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 張先生(高雄)  No.216 2010/6/28 下午 11:59:00      [法拍程序]

請問ㄧ下我所追蹤的房子流標了那他哪時候會在標售那我追蹤的清單會提示我嗎 因為我有喜歡的怕沒看到(高雄)

 

站長回覆  2010/6/29 上午 12:45:00

 

您好!

法院全部拍賣程序為第一次拍賣,第二次拍賣,第三次拍賣,公告應買三個月,最後第四次拍賣。

每一次拍賣的間隔正常為四星期到六星期,公告應買三個月中債權銀行可隨時聲請第四次拍賣。

但經常會有不正常情況發生,所以我們接受客戶委託代標時,除了依靠電腦追蹤功能外,我們會進一步與債權銀行及法院書記官保持互動聯繫,正常時間未排出來時,就要趕緊電話詢問了。

 

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 尹先生(台北)  No.214 2010/6/24 下午 04:14:00     [其它]

98司雙36401
2.陳○民... 士林區【公寓】
士東路266巷5弄10號5樓<5> 平面圖 29年
待標 04/15
07/25 887.0萬
保178萬 32.3坪
地7.1坪 27萬/坪 應買
32.29坪 街景

想標此案,請問應買了嗎?還是賣掉了...請回覆...感恩
(台北)

 

站長回覆  2010/6/24 下午 07:30:00

 

您好!

本件拍賣在99年4月15日第三拍無人應賣,依強制執行法規定,4月15日流標後十天,法院將排出公告應買三個月,不用加價,以第三拍底價公告三個月至7月25日左右。

如無人應買,債權銀行除撤回,另行估價拍賣外,大部份案件都會聲請法院再折價20%,排出特別拍賣,即第四次拍賣。

目前是仍在公告應買中,或者債權銀行已提出特別拍賣聲請,或者已被應買走,需進一步查詢,如有需要,請洽本公司客服部。

本件查封筆錄如下,不點交,請特別注意!!

第三人林志東基於租賃關係占有中,租期自97.9.5起,迄102.9.5止,租金每月15000元;據債權人陳報頂樓有鐵皮加蓋之遮雨棚,且非增建,不知何人使用,興建,惟實際情形如何,應買人應自行查明注意,拍定後不點交

 

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 杜先生(台北)  No.213 2010/6/21 上午 09:05:00    [其它]

幫前任屋主付了累欠ㄉ管理費欲要回,已寄了存證信函,管委會還是執意不退,請問接著要如何處理? 直接到法院具狀行使支付命令嗎?需要付上那些資料呢?對方擺明不退也不上鄉鎮調解委員會,因為他們怕其他承受戶會都去要,而且據了解有半數以上法拍承受戶都未繳,他們只挑好講話ㄉ要,請問此項也可記錄在訴狀內嗎?(台北)

 

站長回覆  2010/6/21 下午 12:11:00

 

您好!

如果您是短期轉手要出售投資,要考慮與管委會維持良好關係,不要強求要回全部費用,比較不會影響日後的出售;但如自己買法拍屋要自用,則可據理力爭,由法院判決,您不會輸。

先發支付命令,對方如異議,法院自動排入訴訟庭,會通知您們雙方出庭辨論,屆時取得勝訴判決,即可要回已繳的管理費。

 

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 李小姐(高雄)  No.211 2010/6/14 下午 01:59:00    [其它]

請問大樓房屋的 <公同共有> 對每一戶屋主有何權利限制? 謝謝.(高雄)

 

站長回覆  2010/6/17 下午 04:10:00

 

您好!

一般共有與公同共有之差別如下:

一、共有之意義,依民法第八百一十七條第一項規定:「數人按其應有部分,對於一物有所有權者,為共有人。」

二、又,同法第八百二十七條規定:「依法律規定、習慣或法律行為,成一公同關係之數人,基於其公同關係,而共有一物者,為公同共有人。前項依法律行為成立之公同關係,以有法律規定或習慣者為限。…。」及第六百六十八條規定:「各合夥人之出資及其他合夥財產,為合夥人全體之公同共有。」

三、常見之公同共有關係,例如:繼承、合夥契約…等,一定是基於法律規定或契約約定。

四、分辨上分為:

【公同共有】記載方式→「公同共有1/1」,(※前面一定會加註〝公同共有〞4個字)。

【分別共有】記載方式→「45/10000」,(※只記載個人之應有部分)。

五、舉例,甲死亡時遺有臺北市中山區○段○小段○地號,權利範圍6/10土地乙筆,繼承人A、B。A、B未協議分割前,該遺產為A、B「公同共有6/10」,須透過A、B協議分割後,才會變為分別共有(舉例A、B權利範圍各:3/10)。

六、亦即,分別共有之應有部分很明確,共有人得隨時自由處分。至於公同共有處分,及其他之權利行使,應得公同共有人全體之同意。

七、補充說明:實務上共有物之全體處分,可循土地法34-1執行要點(採多數決方式)處理,最為常見。

 

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 韓小姐(高雄)  No.212 2010/6/17 上午 10:43:00     [投資]

我目前要找的房子趨向法拍屋但會擔心還有住人聽說要再給錢請他們搬出去真的假的阿? 我目前在擔心的是房貸貸不出來我不知道要不要買房子? 我沒卡債也沒信用問題但是也不夠頭期款(保證金)? 那我那約可以買多少錢的房子(我想買透天的大約370萬以內)房子不要太舊你說可能ㄇ要買在高雄(鳳山 林園 大寮) (高雄)

 

站長回覆  2010/6/17 下午 03:39:00

 

您好!

法拍屋比市面房子便宜很多,買房子有壓力的人來買法拍屋非常適合;法拍屋分點文與不點交,不點交的房子,法院不負責交屋,要與對方協商或訴訟解決。

大部份的房子都有點交,法院點交程序三、四個月,如果對方願意提早交屋,貼補一、兩個房租對方,也是合情合理;有少數點交房子的原屋主,會獅子大開口,那就要找有經驗第三者(如代標公司)與對方協談,一方面進行法院點交動作,另方面折衝協調,依我們經驗,和諧交屋不是難事。

 

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 方先生(台南)  No.210 2010/6/14 上午 10:01:00     [法拍程序]

甲方為乙方的遺產管理人(乙方已過世) 若乙方生前有筆土地向銀行貸款但乙方往生後該筆土地尚未還清貸款而現在該筆土地已落入法院拍賣請問甲方是否有優先承買的權利若有,應該參考哪些相關法條 (台南)

 

站長回覆  2010/6/14 上午 10:41:00

 

您好!

關於優先承買的權利,主要針對共有人、租地建屋或房屋出售時基地所有人,立法意旨,使不動產朝向產權單純,避免糾紛之出現。

依據法條為土地法第 34-1 條、第 104 條及第 107 條,而甲方為乙方的遺產管理人,均不屬法條內的權利人,所以無優先承買的權利。

名稱:土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正)

第 34-1 條 共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定,於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1D006000134-1

名稱:土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正)

第 104 條 基地出賣時,地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。

前項優先購買權人,於接到出賣通知後十日內不表示者,其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先購買權人。

http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1D0060001104


名稱:土地法 (民國 95 年 06 月 14 日 修正)

第 107 條 出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。
第一百零四條第二項之規定,於前項承買承典準用之。

http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1D0060001107

 

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 許先生(高雄)  No.209 2010/6/10 上午 01:37:00    [法拍程序]

請問何謂"指價拍賣"?(高雄)

 

站長回覆  2010/6/10 下午 01:13:00

 

您好!

正常的法院拍賣,從第一拍、第二拍、第三拍、公告應買到第四拍,縱使都無人應買,債權人還可重新聲請估價拍賣,又從第二輪第一拍開始;法律規定最多四次拍賣,其實是無限次的。

當後順位債權人或普通債權提出拍賣動作時,也許底價打折至第二拍,拍賣價金就不足清償扣完增值稅,執行費後的最優先的第一順位債權人,此時法院會以拍賣無實益停止拍賣的進行。

但,如聲請強制執行的債權人向法院表示,願負擔再繼續拍賣的執行費,此時法院就會核淮拍賣程序再進行,這就叫做指價拍賣。

既然拍賣無實益,為何又願負擔執行費聲請繼續拍賣呢?實務上可能是債權人已找到新買主願意來應買,或者債權人賭氣,堅持要將對方房屋拍賣掉,或者以戰逼和,希望對方出來和解。

 

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 何小姐(高雄)  No.208 2010/6/6 下午 11:29:00     [點交]

請問法拍屋窗戶外之防盜窗債務人可否拆除,如不可以拍定人如何維護自身之權益,請版主惠予告知,感恩!(高雄)

 

站長回覆  2010/6/7 上午 12:26:00

 

您好!

民法第811條〈不動產上之附合〉
動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。

法院在拍賣前,請估價公司估價時,會將附著於房屋的裝潢一齊估價,所以得標人買到房屋,即同時一併購買這些附著物。而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍,拍賣後,仍屬原屋主所有。

法令的規定有時會有漏洞,部份裝潢介於固著物與非固著物之間,認定上會有些模糊;譬如大型中央空調、鐵窗,每位法官的看法不完全一樣。

民法 第 68 條
非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣。
主物之處分,及於從物。

以鐵門鐵窗而言,門窗是房子主建物一部份,無門窗房子便不完整,所以門窗是房子的從物,您買到房子即同時買到門窗(主物之處分,及於從物),但門窗外再加裝的防盜門窗,很多法官會認為非從物,是另一個主物,是在加強房子的功能性,它是獨立的,不在拍賣範圍。原屋主可以拆走它。

有經驗的投資客,主要希望提早和諧交屋,遇到模糊邊界的附著物,比較不會計較,甚至會預算一筆搬遷費,換取債務人不要拆東拆西。

 

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 陳小姐(台北)  No.207 2010/6/2 下午 12:48:00    [稅金]

若12.5萬為隱藏增值稅,
請問:
若標得後,再出售時,賣方的增值稅是以12.5萬來計算嗎?
謝謝~
(台北)

 

站長回覆  2010/6/2 下午 09:51:00

 

您好!

在我們網站的網頁中,我們會幫投標人計算出土地隱藏增值額(請注意!不是隱藏增值稅),是以投標人再次出售時面臨的土地增值額。

依您的題意,如果土地隱藏增值為12‧5萬,代表您投標的土地底價低於目前土地公告現值12‧5萬,再次出售時土地增值額即為12‧5萬;以一生一次自用稅率10%計,增值稅為1‧25萬,一般稅率20~40%,最少要繳交2‧5萬。

所以投標時,如要加價5萬,應把5萬加在土地時,則隱藏增值變為12‧5-5=7‧5萬,就能達到節稅作用了。

 

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 楊先生(高雄)  No.205 2010/6/1 下午 07:11:00    [其它]

請問我要怎麼知道這塊地在什麼地方?謝謝。
鳳山市【土地】
文英段2097-2地號<田> (高雄)

 

站長回覆  2010/6/2 下午 09:38:00

 

您好!

法拍土地只有地號,要找它的位置在那裡,確實是一門學問,也因為難找,法拍土地的投資利潤比房子好太多。

法拍地只有地號,沒有門牌地址可查詢,對一般人而言,要找物件所在位置是比較困難,茲列出下列幾種方法,也許有機會找得到。

   1.從謄本中找出債權人或債務人,直接拜訪,債權人查封過現場,一定知道位置;債務人當然也清楚自己的地在那裡。

   2.因法拍屋均有詳細房屋與土地的資料,查閱歷年的法拍屋相鄰地號,從對應門牌號碼,可以找出您的法拍地位置;經營20年法拍屋的透明房訊www.tom.com.tw有非常完整的資訊可供查詢。

   3.目前上網調閱謄本資料很方便,可先查地籍圖,在相鄰地號的標示部,如發現有建物,再調閱建物標示部,即得知相鄰地號的位置。

   4.直接到地政事務所測量課,私下找測量人員在下班時間帶您去現場看;拍賣的土地,他們都受法院囑託測量過,下班賺個外快,每件行情約3000元,皆大歡喜。

以上的方法為傳統方法,最先進的方式,是透過專業圖資公司,以GPS衛星定位找尋,配合空照圖,找到比率可達九成以上,我們公司都是用這種方法找的。  

 

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