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 陳小姐(台南)  No.229 2010/7/29 上午 10:36:00      [其它]

請問綱頁上刊登的坪數,全都是權狀的坪數嗎????(台南)

 

站長回覆  2010/7/29 上午 11:14:00

 

您好!

坪數可分一、主建物坪數,室內坪數
    二、附建物坪數,如陽台,雨,花台,露台等
    三、公設坪數
    四、車位坪數
    五、增建物坪數

各家法院公告形式不盡相同,像台北、台南法院都不會公告公設坪數,有些車位坪數是附在公共設施內的法定車位,公設坪會變成很大。高雄法院增建坪有詳細公告,台南法院則不公告,台北法院有時有,有時無。

不論那一家法院,客戶委託時,我們在投標前,都要上網調閱謄本,把房子的產權再調查一遍。

 

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 李先生(高雄)  No.228 2010/7/24 下午 11:43:00      [點交]

請問--標得不點交房屋後,屋主卻拿出一份沒有經公証合約,5年租金一次付清沒有押金(合約尚未到期且較合理租金為低),合約期滿後前屋主再同意續約5年租金按月給付。假如此合約為真實無虛偽,請問這合約是否受到民法425買賣不破租賃保護,若有不當得利的部分是要跟承租人或前屋主哪位請求。(高雄)

 

站長回覆  2010/7/29 上午 10:27:00

 

您好!
民法第 425 條 出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租
賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

五年租約未超出五年,雖無公證,私約仍受到買賣不破租賃的保障,拍定人需承受房東地位,待租期屆滿才能收回房子。

但,租約約定五年到期,原屋主同意續租五年,那不是五年租約,而是十年租約,沒有公證,即不受民法保障,您終止此租約沒問題。

未看到租約詳文,其它細節無法回覆。

 

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 楊小姐(高雄)  No.227 2010/7/23 上午 12:36:00     [增建]

您好.. 我有在網上看見喜歡的物件,可是在物件的說明裏陳述...."建物係未辦理所有權第一次登記,不能依權利移轉證書登記所有權",這是代表什麼意思? 是代表這個物件產權不清嗎?是不是不適合去投標? 謝謝 (高雄)

 

站長回覆  2010/7/23 上午 01:31:00

 

您好!

所謂標的物未辦理所有權第一次建物登記,也稱未保存登記建物,是指該標的物未經地政事務所產權登記,也就是沒有權狀的意思;您得標後,在法院核發不動產權利移轉證書中,會註明您買到有權狀的部份,同時也買到未保存建物部份,您絕對擁有未保存建物的所有權,但您不能到地政機關辦理產權登記、取得權狀。

在台灣,大部份房子的屋主,在買到的同時或事後,將房子加以增建,如一樓屋前屋後空地增建,或頂樓增建,這是很普遍的事;這些增建部份通通稱為未保存登記建物,都是沒有權狀的,甚至還要面臨被拆遷的危險,但事實上只要不是太過份的增建,根本不會有事。

每一家法院的公告不完全相同,高雄法院對於增建部份會囑託地政機關來測量,編臨時建號,到地政事務所可以調到它的建物平面圖;而台南法院只是很簡單在公告註明「拍賣含未保存建物部份」,其它大部份的法院更簡單,未保存部份隻字不提。

以法律的見解,增建部份幾乎均附屬在主建物部份,只要該部份無獨立通道,不能單獨使用,法院均視為從物,都在抵押權效力範圍;買到主建物的人,也同時買到附屬增建物,所以大部份法院雖未公告有無拍賣未保存建物,但仍會一併點交給得標人。

所以拍賣買到增建不是產權不清,本來增建就不能取得權狀,這是很普遍的事,縱使一般房屋買賣也是一樣。

 

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 陳小姐(台北)  No.226 2010/7/17 下午 08:47:00     [點交]

法院筆錄如下::
本件標的物xxxx建號據債權人查報為債務人自住使用,拍定後點交,xxxxx建號且係拍賣應有部分,並無分管情形,拍定後不點交 。

請問"拍賣應有部分,無分管情形"是什麼意思?這種情形是否都是不點交。
謝謝~~

(台北)

 

站長回覆  2010/7/19 上午 01:29:00

 

您好!

如果拍賣不動產的產權範圍不是全部,而是應有部份,如持分1/3,則另有持分產權2/3不在拍賣範圍,法院就會公告拍賣應有部份,拍定後不點交。

很多大樓車位產權屬非獨立產權,是附屬在共同使用部份(即公設)內,但大樓管委會有明確記載車位是何人所有,即代表此車位雖拍賣應有部份產權,因有分管契約,大部份法官拍定後會以點交處理。

另有部份拍賣案件,其分管情形是模糊的,如法院公否不點交,得標後需以訴訟方式解決,官司打贏,就能聲請強制執行,不點交變點交了。


參考連結:■法拍屋車位被 偷賣,我要如何主張?

 

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 陳小姐(台北)  No.225 2010/7/16 下午 11:44:00     [法拍程序]

投標代理人資格有限制20歲嗎?謝謝~(台北)

 

站長回覆  2010/7/17 下午 04:31:00

 

您好!

不動產投標須知第三條規定「投標人為未成年人或法人者,投標時應書明其法定代理人之姓名。」,而投標代理人也要為成年人,需滿20歲。

•「行為能力」指是否能獨立為有效法律行為的能力。民法區分為有行為能力人、限制行為能力人及無行為能力人。

 1. 有行為能力人:指凡能以獨立的意思,為有效法律行為者。依民法規定,年滿二十歲的成年人,及未成年人已結婚者,為有行為能力之人。

 2. 限制行為能力人:滿七歲以上的未成年人,為限制行為能力人,其行為能力並非完全欠缺,只是其為法律行為時,應得法定代理人的允許。

 3. 無行為能力人:指無判斷力之人,依民法規定,未滿七歲的未成年人及禁治產人,為無法律行為能力之人。為了保護他們,民法規定無行為能力人所為的法律行為絕對無效。他們的行為應分別由父母或監護人代為之,才能有效。



■不動產投標須知

 

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 陳小姐(台北)  No.224 2010/7/15 下午 11:24:00     [法拍程序]

投標時若保證金高於規定的保證金金額,會不會成廢標?
例如,法院規定保證金50萬,投標時標單放入保證金60萬之銀行本票,算廢標嗎?
謝謝~(台北)

 

站長回覆  2010/7/15 下午 11:53:00

 

您好!

假如投標總底價為500萬,通常保證金為底價兩成100萬時,您準備的保證金可以多不可以少,從100萬到500萬的保證金都沒問題,不會判廢標。

以下幾則連結提供參考


■標法拍屋,支票抬頭需指定法院嗎?


■有關投標法拍屋投標書有些欄位是如何填?


■投標法拍屋的保證金可以用現金嗎?

 

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 劉小姐(台北)  No.223 2010/7/14 下午 08:46:00     [其它]

您好~
我對基隆市七堵區東新街的房子有興趣~
是否可以跟我聯絡~
請於明天中午撥打電話給我~
其他上班時間不方便接聽電話~
謝謝您~(台北)

 

站長回覆  2010/7/15 下午 11:59:00

 

這是站長的私密回覆...

 

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 李小姐(高雄)  No.222 2010/7/11 下午 01:50:00     [其它]

高雄市鼓山區 美術東六街137號8樓<15>請問這一間房子是靠近外面的大馬路,還是靠近另一側,
或是在整建物的中間,光線及通風如何,屋主可否積欠很多管理費及水電費,要幫忙分攤什麼費用嗎???,或者得標後還得分期繳工程受益款????大概一個月管理費多少呢???方便的話可否先告知,我人現在不在台灣,下次3拍時我會儘量參與,但我想先評估一下,方便給我資料嗎???我上班挺忙的,請留言回答即可,感恩!!如果以貴公司多年經驗,大概多少錢為勝算的底限....對了,如果遇到難纏的前屋主要給搬家費嗎???大概多少呢???我想大概知道預算額度,不然倘若籍時讓貴公司白忙一場,恐非兩者之本意!!我的MAIL:AFENGWENG@YAHOO.COM.TW (高雄))

 

站長回覆  2010/7/11 下午 09:20:00

 

您好!

為了您投標的隱私,我將回覆內容傳到您的MAIL。

 

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 吳小姐(竹苗)  No.221 2010/7/11 下午 01:08:00      [點交]

如果標到一間有租約.租約還未到期不點交房子.房客以不點交為拒絕付租金該如何處理?  (竹苗)

 

站長回覆  2010/7/11 下午 01:38:00

 

您好!

土地法第 100 條 出租人非因左列情形之一,不得收回房屋:
一 出租人收回自住或重新建築時。
二 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三 承租人積欠租金額,除以擔保金抵償外,達二個月以上時。
四 承租人以房屋供違反法令之使用時。
五 承租人違反租賃契約時。
六 承租人損壞出租人之房屋或附著財物,而不為相當之賠償時。

民法第 440 條 承租人租金支付有遲延者,出租人得定相當期限,催告承租人支付租金,如承租人於其期限內不為支付,出租人得終止契約。

租賃物為房屋者,遲付租金之總額,非達二個月之租額,不得依前項之規定,終止契約。其租金約定於每期開始時支付者,並應於遲延給付逾二個月時,始得終止契約。

租用建築房屋之基地,遲付租金之總額,達二年之租額時,適用前項之規定。


民法第425條買賣不破租賃,在法院未排除租賃權,公告不點交情況下,您得標後要繼續出租給對方,不能要求法院點交房屋。


有很多房客,以為受到法院不點交的保障,在房子被標走後拒不繳租金,這是很傻不懂得法律的做法;碰到有經驗的投資人,在對方兩期未繳房租,就可依土地法第100條或民法440條終止租約。

只要對方不繳租金,您可發存證信函催繳,並在信中請對方將房租主動匯到您指定的銀行帳號;在兩個月未收到租金,再發一次存證信通知解除租約。

解除租約後,當然對方不僅不交租金,也不會將房子交還給您;接著您要向法院訴請對方交屋,以無權佔有,請求遷讓房屋,約三個月保證取得勝訴判決,您就可向法院聲請強制執行點交房屋。

這種案件我們處理太多,只是煩瑣,不會困難,花些心力費用,將不點交變為變點交,您還是很划算,有機會希望進一步為您服務。

 

 

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 郭小姐(高雄)  No.220 2010/7/6 上午 11:25:00    [法拍程序]

請問若是要購買土地,但是看到時已經第四拍約一個月了,還可以購買嗎?謝]謝(高雄)

 

站長回覆  2010/7/6 下午 11:04:00

 

您好!

看到時已是第四拍一個月,應該是已開過標,而且無人應買吧!

強制執行法在91年修正,第四次拍賣為最後一次拍賣,但仍無人應買時,怎麼辦?債權人債務如何清償呢?

第四次拍賣流標後,債權人可在投標室當場表示以底價承受抵債務,或者撤回本案執行,再找債務人其它財產執行,或者聲請另行估價拍賣,再從第一拍開始,稱第二輪第一拍。

所以法律雖然規定拍賣最多四次,其實是無限多次;如果對第四拍流標案子有興趣,可主動與債權銀行溝通,請銀行繼續聲請拍賣,約半年時間,法院就會排出下一輪第一次拍賣了。

 

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 方先生(高雄)  No.219 2010/7/4 下午 06:57:00   [其它]

hi 您好:
我想找拍賣公同共有權利的強執案例..不知您那有沒有相關資料..之前台北市延壽街的1樓店面有上過新聞..不之您是否知其強執案號或有其它案例...如能提供非常感謝...方先生7/4(高雄)

 

站長回覆  2010/7/6 下午 11:19:00

 

您好!

您要的案號為097天103100 拍賣日期:98.11.17 拍賣次數:2

台北市松山區 延壽街361號1樓<4>

底價1324萬,得標價1763.00萬 得標人:○幸家1人投標 )



 

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 郭小姐(台北)  No.218 2010/7/4 下午 06:34:00       [代標]

你好,請問你們的代標費用是多少?(台北)

 

站長回覆  2010/7/4 下午 11:47:00

 

您好!

本公司全程代標服務費為底價2~6%(底價未滿300萬以300萬計),視案件複雜難易度及有無含債務人搬遷費而定;大部份為3%,搬遷費客戶負擔,5%為由本公司支付搬遷費給現住人。
承租人委託我們標回房東的房子,不需辦理點交作業,我們服務費為2%。
以上均以委託底價計算,非成交價。

雖然法院會負責點交,但時間長達四個月,除了法院點交程序進行外,另外我們點交小組不斷與對方協商、溝通,一、兩個月交屋是我們正常交屋時間。法院程序只是一個手段,能讓對方和諧提早交屋,房子不被破壞,才是我們交屋的目標。

本公司成立至今,我們只有在客戶標到滿意房子才有收費,縱使花了很多時間調查及評估,但未得標則不收費,讓客戶滿意、肯定是我們未得標的另一種收穫。

 

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 陳小姐(台南)  No.217 2010/7/2 下午 12:11:00      [其它]

再請問一下如透過你們標得一間五百萬的房子,需先付多少錢~,請詳細告之我才能算一下需先準備多少錢來標購(台南)

 

站長回覆  2010/7/2 下午 02:05:00

 

您好!

法院拍賣的底價,如判定無人會標,我們會請客戶下次打八折再進場,如有人標,則底價一定要往上加價才能標得到。

所以您的投標成本,不以底價做標準,而是以投標價錢計算,主要成本如下:

一‧投標價錢,七天內要全部繳清,如需代墊,投標前三日要告之,以便請銀行先以身份證做初步審核,得標當天馬上要到銀行辦對保程序,則銀行會代墊投標八成款項,您只要準備投標價金的兩成資金。

二‧過戶費用,如契稅、規費、代書費,契稅視大樓、透天及屋齡有關,約兩萬~八萬不等(透天比較少)。

三‧屋主搬家費,法院點交時間四個月左右,對方願提早和諧交屋,貼補對方搬家費是合理的;先以標價1%預算,如空屋即可省下,屋主抗爭性強,就多預算一些。羊毛出在羊身上,如預算2%搬家費,投標時價錢就多減2%,其它投資客都是如此盤算,減下來也不會影響得標機率。

四‧代標服務費

 

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 黃小姐(高雄)  No.215 2010/6/26 下午 07:12:00  

2010/06/24 來源 台灣新生報【台北訊】 瀏灠人氣 37
標題 房貸利率1.616% 創新低
內容 中央銀行昨天公布五月五大銀行新承作放款平均利率。在投資客退場、銀行承作自用住宅及菁英房貸下,使房貸利率維持於低檔,五大銀行新承作購屋貸款利率一‧六一六%,續創新低。


經研處副處長陳一端表示,五月新承作購屋貸款金額達四八六‧六八億元,較四月的四八四‧三億元,增加二‧三八億元;房貸利率由四月一‧六三五%,下降至五月的一‧六一六%,下跌○‧○一九個百分點。


她認為,銀行在限縮投資客房貸成數及利率加碼之下,投資客退場,使得房貸利率維持於低檔。其中,華南銀行承作公教築巢專案,房貸利率為一‧三%;若扣除此一專案,五月購屋貸款加權平均利率約為一‧七%。


陳一端表示,房貸市場利率上揚,還需要一點時間。


至於在市場平均利率部分,央行表示,五月五大銀行(台銀、合庫銀、土銀、華銀及一銀)新承作放款加權平均利率為一‧四二三%,較四月的一‧四○四%,上升○‧○一九個百分點,主要是因周轉金貸款利率上升所致。


若不含國庫借款,五月五大銀行新承作放款加權平均利率一‧四二四%,較四月的一‧四五二%,下降○‧○二八個百分點。

我想請問一下板大?在貴公司代標中的法拍屋,至貴公司推薦的合庫辦理房貸,但房貸利率卻是前1~6個月1.8%,7~12個月2%,13~240個月2.4%(有配合合庫保障型房貸),但為何比新聞報導的利率高出許多呢?(高雄)

 

站長回覆  2010/7/1 上午 12:32:00

 

您好!

報紙所指 五大銀行新承作購屋貸款利率一‧六一六%是包括公教利率及建商整批貸款利率及各項

政府補貼之優惠房貸利率等等 平均。

 

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