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 陳小姐  No.204 2010/5/29 下午 08:29:00     [其它]

請問貴公司在網頁註明”得標人:NO:618512人投”,到底代表多少人投標?NO代表什麼意思?
例如下面網址:

http://www.104woo.com.tw/tom1/house/index2.asp?ss2=

 

站長回覆  2010/5/30 上午 11:27:00

 

您好!

在投標室現場,本公司均有專人做開標記錄,得標價多少?何人投標?共有幾人競標?本公司網站即有詳細資訊。

但,為了保障當事人隱私權,如有得標人要求不要記載得標人姓名,本公司會以客戶代號取代姓名,以示對得標人尊重。

本公司網頁註明"得標人:NO:618512人投",實為得標人客戶編號NO:6185,計12人投標,格式沒能明顯分開,讓台端未能明瞭,在此致歉,爾後本公司將改進。

 

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 鄭小姐(台南)  No.203 2010/5/26 上午 12:09:00   [法拍程序]

請問法院拍賣ㄉ土地中如為田地或旱地,是否要有農民身份才能參與購買?又拍賣ㄉ土地中有共有人,拍定後要多久才能知道, 共有人放棄購買,其拍賣程序是否跟法拍屋一樣?謝謝解答!! (台南)

 

站長回覆  2010/5/26 上午 10:15:00

 

您好!

我國原為農地農有政策,一定要農民且有自耕能力證明才能買賣農地,自89年1月28日農發條例通過,改為農地農用,不再需聲請自耕能力證明。

拍賣土地或房屋,只要有共有人不在拍賣範圍,根據土地法第34條之一項,其他共有人有優先承購權;法院拍定後,會通知所有共有人是否行使優先權;一般約一至兩個月即能得知有無共有人行優先權,但碰上共有人數太多時,如有部份共有人因不在不戶籍地而無法通知到,拍賣案子拖上一年多也是時有所聞。

土地與房屋共有人行使優先權程都是一樣的。

 

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 黃小姐(高雄)  No.202 2010/5/21 下午 05:32:00     [其它] 

請問站長:土地若要強制分割,法律有何規定?(高雄)

 

站長回覆  2010/5/24 上午 01:18:00

 

這是站長的私密回覆...

 

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 許小姐(高雄)  No.201 2010/5/20 上午 10:49:00  

向法院申請第一次點交, 法院限期原屋主15日搬離. 屆15日屋主未搬離, 向法院陳報後, 如果在法院派人來履勘前, 與原屋主達成協議, 給付搬遷補償費後搬離. 請問是不是要通知法院不需要來履勘, 還是履勘要照常進行? (高雄)

 

站長回覆  2010/5/21 上午 01:00:00

 

您好!

法院點交三道手續:15天自動搬遷命令、法院現場履勘、法院強制點交;以我們處理的經驗,緃使進展到強制點交階段,只要對方願意自動交屋,我們也會協商法院給他七天時間,甚至再貼補他少許搬遷費用。

投標人是透過法院買到法拍屋,其實與原屋主雙方不認識、無仇恨,如果因為強制點交,讓對方含怨而走,對以協助投標人和諧交屋的我們總是一件憾事。

雖然有法院點交的保障,但萬一原屋主不理性抗爭,或者故意躲起來,讓法院及得標人處理一大堆屋內留置物,對於得標人也是很傷神的。

與債務人折衝協調是一門很深的學問,您面對的是被貼封條拍賣的屋主,對方已沒有『面子』上顧慮,幾乎都會獅子大開口要搬家費;得標人一方面要快速圓滿交屋,另方面搬遷費又要控制在預算範圍內,没有精密的沙盤推演,得標人會額外付出不少費用。

您提議履勘當日當著法院的人面前,一手交錢一手交屋是很好,但對方可能會擔心屆時法院來交屋,您反悔不付錢;您可與對方先簽協議書,付部份前款,餘款等法院履勘時再一手交屋及交錢。

 

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 周先生(高雄)  No.157 2010/3/4 下午 07:22:00    [其它]

依法院筆錄內詳載如下(是否就是要拍定人支付前債務人所有積欠的費用):民法第826條之1第3項規定:「共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」,債務人有無積欠管理費,投標人應自行查明,如有爭執,仍應以實體確定判決為準,請投標人注意。(高雄)

 

站長回覆  2010/3/5 上午 04:52:00

 

您好!

有關債務人積欠社區管理費,是否該由拍定人負責繳納?

一、拍賣公告如載明,由拍定人承擔,則拍定人就必須承擔。﹝臺中地院八十九年度訴字第二○二二號判決參照﹞

二、拍賣公告未載明,則後手不必承擔 。﹝臺北地院九十二年度訴字第五○○九號判決、高雄地院八十九年度小上字第一四二號判決參照﹞

民法826-1條自中華民國九十八年一月二十三日公佈修正,同年七月二十三日實施,「共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」

本件承辦法官認為,前手債務人(讓與人)積欠的管理費,後手拍定人(受讓人)要連帶負清償責任,所以在拍賣公告特別註明「是否積欠管理費,請投標人自行查明。」,但意有不清,又加註「如有爭議,以實體確定判決為準,請投標人注意。」

建議投標前到管委會查明有否欠繳管理費,將費用列入投標成本,得標後再與管委會協商,免繳前手欠繳費用或負擔部份費用。

參考法條:

民法第 826-1 條 不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。

動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限,亦具有效力。

共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。

 

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 許先生(台北)  No.200 2010/5/17 下午 03:53:00  

房子即將被法拍...99/05/03來貼封條...請問法院最快何時進行第一次拍賣..會寄通知給原屋主嗎? 有沒有其他方式可解決(台北)

 

站長回覆  2010/5/18 上午 10:19:00

 

您好!

⊙債務人本人一定會收到拍賣公告,除非您沒有住在戶籍地,又沒有向法院陳報送達地,否則當天的拍賣是無效的 ; 通知方式是以雙掛號郵寄的。

法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示竟見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人應買,約一個月就8折減價...

第二次拍賣 :無人應買,約一個月再8折減價...

第三次拍賣 :無人應買,約十天就原價公告應買三個月...

公 告 應 買:應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣...

特 別 拍 賣:再無人應買,債權人只得承受,撤回案件或另行估價 拍賣

另行估價拍賣後,又從第一次開始循還,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制。

⊙要保留房子,有三種方式

第一:想辦法與債權銀行協商,先付一筆頭期款請銀行撤封或暫緩執行(停止拍賣三個月,可延緩兩次),再分期清償本金及利息;債權銀行立場是確保債權,進入拍賣程序,銀行也是勞心勞力,只要有誠意,提出償債計劃,一般銀行都不會太強硬。

第二:銀行的債務實在太大,甚至超過房屋市價,要考慮另找親友名義標回來,找一位信用、資力良好親友投標,很多銀行都有提供法拍屋代墊尾款業務,只要準備兩成保證金就可參加投標。

第三:萬一兩成保證金有困難時,但親友的信用條件尚不錯,可找一家可靠代標公司,以代標公司名義及資金投標,屆時再以買賣方式過戶給您的親友;這時銀行會以市價8成貸款,不再以拍賣價格核貸,說不定貸款的金額會高於投標價格,或者您們只需補足少數差額。

第二及第三的方法還有一個好處,新貸款的條件會比原貸款好很多,爾後每月支付貸款本息會輕鬆多了。

 

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 吳先生(高雄)  No.199 2010/5/13 下午 02:24:00  

達人你好,依照NO.197你所回答:債權人聲請停拍分兩種,一為短期停拍,稱延緩執行,暫停三個月,強制執行過程中可聲請兩次,累計可停止拍賣六個月.
請問,債務人應準備什麼文件資料來聲請停拍呢?那應該是去向債權銀行提出申請還是法院呢?(高雄)

 

站長回覆  2010/5/14 上午 09:54:00

 

您好!

聲請延緩執行是債權人權利,要與債權銀行協商和解還款條件,再由債權銀行向法院提出聲請;

只要銀行同意,需要何文件,銀行會主動請您配合。

 

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 吳先生(高雄)  No.198 2010/5/13 下午 02:14:00  

請問達人,當法拍屋在得標後,得標者最快多久能點交完成取得房屋,最慢又要多久呢?如果是屋主自住的房屋且法拍資料上也說明是點交物件.無論在房屋拍定前或拍定後,屋主是否有其他方式拖延時間??(高雄)

 

站長回覆  2010/5/14 上午 09:54:00

 

您好!

點交工作是標購法拍屋重要工作,點交時間長短牽涉得標人點交專業能力,債務人抗爭程度及承辦書記官執行有無魄力。

依我們實務經驗,點交時間從一個月到四個月都有可能,也曾碰到同業處理不當,拖了一年房子還交不出來。

買到法拍屋,原屋主多久會搬走交屋給我 ? 請參考連結這裡

 

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 吳先生(高雄)  No.197 2010/5/10 下午 03:08:00      [法拍程序]

請問法拍達人 ,如果房屋已經被法院執行拍賣,要如何做才能停止並撤回拍賣?需要準備什麼文件呢?(高雄)

 

站長回覆  2010/5/10 下午 03:55:00

 

您好!

強制執行拍賣的發動人是債權人,只要與債權人協商還款和解條件,債權人具狀聲請停止拍賣,則強制執行即停止。

債權人聲請停拍分兩種,一為短期停拍,稱延緩執行,暫停三個月,強制執行過程中可聲請兩次,累計可停止拍賣六個月;另一為撤回整個強制執行。

除了債權人聲請停拍外,債務人可提供擔保,撤回本案之執行,此種方式均是雙方無法達成和解,債務金額又有爭議,債務人不得己才要提供全額擔保金,聲請停止拍賣。

 

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 徐小姐(高雄)  No.196 2010/5/7 上午 12:20:00     [點交]

有間法拍屋公告的內容是,…建物第三人使用中,拍定後不點交。閱卷後得知是第三人把建物當倉庫使用,只堆放了一些個人的東西,並沒有人居住使用,也沒有租約。像這樣的情況要怎麼處理較好?可以用這個和法院申請點交嗎?(司法院第一廳74.6.29(74)廳民(二)字第四九七號函認為,債務人應交出之不動產為債務人占有者,執行法院應解除其占有點交於買受人或承受人,乃強制執行法第九十九條第一項所明定,故原由承租人占用之不動產,於拍定後既由債務人占用,執行法院即應准許點交予拍定人或承買人;如承租人於拍定前即已離去亦同(載司法周刊雜誌社印行「民事法律問題研究彙編-民事特別法」第一○○七頁至第一○○九頁)。拍定人對於此項情形,可行使其點交之權利,自不應予以忽略。)謝謝!!(高雄)

 

站長回覆  2010/5/7 下午 08:26:00

 

您好!

強制執行法在民國85年大翻修前,債權人以民法第866條排除租賃權,法院仍是以不點交處理,拍定人得標後,只要向民事庭提起訴訟,以無權佔有,請求遷讓房屋,約三個月即能贏得官司,強制執行點交房屋。

那時拍賣房屋以不點交居多,一般自住型民眾很少走進投標室,法拍市場幾乎是投資客天下;排除不點交障礙,除了訴訟解決外,因得標價低,投資人都有預算一筆給對方搬遷費,一方面打官司,另方面不斷與對方折衝協調,很快的時間雙方即能達成和解。

目前不點交案子很少見,大部份第一次拍賣有租約不點交,等到第二次拍賣就被銀行排除變成點交;碰到少數的不點交,除了拍賣公告的解讀外,最重要現場訪查,了解對方是善意或惡意佔用,以便預算搬遷費的高低;因公告為不點交,競標者會少,可以較低價錢得標,配合談判技巧,扣掉支付的搬遷費還是很有賺頭。

去年碰到兩件客戶委託不點交房子,投標前訪查,一件不定期租賃,底價850萬,為善意承租,得標後補貼對方押金5萬元,兩個月交屋;另一為底價400萬,惡意佔有(有流氓背景),得標後給對方40萬搬遷費,一個月交屋;雖然支付搬遷費,但兩件都只有我們一人投標,都是底價得標,客戶仍覺得很划算。

依本人經驗,拍賣公告筆錄只是一個參考,現場的訪查反而更重要,有些點交法拍屋,屋主抗爭性強,得標人又沒預算搬遷費,反而比不點交更難處理。

 

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 陳先生(台北)  No.195 2010/5/4 下午 03:07:00     [法拍程序]

有人說第一拍沒賣掉第二拍是第一拍的八折第三拍是第二拍的八折是這樣計算嗎還是要看債權銀行自己決定阿 總拍底價400萬 目前是第一拍如果到第三拍或特拍大約各是多少 有時候特拍價格會是第一拍的一半價格左右嗎麻煩一下 (台北)

 

站長回覆  2010/5/4 下午 09:32:00

 

您好!

Ans1:法院在查封後,會將拍賣標的送交鑑價機關估價,目前全省各地方去院鑑價單位都是不動產鑑價公司的不動產估價師。

一般而言,估價師估價原則會將房屋及土地分別估價;房屋以建築年限,結構估算房屋現值,土地以公告現值做標準,兩者加總後再和當地市場行情(買屋成交行情及出租行情)做部份調整,完成估價結果交還法院,法官再將估價結果請債權人及債務表示意見後,法官依其心證調整成「第一次拍賣」的底價。

第一次拍賣,無人應買,就8折減價...

第二次拍賣,無人應買,再8折減價... 

第三次拍賣,無人應買,就原價公告應買三個月...

公告應買,應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣..

特別拍賣,再無人應買,債權人只得承受、撤回案件或另行估價拍賣;再重新估價拍賣,又從第一次拍賣開始,俗稱第二輪的第一拍;法院拍賣理論上只能拍賣四次,其實是無限制,直至賣出為止。

Ans2: 一拍 400萬 二拍 320萬 三拍 256萬 特拍 204.8萬;由此可見一拍到特拍減價幅度48.8%。幾乎巳經是一拍拍價的一半價格。

 

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 黃小姐(高雄)  No.194 2010/4/30 上午 10:00:00     [增建]

法院筆錄中【建物 部分佔用毗鄰之同段698號土地,佔用部分將來有被訴請拆除之虞,佔用之土地不在拍賣範圍】。這種建物似乎還蠻多的,請問有解決的辦法嗎?(高雄)

 

站長回覆  2010/5/1 下午 09:25:00

 

您好!

透天的房子蓋好交屋後,幾乎屋主沒有不違章增建,這些增建部份沒有權狀,俗稱未保存登記建物;而真正有權狀合法房子,在建築時,從聲請建築執照到交屋請領使用執照,實際上不可能蓋到別人的土地,所以會佔用到他人土地清一色都是增建物,而且佔用到的地方以道路用地居多。

這類房子碰到被法院查封時,由於地政事務所沒有未保存建物的登記資料,如建號、面積、平面圖,法院為能登載在拍賣公告,會發文囑託地政機關代為測量,編臨時建號、測面積、描繪平面圖,讓想要投標的人,也可從地政機關調閱資料;等房子被拍賣出去,法院又會發文另囑託塗銷未保存登記,從此未保存部份又在地政事務所消失了。

因為是臨時建號,在地政機關是不合法的,所以大部份的拍賣公告都會註明「拍定人不能依不動產移轉證書登記所有權,該建物來有被拆除之虞」;然而台灣的透天房子沒有違章增建反而是稀有動物,不要說買法拍屋,就是一般房子買賣,買主也要面對被拆除之虞,但只要不是太過份的增建,這會被拆除嗎,答案是不太可能的。

另外對於建物佔用毗鄰土地,因佔用部份大抵是道路用地或是鄰居的法定空地,通常占用面積不大,甚至只是房子上面突出物,如下雨接水漕;房子居住那麼多年無人抗議拆遷,您買了這種法拍屋,會被檢舉報拆除機會微乎其微。

縱使萬分之一的機會被您碰上,一定要將佔用部份拆除,因佔用面積不大,只要稍為花個幾萬塊,略為修建,也可以解決的。

如果您不放心,可先到地政事務所調閱平面圖,仔細查看,清楚佔用部份的詳細情形後,再決定是否投標,也許是比較保險的方法。

 

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 陳先生(台北)  No.193 2010/4/29 下午 11:26:00     [其它]

本人近日向法院標得房屋一棟,但該屋社區管理費已積欠甚多,本人不想繳納前手所積欠的管理費,找遍任何法條及法院判例,本人也無義務繳納,但保全公司及轄下的守衛以此為理由,不讓我將傢俱遷入,請問我是否可以告他妨害自由?(台北)

 

站長回覆  2010/4/30 下午 11:50:00

 

您好!

前手積欠管理費,除非拍賣告有註明得標人需負擔前手積欠額,否則拍定人是無義務代為繳納;這都是保全公司不懂法令,當初債務人遲繳時,即應以法律行動處理,疏於追繳,只想等得標人來再追討。

您已是所有權人,百分之百有權自由進出,保全公司拒絕您的傢俱進入,實務上是犯了妨害自由之罪;但如果保全公司以您未經法院點交,尚未取得房子使用權,不讓您所有權人出入,在理字及法上還是勉強站住得腳。

如果您是自行點交,也許您要與保全公司委婉溝通,但如您是經由法院點交取得房子使用權,不妨先找管區派出所協助,萬不得己再向檢查官提起妨害自由之訴。

 

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