄或公約契約都是視同判決,有很大強制力量,對雙方都有保障!

 

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