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 盧先生(高雄)  No.258 2010/9/29 下午 05:20:00  

標到法拍屋後,該如何處理房子內的留下物品(高雄)

 

站長回覆  2010/9/29 下午 05:35:00

 

您好!

如果法拍屋點交時,債務人不在現場,法院會清點現場財物,連同房屋點交造冊給拍定人保管,拍定人可將留置物品留在原處、也可遷出他處代為保管,再通知債務人前來領取。

若一段時日債務人都沒有領取,可向法院聲請拍賣,再將拍賣價金提存於法院,點交過程才算完成。然而大部份留置物品恐無人購買,部分投標人會自行購買後再丟棄。

 

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 陳小姐(台北)  No.256 2010/9/28 上午 10:33:00  

請問:屋外地上的樹和室內和裝潢連在一起無法搬走的櫥櫃等, 這些東西的所有權是屬於誰的.原屋主要求支付補償金合理嗎?(台北)

 

站長回覆  2010/9/28 上午 11:05:00

 

您好!

民法第811條〈不動產上之附合〉
動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。

法院在拍賣前,請估價公司估價時,會將附著於房屋的裝潢一齊估價,所以得標人買到房屋,即同時一併購買這些附著物。而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍,拍賣後,仍屬原屋主所有。

法令的規定有時會有漏洞,部份裝潢介於固著物與非固著物之間,認定上會有些模糊;譬如大型中央空調、鐵窗,每位法官的看法不完全一樣。

有經驗的投資客,主要希望提早和諧交屋,遇到模糊邊界的附著物,比較不會計較,甚至會預算一筆搬遷費,換取債務人不要拆東拆西。

另外屋外地上的果樹,拍賣時均會另行估價,並公告在拍賣筆録,得標人當然同時一併購買;萬一因少量或法院疏忽遺漏查封,造成得標後困擾,得標人便需與債務人協商。

通常債務人會獅子大開口,可請有經驗的第三人出面協調,或聲請鄉鎮調解委員會調解,或者等法院點交房子後,讓對方來訴訟;交屋後,時間是站在得標人這邊,早晚對方會妥協的。

 

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 陳小姐(台北)  No.256 2010/9/28 上午 10:33:00  

請問:屋外地上的樹和室內和裝潢連在一起無法搬走的櫥櫃等, 這些東西的所有權是屬於誰的.原屋主要求支付補償金合理嗎?(台北)

 

站長回覆  2010/9/28 上午 11:05:00

 

您好!

民法第811條〈不動產上之附合〉
動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。

法院在拍賣前,請估價公司估價時,會將附著於房屋的裝潢一齊估價,所以得標人買到房屋,即同時一併購買這些附著物。而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍,拍賣後,仍屬原屋主所有。

法令的規定有時會有漏洞,部份裝潢介於固著物與非固著物之間,認定上會有些模糊;譬如大型中央空調、鐵窗,每位法官的看法不完全一樣。

有經驗的投資客,主要希望提早和諧交屋,遇到模糊邊界的附著物,比較不會計較,甚至會預算一筆搬遷費,換取債務人不要拆東拆西。

另外屋外地上的果樹,拍賣時均會另行估價,並公告在拍賣筆録,得標人當然同時一併購買;萬一因少量或法院疏忽遺漏查封,造成得標後困擾,得標人便需與債務人協商。

通常債務人會獅子大開口,可請有經驗的第三人出面協調,或聲請鄉鎮調解委員會調解,或者等法院點交房子後,讓對方來訴訟;交屋後,時間是站在得標人這邊,早晚對方會妥協的。

 

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 王先生(高雄)  No.255 2010/9/19 上午 09:39:00  

三個前我買到一間法拍屋
整理後找到買主
請代書辦過戶
稅捐處卻要我繳23萬土地增值稅
為什麼同年度買賣要繳稅(高雄)

 

站長回覆  2010/9/19 下午 11:39:00

 

您好!

在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,土地增值稅是債務人的義務,而且法院也會從得標人繳的款項中,優先扣除土地增值稅。

跟據86年10月的法令,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~40%,最少要繳16萬稅金。

一般稅率20~40%的計算,對於一般人很難了解;我以三個簡單例子來試算,可能較清楚(暫不考慮物價指數):
     1‧前手100萬到後手150萬,增值額150-100=50萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,所以增值稅為50萬*20%=10萬元。 
     2‧前手100萬到後手250萬,增值額250-100=150萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;所以增值稅為100萬*20%+50萬*30%=35萬元。 
     3‧前手100萬到後手350萬,增值額350-100=250萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;第二倍以上部份,40%稅率;所以增值稅100萬*20%+100萬*30%+50萬*40%=70萬元。

也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎?

所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。

 

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 J先生(台南)  No.254 2010/9/13 上午 11:22:00    

您好:
吾人在貴網法拍診所9/8(No.249)提問,謝謝解惑,但針對第2問之站長回答仍有不解

站長回答:
除非拍賣公告有特別約定,否則承買人需針對優先權部份依原條件全部承買,不能分開指定承買。

套一個案例,請問:
同一法拍案號標的物為兩塊相鄰農地1222及1223,且皆符合農地重劃條例第五條規定,當拍賣公告無特別約定時,請問站長的回答該作A或B之解釋?
A.
當鄰地1221”優先承買權”人若欲行使此權,依法僅能承買1222而不買另一塊1223,不買的那塊1223需是由拍定人來承買.
B.
當鄰地1221”優先承買權”人若欲行使此權,依法需一併承買1222及1223不能分開指定承買.

以上
謝謝
(台南)

 

站長回覆  2010/9/13 下午 12:25:00

 

您好!

如優先權人對兩塊土地均有優先權,如欲行使優先權時需兩塊同時承買,但有案例優先權人向法院表示只願承買其中之一時,少數承辦法官會准予同意只買一塊。

但如題意,相鄰土地1222,1223拍賣,鄰地1221承買條件為何?若1221均相鄰1222及1223,則原則需兩同時承買。

如1221只相鄰1222而不相鄰1223,則1221就只能優先承買1222,而無權承買1223。

強制執行法為拍賣主要根據法令,但有一些細微程序沒有明顯規定,需視承辦法官之見解,所以最快方法去詢問承辦書記官,看該案件法官如何規定。

 

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 J先生(台南)  No.253 2010/9/13 上午 09:03:00  

請問:
1.拍定後法院若有遺漏通知某一”承買優先權”人,且其餘所通知者未於規定時間表達承買意願,致使拍定人業已取得權利移轉證書後,突然間此被遺漏者主張其”承買優先權”,是否有效?有無追溯期?其中法院/被遺漏者/拍定人三者之間的權責關係為何?各應主張為何?是否影響拍定人對該土地之所有權利?
2.在法拍案件公告中之使用情形一欄,有註明”優先承買權”,投標人是否有權利向該案書紀官查詢所註”優先承買權”人為何類人?
謝謝(台南)

 

站長回覆  2010/9/13 上午 09:57:00

 

您好!

一、所謂優先承買權,顧名思義就是優先於其他承買人而先買之權力。由當事人自由約定者,謂之意定優先承買權,僅具一般債務效力,可以拘束雙方當事人 ; 由法律規定之優先承買權,謂之法定優先承買權,其中又可分為僅具一般債權效力的共有人優先承買權,以及具有相對物權效力(可以拘束第三人之效力)的基地承租人優先承買權、耕地優先承買權等。因此房地買賣時,應確實查明有無優先承買權存在,否則輕者,出賣人須負損害賠償責任 ; 重者買賣契約無效,移轉登記有被塗銷之危險 ; 此外尚有可能須負擔刑事「使公務員登載不實罪」,買賣房地的喜悅從此變成勞心勞力的爭訟糾紛,可謂得不償失。

依據土地法第三十四條之一第四項規定,共有士地或房屋之共有人,於他共有人出賣其應有部分時,得以同一價格優先承購。本條立法目地在於防止土地、房屋細分,減少共有關係,使得土地或房屋之物權逐漸單一化。違反本條約定者,亦即共有人出賣其應有部份之房屋或土地時,未定一定期間通告其他共有人行使優先承購權,依最高法院六十五年台上字第八五三號、六十六年台上字第一五三○號判例見解,土地第三十四條之一第四項所謂的共有人先購買權,係屬債權性質,倘共有人違反該條規定時,他共有人不得主張該買賣無效,而請求塗銷已完成之登記。但是若因此造成他共有人之損害,他共有人自得請求出賣之共有人負損害賠償責任,最高法院六十八年台上字年二八五七號判例「公同共有人未踐行此項通知義務,僅生應否負損害賠償責任之問題,對於出賣處分之效力,尚無影響。」參照。



又關於共有人買賣其共有土地或房屋之應有部分時,依土地登記規則第八十一條規定,申請土地移轉登記時,依土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者,出賣人於申請移轉登記時,應附具切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人已放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣。同條第二項,依前項規定申請登記,於登記完畢前,優先購權人以書面提出議者,除其優先購買權已依法視為放棄者外,登記四關應駁回登記之申請。因此不動產買賣案件若有共有人優先承購權存在,而未依法處理者,於未辦畢移轉登記前,只要有共有人提出異議,移轉登記皆無法完成。又因為申請人已切結或加註切結字樣,尚有可能涉及刑法上之「使公務員登載不實罪」。實不可等閒視之。此外,房屋屬於區分昕有建築物者,區分所有人將其應有部分之基地連同區分所有建築物一併出售者,基地之他共有人無所謂優先承買權 ; 房屋承租人對於房屋之出售亦無優先購買權自不待言。



依土地法第一○四條「基地出買時,地上權人,典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人依同樣條件優先購買之權。」,本條立法目的,即在於使基地所有權與使用權合一,權能一致,所有權才是完整的,同時亦可減少社會上的紛擾。上述之優先承買權,出賣人必須依同條第二項規定,定十日期間,使優先承買人行使優先權,優先承買權人於接到出賣通知後十日內,不表示意見者,其優先權視為放棄。亦即優先承買人未於收到通知後十日內表示意見者,不得依土地登記規則第八十一條第二項請求登記機關駁回申請。而出賣人未依法通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先承買權人。亦即優先承買權人可以訴請確認優先權存在,進而訴請註銷登記。又依土地登記規則八十一條第一項但書規定「但依土地法第一○四條第二項、第一○七條或耕地三七五減租條例第十五條第一項、第二項規定優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者,應檢附證明文件。」因此可知此種優先權人放棄其優先權而申請登記者,其程序較為嚴格且慎重,使虛偽不實之登記很難發生 ; 即發生了虛假情事,優先權人尚可訴請塗銷登記,以保護優先權人。依土地第一○七條「出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」本條立法意旨同第一○四條,違反效果亦相同,不同之處在於,一為建築基地,一為耕地。同樣的優先權亦必須於再通知後十日內行使。又依耕地三七五減租條例第十五條規定,耕地出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在十五日內未以書面表示承受者,視為放棄。依特別法優於普通法之原則,耕地三七五減租條例為土地法之特別法,其效力自優於土地法,因此關於耕地之買賣,出賣人定優先權人行使優先權之時間,不得低於十五日,始為適當。



又土地法第三十四條之一優先權與第一○四條之優先權,發生競合時,應如何處理,按土地法第一○四條之優先權,其立法理由在於避免土地所有與土地利用分離,違反者,其買賣契約不得對抗優先權人,即本條優先權具有相對物權效力。而同法第三十四條之一所規定之優先權,其立法理由在於避免不動產所有權之細分,僅係共有人間之權利義務關係,違反者,並無得對抗第三人之效力。因此可知土地法第一○四條之優先權,其效力應大於同法第三十四條之一之優先權而優先適用,為了確保不動產買賣的交易之安全,雙方於簽約前應請相關人員,確實分析查明是否有優先承買權問題存在,如此才能確保雙方權益。

二、實務人連承辦書記官都要等拍定後,由債權人陳報承買優先權人戶籍資料後,法院再發函通知優先權人表示意見,所以幾乎都無法在投標前向法院查詢。

有些資深投資客會事先拜訪優先權人,雙方協商權利金多寡,等拍定後投資客即以優先權人條件,以逸待勞買下該物件,他們都是從調閱地政謄本的資料,想辦法查出優先權人住所。

 

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 J先生(台南)  No.251 2010/9/10 下午 03:39:00  

請問
1.拍定後法院若有遺漏通知某一”承買優先權”人,且其餘所通知者未於規定時間表達承買意願,致使拍定人業已取得權利移轉證書後,突然間此被遺漏者主張其”承買優先權”,是否有效?有無追溯期?其中法院/被遺漏者/拍定人三者之間的權責關係為何?是否影響拍定人對該土地之所有權利?
2.在法拍案件公告中之使用情形一欄,有註明”優先承買權”,投標人是否有權利向該案書紀官查詢所註”優先承買權”人為何屬(1.租耕地之承租人或2.共有耕地現耕之其他共有人或3.毗連耕地現耕所有權人)?
3.投標人是否有權利向該案書紀官查詢所註”優先承買權”人之聯絡方式以便投標前之評估?
以上
謝謝(台南)

 

站長回覆  2010/9/13 上午 09:57:00

 

您好!

一、所謂優先承買權,顧名思義就是優先於其他承買人而先買之權力。由當事人自由約定者,謂之意定優先承買權,僅具一般債務效力,可以拘束雙方當事人 ; 由法律規定之優先承買權,謂之法定優先承買權,其中又可分為僅具一般債權效力的共有人優先承買權,以及具有相對物權效力(可以拘束第三人之效力)的基地承租人優先承買權、耕地優先承買權等。因此房地買賣時,應確實查明有無優先承買權存在,否則輕者,出賣人須負損害賠償責任 ; 重者買賣契約無效,移轉登記有被塗銷之危險 ; 此外尚有可能須負擔刑事「使公務員登載不實罪」,買賣房地的喜悅從此變成勞心勞力的爭訟糾紛,可謂得不償失。

依據土地法第三十四條之一第四項規定,共有士地或房屋之共有人,於他共有人出賣其應有部分時,得以同一價格優先承購。本條立法目地在於防止土地、房屋細分,減少共有關係,使得土地或房屋之物權逐漸單一化。違反本條約定者,亦即共有人出賣其應有部份之房屋或土地時,未定一定期間通告其他共有人行使優先承購權,依最高法院六十五年台上字第八五三號、六十六年台上字第一五三○號判例見解,土地第三十四條之一第四項所謂的共有人先購買權,係屬債權性質,倘共有人違反該條規定時,他共有人不得主張該買賣無效,而請求塗銷已完成之登記。但是若因此造成他共有人之損害,他共有人自得請求出賣之共有人負損害賠償責任,最高法院六十八年台上字年二八五七號判例「公同共有人未踐行此項通知義務,僅生應否負損害賠償責任之問題,對於出賣處分之效力,尚無影響。」參照。



又關於共有人買賣其共有土地或房屋之應有部分時,依土地登記規則第八十一條規定,申請土地移轉登記時,依土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者,出賣人於申請移轉登記時,應附具切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人已放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣。同條第二項,依前項規定申請登記,於登記完畢前,優先購權人以書面提出議者,除其優先購買權已依法視為放棄者外,登記四關應駁回登記之申請。因此不動產買賣案件若有共有人優先承購權存在,而未依法處理者,於未辦畢移轉登記前,只要有共有人提出異議,移轉登記皆無法完成。又因為申請人已切結或加註切結字樣,尚有可能涉及刑法上之「使公務員登載不實罪」。實不可等閒視之。此外,房屋屬於區分昕有建築物者,區分所有人將其應有部分之基地連同區分所有建築物一併出售者,基地之他共有人無所謂優先承買權 ; 房屋承租人對於房屋之出售亦無優先購買權自不待言。



依土地法第一○四條「基地出買時,地上權人,典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人依同樣條件優先購買之權。」,本條立法目的,即在於使基地所有權與使用權合一,權能一致,所有權才是完整的,同時亦可減少社會上的紛擾。上述之優先承買權,出賣人必須依同條第二項規定,定十日期間,使優先承買人行使優先權,優先承買權人於接到出賣通知後十日內,不表示意見者,其優先權視為放棄。亦即優先承買人未於收到通知後十日內表示意見者,不得依土地登記規則第八十一條第二項請求登記機關駁回申請。而出賣人未依法通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先承買權人。亦即優先承買權人可以訴請確認優先權存在,進而訴請註銷登記。又依土地登記規則八十一條第一項但書規定「但依土地法第一○四條第二項、第一○七條或耕地三七五減租條例第十五條第一項、第二項規定優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者,應檢附證明文件。」因此可知此種優先權人放棄其優先權而申請登記者,其程序較為嚴格且慎重,使虛偽不實之登記很難發生 ; 即發生了虛假情事,優先權人尚可訴請塗銷登記,以保護優先權人。依土地第一○七條「出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」本條立法意旨同第一○四條,違反效果亦相同,不同之處在於,一為建築基地,一為耕地。同樣的優先權亦必須於再通知後十日內行使。又依耕地三七五減租條例第十五條規定,耕地出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在十五日內未以書面表示承受者,視為放棄。依特別法優於普通法之原則,耕地三七五減租條例為土地法之特別法,其效力自優於土地法,因此關於耕地之買賣,出賣人定優先權人行使優先權之時間,不得低於十五日,始為適當。



又土地法第三十四條之一優先權與第一○四條之優先權,發生競合時,應如何處理,按土地法第一○四條之優先權,其立法理由在於避免土地所有與土地利用分離,違反者,其買賣契約不得對抗優先權人,即本條優先權具有相對物權效力。而同法第三十四條之一所規定之優先權,其立法理由在於避免不動產所有權之細分,僅係共有人間之權利義務關係,違反者,並無得對抗第三人之效力。因此可知土地法第一○四條之優先權,其效力應大於同法第三十四條之一之優先權而優先適用,為了確保不動產買賣的交易之安全,雙方於簽約前應請相關人員,確實分析查明是否有優先承買權問題存在,如此才能確保雙方權益。

二、實務人連承辦書記官都要等拍定後,由債權人陳報承買優先權人戶籍資料後,法院再發函通知優先權人表示意見,所以幾乎都無法在投標前向法院查詢。

有些資深投資客會事先拜訪優先權人,雙方協商權利金多寡,等拍定後投資客即以優先權人條件,以逸待勞買下該物件,他們都是從調閱地政謄本的資料,想辦法查出優先權人住所。

 

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 蔡先生(高雄)  No.252 2010/9/10 下午 04:17:00  

你好 之前有詢問高雄的房子

我想問的案號是1235

地址 高雄市苓雅區中正二路139號4f-5

有詳情可以請回我電話嗎 謝謝(高雄)

 

站長回覆  2010/9/10 下午 05:55:00

 

您好!

本件已於7月20日第四次拍賣無人投標,拍賣視同終結,但大部份債權銀行都會聲請另行估價拍賣,再重新第一次拍賣,稱第二輪第一拍,出來的時間約半年左右。

 

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 蔡先生(高雄)  No.250 2010/9/9 下午 11:38:00  

你好,之前有在高雄苓雅區看到喜歡的房子,可是後來在貴公司的網站搜尋不到了

想請問剛房子的現況如何,謝謝(高雄)

 

站長回覆  2010/9/10 上午 11:13:00

 

您好!

可能因您是一般會員,查詢權限受到限制(查詢120天內待標案件,如果超出120天或已得標,就要金卡會員才能查到)

方便的話,留下該案件的案號或地址,再mail給台端。

另提問「想請問剛房子的現況如何」,不知何意?

 

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 J先生(台南)  No.249 2010/9/8 下午 03:46:00  

請問
1.拍定後法院是否有義務主動通知各”承買優先權”人,俟其狀況後方能裁定拍定者是否符合承買資格?
2.有一法拍案號(無分甲/乙標),標的物僅為兩塊相鄰農地,且皆符合農地重劃條例第五條規定,會不會發生”優先承買權”人僅承買其中一塊而不買另一塊?不買的那塊需是否需由拍定人來承買?或針對同一法拍案號(無分甲/乙標)之所有標的需一併承買,也就是說不能只買其中一塊?
(台南)

 

站長回覆  2010/9/10 上午 11:05:00

 

您好!

1.若符合承買優先權,法院承辦書記官需發函通知優先權人是否行使優先權,限期未表示行使優先權,即視同放棄,書記官才能通知原得標人繳交尾款;這是書記官必做的重要工作,疏忽了,可能就會俟告。

2.除非拍賣公告有特別約定,否則承買人需針對優先權部份依原條件全部承買,不能分開指定承買。

 

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 吳小姐(高雄)  No.248 2010/9/8 上午 10:33:00  

1.油廠宿舍沒有土地,建物為什麼被法拍,難道是拿房屋向銀行借錢嗎
2.設定他項權利情形:無抵押權設定。是什麼意思
3.請問權利範圍1/5是什麼意思
4.我是中油員工可以買嗎
(高雄)

 

站長回覆  2010/9/8 下午 11:54:00

 

您好!

雖然沒有台端所指案件詳細內容,我只針對台端提問回覆如下:

1.油廠宿舍沒有土地,建物為什麼被法拍,難道是拿房屋向銀行借錢嗎
不動產分房屋及土地,單單拿房屋向銀行借錢,沒有一家銀行會貸款的;可能有其它債務關係,如本票借據,支票或者為他人擔保,債權人(銀行或私人)就來查封當事人財產。
萬一碰到當事人財產只有房屋產權而無土地產權(如高雄很多土地銀行土地出租民間租地蓋屋),那就發生拍賣只有建物,不含土地的情形了。

2.設定他項權利情形:無抵押權設定。是什麼意思
向銀行借錢,銀行要辦理抵押權設定,拍賣時銀行才能優先受償,本件無抵押權設定,如上題所示,債權人是以普通債權(本票借據,支票)聲請查封的。

3.請問權利範圍1/5是什麼意思
當事人只擁有不動產持分1/5,另4/5為他人所有,得標人得標的權利範圍也只有1/5,不是全部。

.4.我是中油員工可以買嗎
除非拍賣公告有註明投標人身份限制,否則人人都有權利參加投標。

 

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 簡先生(高雄)  No.247 2010/9/7 下午 03:05:00  

有應買的服務嗎?
服務費如何算?(高雄)

 

站長回覆  2010/9/8 下午 11:31:00

 

您好!

法院拍賣房屋目前分兩種,一為「定時間、比價錢」,如第一拍,第二拍,第三拍到第四拍,投標日期確定,投標人秘密投標,價錢最高者得標,另一為「定價錢、比時間」,如三拍流標後的公告應買,價錢固定,投標人應買速度最快者得標。

本公司經營法拍屋業務十數年,以上兩種標購業務都是公司服務項目,主要幫客戶過濾、排除有瑕疵陷阱案件,得標後快速圓滿點交房屋。

本公司代標法拍屋未得標不收費,收費標準為底價2%~6%(未滿三百萬元以三百萬計),視案件難易程度及客戶需求服務範圍而定,通常為3%。

 

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 徐小姐(高雄)  No.246 2010/9/7 下午 01:53:00  

請問ㄧ下如果委託你們標法拍屋如何收費又如果遇到原屋主不願意搬離你們會協調搬離嗎那如果又不肯搬離要花錢請他們搬離大約要多少錢有遇過原屋主破壞法拍屋裡面的設備例如衛生設備嗎(高雄)

 

站長回覆  2010/9/7 下午 02:13:00

 

您好!

客戶委託本公司代標法拍屋,我們在委託書中會特別約定,投標前如有第三人向法院陳報租約,使法院重新公告為不點交,我們將通知客戶取消委託,請客戶另找其他合適房子。

只要是點交房子,得標後我們一方面透過法院公權力點交,並催促法院點交程序的進行,另方面私下找現住人折衝協調,不斷溝通,如現住人願比法院交屋期限提早搬家,我們也協商客戶補貼對方搬家費(以租金計算做標準),讓交屋在和諧情況下完成。

有點交的法拍屋,交屋絕對沒問題,重點在快速及圓滿,讓對方無怨言離開才是高桿的點交,也才不會有屋內裝潢或管路被破壞的情形發生。(我們從未有被破壞案例)

委託本公司全程代標辦到好,客戶可以完全不用出面,在家等通知交屋,我們費用以底價2~6%為主,視個案難易而定,原則以3%居多。

 

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 蘇小姐(台北)  No.245 2010/9/2 下午 10:36:00  

請問一個三拍流標的案件, 到今天已經超過 20天了, 還是沒看到應買公告, 請問我可以直接打電話到法院查詢嗎?(台北)

 

站長回覆  2010/9/3 下午 09:49:00

 

您好!

三拍流標案件,正常程序約10天內會排出應買公告,除非債權人聲請撤回或延緩執行,或是承辦書記官惰忽,您可試著電話詢問法院書記官,但要有心理準備,法院官僚習性,不容易問到。

或者找債權銀行經辦人也問得到,最後一步找專業代標公司協助解決。

 

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 陳小姐(台北)  No.244 2010/8/31 下午 04:23:00  

站長:請問我可以查詢嗎?若是可以請問要如何查呢?可否告知呢?(台北)

 

站長回覆  2010/9/3 下午 09:40:00

 

您好!

內部查詢部份只限公司內部人員使用,不對外放開,若對您特別重要,請洽本公司。

 

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