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 藍先生(台北)  No.192 2010/4/29 下午 06:19:00     [法拍程序]

我買了一間房子由於沒錢繳納貸款,準備被法院拍賣,但已有一段時 間了,目前還沒拍賣出去,那麼我想請問,現在還可以住人嗎?(如果水 電費都有繳的話),還有我聽說房子從法拍到出售成交可能會有三到 四年的時間,這是真的嗎?那麼空著也是空著,我們家人已經都沒有住 那裡了,那麼我可以出租嗎?(到拍賣出去這段時間再賺點錢),如果出 租出去會有什麼問題產生嗎? (台北)

 

站長回覆  2010/4/30 上午 12:09:00

 

您好!

房貸未按時繳納時,債權銀行即發催收函,接著向法院聲請發支付命令,約兩個月會取得對您強制執行的執行名義。

有了執行名義,便可查封拍賣您的房子;貼完了封條,法院請鑑價公司進行估價,法院針對估價報告通知債權人及您來表示意見,法官再憑其心證定出第一次拍賣的底價及投標日期。

第一次拍賣無人投標時,約一個月排出第二次拍賣,接著第三次拍賣,都賣不掉,就輪到以第三次拍賣的底價,公告應買三個月。

應買三個月中,債權人隨時可聲請減價第四次拍賣,稱特別拍賣,也是最後一次拍賣;再賣不掉,債權人必須承受或撤回查封,或重新估價拍賣,又從第一次拍賣開始,稱第二輪第一次拍賣。

底價定得太低,可能第一次拍賣就多人搶標,定得太高,有時連第四次拍賣也賣不掉。

拍賣過程,由於屋主與債權銀行達成協議,分期付款或屋主自行出售,只要債權人向法院聲請延緩執行,法院會暫時終止拍賣程序三個月,而延緩到期,又可再延緩一次,共停六個月。

由於拍賣的各種因素,從法拍開始到成交,約半年到一年時間,少部份遇特殊狀況,長達兩、三個月也時偶有所聞。

在查封前如有出租第三人,法院會公告拍定後不點交,得標人要依原租約的租期、租金繼續出租給原房客,這是民法第425條買賣不破租賃的精神。

但在第一次拍賣無人來買時,銀行會以租約影響抵押權,以民法第866條排除租約,公告又變成點交了。

有點交的房子,依法院點交程序約三、四個月強制交屋;在交屋前,您仍可以繼續居住,甚至出租給別人,但是不能對抗法院的點交;出租或出借他人,在道義上,您一定要告訴居住的人,屆時法院強制點交的情況。

 

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 黃小姐(高雄)  No.191 2010/4/26 上午 11:19:00     [點交]

有一棟位在高雄楠梓區的大樓,法院筆錄載明空屋但不點交,原因是之前有無償借用的關係,後來人搬走了。如果想標下該屋,如何處理交屋的問題呢?麻煩為我釋疑好嗎?謝謝!(高雄)

 

站長回覆  2010/4/27 上午 11:23:00

 

您好!

如果是無償借用的不點交,它不受民法425條「買賣不破租賃」的限制,得標後先發終止借用關係存證信函,再向民事庭訴以無權佔有,請求遷讓房屋進行訴訟,約三個月您會取得勝訴判決書,即可向民事執行處聲請點交了。

以上是最安全的做法,只是耗費時日最少七個月以上,如果能判斷對方是善意的,已搬遷離開,回來抗爭機會很低,則可做好保全程序,直接開鎖交屋;我們很多案件都是如此做,十多年來只有兩次被對方回來強力抗爭,還經檢查官起訴,因我們無犯意,最後法官都判無罪。

法拍很多交屋案例,有時要非常謹慎,有時要膽大心細,否則漫長交屋時間成本,也是另一種風險。

 

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 裘先生(竹苗)  No.190 2010/4/24 上午 10:38:00    [法拍程序]

站長大大安安...
我母親有一筆土地
當年因為外婆過世不懂該如何繼承土地 所以就先把所有土地過給我表弟
卻沒想到 他居然將土地貸款 又無力還款
遭到法拍已經於本月22日第3拍流標
(新竹縣尖石鄉義興村24臨 案號 98司豪17032甲)

請問大大 第3拍流標後 所謂的10日公告期 還有該如何承買
我母親是地上物的所有人 亦為優先承買權人....

我跟母親打算要承買回來土地建物那一標
為保住僅有的一份祖產.......



(竹苗)

 

站長回覆  2010/4/25 上午 01:23:00

 

您好!

在法拍市場實務上,拍賣土地不含地上建物的案件,一來土地產權使用不完整,二來有優先權問題,很少有投資客會進場投標,再加上本件有投標人資格限制(原住民身份),幾乎是無人問津的。

第三拍無人投標十日後,法院會排出應買公告,不用加價,不用投標,只要向法院陳報應買狀,並附上兩成保證金,法院收狀後詢問債權人沒意見時,約一個月法院即會書面通知應買人繳交投標尾款。

如果應買價錢覺得划算的話,本次可直接向法院購買,或者等別人應買或應買再減價(即第四次拍賣)有人投標時,您們再行使優先權買回,您們保住祖產的機會是非常大的。

 

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 羅先生(台南)  No.189 2010/4/21 上午 12:51:00    [點交]

 標購的法拍屋如有設定第二順位抵押權,是否較容易會有糾紛發生?(台南)

 

站長回覆  2010/4/21 下午 02:32:00

 

您好!

⊙在拍賣公告上,均會記載「拍定後抵押權塗銷」,得標人繳清尾款後,10天左右法院核發不動產權利移轉證書時,法院巳同步通知地政事務所塗銷抵押權設定,所以無論房子設定抵押權順位有幾,得標人買到的產權絕對是乾乾淨淨的。

但是大部份的拍賣,連第一順位的抵押債權人都拿不足債權,更遑論普通債權人;一毛錢都拿不到的普通債權人,像信用卡銀行委外催帳公司,也許不知道拍賣已終結,仍不時寄來催收函,這是很常見的事,您可以不用管它。

比較要注意的是,有些債權人是地下錢莊,他們可能不干損失,會將求償對象轉移為得標人;謊稱受屋主委託,要求給予搬家費,或稱屋內留置物遺失,要求補償費。

為了避免地下錢莊後續擾亂,如委託代標公司,可在委託前與代標公司約定,代標公司點交房屋後,以受屋主委託出售,門前貼售字10來天,得標人再以新買主身份遷入,再有前債權人上門,一律推給代標公司。

本公司經營法拍屋業務十數年,均是以此方式延後10多天交屋,讓客戶無後顧之憂的搬入,是我們最重視的事情。

 

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 駱先生(高雄)  No.188 2010/4/19 下午 10:56:00   [法拍程序]

高雄法院的投標書欄位有限,如果拍賣的編號超過他的編號,那其他部分要怎麼填寫?可以自己加紙貼上去嗎?(高雄)

 

站長回覆  2010/4/21 下午 02:38:00

 

您好!

有些拍賣標的過多,如多筆地號或建號,而且分別標價,投標書欄位寫不下時,可以加紙貼上去,然後騎縫處蓋上投標印章,不會被判廢標的,我們經常如此做.

 

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 王先生(高雄)  No.187 2010/4/19 下午 02:35:00      [點交]

請問履勘完後到強制點交應為幾天,是否有相關規定明確之天數或其他特殊規定,如有亦請版主告知該規定之全名及章節,感恩! (高雄)

 

站長回覆  2010/4/19 下午 06:55:00

 

您好!

有關查封拍賣的法律規定主要為強制執行法及辦理強制執行事件應行注意事項,其中法條為強制執行法第九十九條 (不動產之點交)第一百二十四條 (交付不動產之執行方法)及辦理強制執行事件應行注意事項
五七 關於第九十九條、第一百條、第一百十四條、第一百二十四條部分:
六六 關於第一百二十四條部分:

均沒有履勘後多久期限需完成強制點交的記載。

目前法院執行點交三大動作,命債務人15天自動執行命令、法院現場履勘及最後強制執行交屋,各法院作法不一,甚至同一家法院不同的承辦法官也是不相同的程序;像高雄地方法院,有些法官核發不動產權利移轉證書會同時發自動執行命令,但部份法官卻要拍定人另行聲請才核發。

在履勘時,通常書記官出面也是一國多制,書記官協商雙方交屋期限後,如到期債務人不履行,拍定人再提出點交聲請,時間會多擔擱好幾個月;有些書記官會記明筆錄,逾期未搬視同廢棄物,由拍定人自行處理,少數書記官則直接定出下次強制點交日期,如雙方協商4月30日交屋,書記官即定5月1日點交,這對債務人履行點交有相當催促作用。

面對各家法院不同作風,對於專業有經驗投資客,法院的點交程序只是協助手段之一,重點在與債務人如何折衝協調,讓對方能和諧快速交屋才是高招與圓滿!

 

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 江先生(高雄)  No.186 2010/4/15 上午 12:42:00  

請問什麼是機關用地?
使用分區裡的住宅區及商業區為何會分成第一種到第五種 ?
建蔽率是為何?容積率是為何?..謝謝解開我疑惑...謝謝(高雄)

 

站長回覆  2010/4/16 上午 11:03:00

 

這是站長的私密回覆...

 

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 江先生(高雄)  No.185 2010/4/14 下午 07:09:00    

土地增值稅率的自用稅率10%是指?一般稅率的20%,30%,40%是指?
(高雄)

 

站長回覆  2010/4/14 下午 07:28:00

 

您好!

在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,土地增值稅是債務人的義務,而且法院也會從得標人繳的款項中,優先扣除土地增值稅。

跟據86年10月的法令,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~40%,最少要繳16萬稅金。

一般稅率20~40%的計算,對於一般人很難了解;我以三個簡單例子來試算,可能較清楚(暫不考慮物價指數):
     1‧前手100萬到後手150萬,增值額150-100=50萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,所以增值稅為50萬*20%=10萬元。 
     2‧前手100萬到後手250萬,增值額250-100=150萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;所以增值稅為100萬*20%+50萬*30%=35萬元。 
     3‧前手100萬到後手350萬,增值額350-100=250萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;第二倍以上部份,40%稅率;所以增值稅100萬*20%+100萬*30%+50萬*40%=70萬元。

也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎?

所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。

 

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 江小姐(台北)  No.184 2010/4/13 下午 05:05:00    [點交]

請問房子拍定後.若要自行點交.何時可請屋主搬家.要等產權移轉證明下來.還是要等過戶完成後?(台北)

 

站長回覆  2010/4/14 上午 09:44:00

 

您好!

自行點交分兩種,一為確認空屋無人居住,自行開鎖進入,另一為與現住人協商交屋。

拿到產權移轉證明即代表取得房子所有權,過戶只是進一步完成地政機關登記,如能與對方達成協商交屋,只要有產權證明即可。

實務上,與對方溝通協商交屋,通常均不是短期一、兩次能夠達成,而且協商後也要給對方一、兩個月搬遷準備,所以我們在得標後,就馬上與對方洽談搬家事宜了。

在自行協商過程中,法院的點交程序我們仍然在進行,配合法院點交三步驟(15天自動搬遷命令、現場履勘、強制交屋命令),才能快速讓雙方達成和解條件。

 

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 林○○(台南)  No.183 2010/4/12 下午 09:53:00      [點交]

大樓中一大套房物件是"建物內堆滿雜物及垃圾,現係空屋,已無水電,請自查,拍定後按現況點交",
我若拍得,1.如何快速有"保全程序"下自行點交2.風險性如何?3.可否請代標服物中包辦點交.
這樣從標得台南法院到拿到已清理完房子約多少天.
(台南)

 

站長回覆  2010/4/13 上午 11:33:00

 

您好!

請您連結參考空屋的陷阱

最安全的做好就是請法院來點交,但付出的代價就是明明最簡單的空屋,卻要秏上三、四個月才能取得房子使用權。

是否能快速自行點交,這需要專業判斷,而決定自行點交,又要做那些保全程序,才不會產生後遺症,都是要考量的因素。

如果要自行點交,又要避免後遺症,建議委託專業代標公司處理,並要求自行點交後,代標公司提供『空屋交屋聲明書』給您,表明您收到的房子是已騰空了,屋內留置物已由代標公司保管,完全與您無涉。 

 

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 江先生(台北)  No.182 2010/4/12 上午 10:00:00       [其它]

請問金融服務公司的案件是屬於那一種拍賣的類型,好像在司法院的拍賣公告裡面看不到這案件.(台北)

 

站長回覆  2010/4/13 上午 10:59:00

 

您好!

金融服務公司的案件簡稱為『金拍屋』,這一家公司是國內34家銀行集資成立的,主要為分擔法院拍賣案量,增進拍賣速度,讓債權銀行早日取得拍賣分配款項。

金融服務公司的案件沒有指定特別的類型,只有案量的多寡,這牽涉與法院合約內容,外人不得而知,而它的案件公告在金融服務公司網站,當然司法院的拍賣公告就看不到了。

 

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 白小姐(高雄)  No.181 2010/4/11 上午 12:23:00  

請問為什麼會有撒回和停拍?(高雄)

 

站長回覆  2010/4/11 上午 11:01:00

 

您好!

拍賣是債權人透過法院強制力將債務人財產出賣來償還債務,強制執行是最後一道程序,在投標前只要債務人與債權人達成和解,債權人向法院提出聲請,都能使拍賣暫時終止,甚至債務人提存擔保金,拍賣也要喊「卡」。

以下為拍賣停拍的各種原因:

1‧債權人未刊登報紙拍賣公告,約延遲一個月會再重新公告拍賣。

2‧債務人未合法送達,約延遲一個月會再重新公告拍賣。

3‧債權人提出延緩執行,可停止拍賣三個月,屆期可再延緩一次,共停六個月。

4‧債權人與債務人達成債務解決方案,債權人聲請撤回執行。

5‧拍賣條件變更,如租約被排除,本次原公告不點交,下次要重新公告點交。

6‧債務人提出債務全額為擔保金,拍賣將停止。

 

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 吳小姐(高雄)  No.180 2010/4/8 下午 09:59:00  

請問變價分割拍定之後
怎麼分配是大家分倒都一樣嗎? 還是要看土地權狀的持分來分配呢?
假如法院寄來的單子只有20個人就是 一些費用扣一扣的剩餘除以20嗎?
(高雄)

 

站長回覆  2010/4/10 下午 11:28:00

 

您好!

變價分割拍定後,法院會將拍定款項做出分配表,其分配優先順序如下:

一 .執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。

二.扣土地增值稅

三.房屋稅,地價稅,所得稅等國家欠稅。

四.原所有權人依不動產持分比率分配,如有20位所有權人,其中一名佔1/2,另19名平均持有1/2,即每人持分1/38,則20名各依持分分配,不是除以20。


 

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 羅先生(竹苗)  No.178 2010/4/6 下午 06:08:00  

想請教一下站長
一般所謂的債權分配大概要多少時間?我向資產管理公司買了一間法拍屋是用承受方式取得˙已等了半年之久˙但一直無下文˙還沒發權利移轉證明˙也自己打電話去法院詢問但法院的理由只有一個(案件很多部要一直催)˙讓我很無奈˙請問是否還有其他方式可解決˙感謝......(竹苗)

 

站長回覆  2010/4/8 上午 09:57:00

 

您好!

法院不只是個官僚機關,更是一國多制,它不像稅捐單位、監理所、戶政、地政機關,目前己有相當便民改進措施,每個公文至少還有最慢完成時效。

民事執行處最基本、重要的承辦人是書記官,他的任事精神及勤惰,決定很多投標人的權益;除了核發移轉證明書外,還有點交進度的進行,都掌控在書記官手上,正常點交流程應該在四個月內完成,但拖到半年,一年也是時有所聞。

當然有多數的書記官是很敬業,只是無奈碰到的案子難纏,債務人用盡各種方法不斷抗爭,縱使神仙下凡也無濟於事。

我們處理法拍業務十多年,除了要熟悉每位書記官的習性外,安排專人每日守住執行處櫃台,隨時堵人,大演哀兵戲,哀求書記官趕快排進度;另方面要自力救濟,自行與債務人週旋,協商交屋,沒有這樣雙管齊下,案子拖太久,時間成本不划算,也沒辦法向客戶交待。

一般債權分配約三個月至半年,但如果債權人承受,而且又是以債權相抵的話,時間再拖半年也是有可能的,您的情形很有可能是資產管理公司以債權相抵承受,那就耐心的等吧!

 

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 江先生  No.179 2010/4/6 下午 10:55:00  

第三次拍賣,無人應買,原價公告應買三個月....
公告應買狀的價格 (原價) 是多少?

 

站長回覆  2010/4/7 下午 01:00:00

 

您好!

所謂原價公告應買三個月,原價是指第三次拍賣的底價;不用加價,但要以第一位送應買狀的人為優先。

以我們公司統計,每五件送應買狀,買到機會為八成,有一件速度比別人慢就買不到了。

 

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 江小姐(台北)  No.177 2010/4/3 下午 03:57:00      [點交]

1.請問雖然法拍屋有註明點交.但由法院點交的時間拖了好幾個月.可以不由法院點交.而自己自行點交嗎 ?那要怎麼自已自行點交?
2.若自行開鎖,構不構成犯法.?而發現屋子裡全部是淨空的可以直接搬進去住嗎?或屋子裡有東西可以直接丟掉嗎?(台北)

 

站長回覆  2010/4/4 下午 11:37:00

 

您好!

法院整個點交流程約四個月之久,確實長又煩,我們幫客戶代標法拍屋,如果每一件都要花那麼長的時間,我看兩、三年就要關門大吉,我們能經營二十來年,當然不可能都依靠法院點交程序。

法院點交分三步驟,一發文通知現住人自動搬遷命令,二書記官安排現場履勘並協商雙方交屋時間,最後協商不成則進行強制交屋。

在法院三項程序進行中,我們有點交小組與對方不斷協商溝通,並協助對方辦理退稅,配合一些專業技巧,加上一筆客戶己預算合理的搬遷費,我們案子平均要求兩個月內結案交屋。

萬一碰上無人居住的法拍屋,我們就要判斷是否要自行點交;從公告查封筆錄,左鄰右舍的訪談,以及斷水斷電情形,如果評估對方回來抗爭機會不高,經過公司三位資深主管簽字,我們就代替法院執行點交動作,讓房子得標一個月內交屋,客戶趕快進住使用,我們則結案收錢。

但,這樣做會有後遺症嗎?當然有,而且萬分之一的機會不好收拾,這就是我們專業代標,收取服務費應負擔的風險,就像銀行放款,己經很保守了,但還是有呆帳的風險。

做法拍點交工作愈久,其實擔心的事更多,為了減少後遺症的發生,自行點交時,我們會做下列保全程序:
當日點交進行中,最少有五位以上工作人員,開鎖的鎖匠是我們長期配合的夥伴,屋內留置物一一清點造冊,並由現場人員照相簽名,再送交公司專用倉庫存放半年以上,對方均未回來索取,再以廢棄物處理。

點交當天,將房屋交給客戶使用,並給客戶一張點交保固書,內容聲明房子已由本公司騰空交客戶,如有第三人要索取留置物,請直接與本公司接洽,完全與客戶無涉。


客戶委託我們,支付服務費,我們就有義務讓客戶無交屋後遺症發生。

有少數的案件,對方逾半年回來要求返還屋內留置物,而東西己被我們丟棄,我們會意思、意思貼補對方,如雙方無法達成和解,甚至檢察官將我們起訴,我們的律師也有辦法打贏官司,讓法官判我們無罪。

也許有些風險或者煩索,但有那些行業沒風險呢?只要我們專業夠,而且謹慎,這行業的風險對我們而言是很低的。


 

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 蔡小姐(竹苗)  No.176 2010/4/3 下午 01:16:00     [其它]

你好 我有看到一筆土地拍賣,但只有地號.想請問有什麼方法可以知道這筆土地的正確的位置呢??麻煩了~~謝謝!(竹苗)

 

站長回覆  2010/4/3 下午 01:42:00

 

您好!

法拍土地只有地號,要找它的位置在那裡,確實是一門學問,也因為難找,法拍土地的投資利潤比房子好太多。

法拍地只有地號,沒有門牌地址可查詢,對一般人而言,要找物件所在位置是比較困難,茲列出下列幾種方法,也許有機會找得到。

   1.從謄本中找出債權人或債務人,直接拜訪,債權人查封過現場,一定知道位置;債務人當然也清楚自己的地在那裡。

   2.因法拍屋均有詳細房屋與土地的資料,查閱歷年的法拍屋相鄰地號,從對應門牌號碼,可以找出您的法拍地位置;經營20年法拍屋的透明房訊www.tom.com.tw有非常完整的資訊可供查詢。

   3.目前上網調閱謄本資料很方便,可先查地籍圖,在相鄰地號的標示部,如發現有建物,再調閱建物標示部,即得知相鄰地號的位置。

   4.直接到地政事務所測量課,私下找測量人員在下班時間帶您去現場看;拍賣的土地,他們都受法院囑託測量過,下班賺個外快,每件行情約3000元,皆大歡喜。

以上的方法為傳統方法,最先進的方式,是透過專業圖資公司,以GPS衛星定位找尋,配合空照圖,找到比率可達九成以上,我們公司都是用這種方法找的。

 

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如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 賴先生(竹苗)  No.174 2010/3/31 下午 09:53:00     [代墊貸款]

請問各銀行對法拍屋的套房(15坪↓)是否還有做承貸,如果有~可貸成數及利率為多少?(竹苗)

 

站長回覆  2010/4/3 下午 01:22:00

 

您好!

15坪以下套房,極少銀行有承做貸款,目前只知渣打銀行尚有承做,個人信用條件佳的話,可貸到8成,利率2%左右。

 

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 何小姐(高雄)  No.175 2010/4/1 下午 04:03:00     [法拍程序]

若第一拍流標,法院格隔多久會再行二拍? (高雄)

 

站長回覆  2010/4/1 下午 08:26:00

 

您好!

第一次拍賣流標後,各法院習性雖然不一樣,但大抵在三星期到六星期之間會排出第二次拍賣的日期,萬一超出六星期仍未排出,這個案件可能就有問題了,主要原因有下列幾種可能:

1、債務人已與債權人達成債務清償條件,銀行向法院聲請撤回本案之執行。

2、債權人為了給債務人還款期限,向法院聲請延緩執行,每次可暫時中止拍賣執行三個月,到期又可再延一次,總共可停六個月。

3、債務人、債權人之間債務有爭議,尚在訴訟中‧‧‧

4、承辦法官或書記官個人問題,延宕拍賣的進行。

以上的情況,可以透過債權人及法院探詢或者到地政事務所調閱謄本即可得知。

 

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