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 林小姐(台南)  No.269 2010/10/29 下午 03:27:00  

你好...請問 若經過法拍取得土地(農地)..可以申請農地農用免增值稅嗎??(台南)

 

站長回覆  2010/10/29 下午 07:22:00

 

您好!

農地上如有興建未合法的房屋,在買賣過戶時,不得免用增值稅,要比照一般土地課繳土地增值稅,所以法院拍賣取得的農地,取得之時,土地上有未保存建物,再移轉需拆除建物或課繳土地增值稅。

 

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 黃先生(高雄)  No.268 2010/10/24 下午 11:22:00  

請問為何看到一間拍賣房子,拍賣範圍只有1/3,公告註明拍賣應有部份,拍後不點交,這種房子怎麼買呢?(高雄)

 

站長回覆  2010/10/25 上午 12:06:00

 

您好!

當三位兄弟(或好朋友)共同購買一件房子,三人各出資1/3登記所有權各1/3,其中一人發生債務糾紛時,就會產生如您所訴『拍賣應有部份,拍定後不點交的公告』,而且其餘兩位共有人有優先承買權。

這種拍賣案件在法拍市場幾無人會投標,一來產權不完整,二來又有優先權,可能會白投標,所以它的價錢會一直往下掉。

外行看熱鬧,內行看門道,當價錢降到一個很低的程度時,就會有專業投資客出手承接了;得標後運作共有人不要行使優先權,甚至把手頭的持分一併賣出。

如無法完整取得產權,譬如只買到法拍1/3,還有另一位共有人1/3,共2/3時,依法律規定即能以2/3多數持分把全部產權出售,屆時各共有人再依產權比率分配出售款。

萬一只能取得1/3產權,也能聲請『分割共有物』,因房子無法分割成三等分,通常法院會判決變價拍賣,把全部產權拍賣所得價款也同樣依產權比率分配。

最後不論何種方式,原1/3得標人所得分配款可能會超出原成本一倍以上。

 

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 李先生(台北)  No.267 2010/10/20 下午 02:42:00  

三重中興北街193巷9號3樓,是否為工業用地,到3F的樓梯是公用嗎? 還是會經過1、2樓的屋內??(台北)

 

站長回覆  2010/10/24 下午 11:36:00

 

這是站長的私密回覆...

 

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 陳先生(台北)  No.265 2010/10/15 上午 11:44:00     [點交]

請問:
使用情形有註明"本件建物出租予第三人OOO,租期自99年1月8日起至101年1月8日止,租期尚未屆滿,惟該租賃關係目前業經本院裁定除去,如該裁定於點交前經廢棄確定,始不點交。"
這倒底有沒有點交啊? (台北)

 

站長回覆  2010/10/19 下午 11:39:00

 

您好!

不僅買法拍屋有點交問題,其實平常將房子出租,遇到惡房客,不付房租時,您上警察局,管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他,當然打官司一定會勝訴,但他還是不搬呢?那您就要拿勝訴判決書,到民事執行處聲請點交,跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋,司法程序約四個月時間才能強制交屋。

另外法院為什麼會有不點交呢?民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

民法第866條:不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

第一次拍賣無人應買時,債權銀行會以「民法第866條」,抵押權受租約之影響,要求法院排除租約,此時法院原公告不點交,在第二次拍賣時就會裁定為「點交」。

但法院裁定後十日內如當事人不服,可向最高法院提起抗告,萬一抗告有理,最高法院廢棄地方法院裁定,而且在法院點交房屋前經確定廢棄,此時得標之法拍屋,原點交狀態將回復為不點交,這就是公告『如該裁定於點交前經廢棄確定,始不點交。』的意思。

那這種公告到底是點交或不點交呢?投標前公告點交,等得標繳足尾款又變成不點交,對投標人是不是風險太大?

對一般投標新手或無經驗自住型買主,風險確實很大,又存在不確定性,但對專業投資客或代標公司而言是小CASE,只要投標前有技巧訪談現住人,就能判斷對方是否會抗告,有無機會使點交變成不點交。

縱使萬分之一機會判斷走樣,演變成不點交情況,找配合夠專業的律師向法院請求撤銷拍賣,返還投標價金,解決不點交棘手難題,只是時間成本的計算,完全沒有任何風險,這就是投標法拍屋專業所在。

 

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 周小姐(高雄)  No.264 2010/10/15 上午 10:57:00    [稅金]  

您好 如果我以300萬購入土地一筆 購買時已隱藏增值稅100萬 如今以500萬賣出 那麼我要繳的土增稅 分別以自用及一般稅負計算 各要繳多少錢 謝謝 (高雄)

 

站長回覆  2010/10/19 下午 06:04:00

 

您好!

購買時已隱藏增值100萬(非增值稅100萬),代表法院土地價格低於目前公告現值100萬,假設公告現值是250萬,則土地法拍價格為150萬,日後您出售時,是計算公告現值與土地價格之間增值為土地增值稅課徵標準。

如果同年度出售,不論您出售價格為何,公告現值250萬,高出土地價格100萬,此時增值稅為100萬20%稅率即20萬。

如果過五年再出售,那時公告現值假設調為300萬,也不論出售多少錢,公告現值300萬,高出土地150萬,此時稅值為30萬。

自用稅率固定10%,一般為20~40%。

 

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 劉小姐(台南)  No.266 2010/10/19 下午 05:36:00     [代標]  

請問如果要找你們代標程序如何?(台南)

 

站長回覆  2010/10/19 下午 05:49:00

 

您好!

●本公司的專業,在於幫客戶過濾有瑕疵案件,並分析投標價格,使客戶標得到又標得便宜,最後協助客戶快速點交房屋,有關物件環境好壞,建議您若對本物件有興趣,本公司可進一步說明拍賣的流程及應注意事項。


●一般我們接受客戶委託後,我們必需進行下列四件評估調查事項:

一、與債權銀行及法院書記官保持互動聯繫,如有第三人陳報租約,我們會馬上知道,並通知客戶解除委託。

二、調查左鄰右舍爭投標對手,如有兇宅這種大事情,也會從鄰居得知,當然也提醒客戶放棄這間房子。

二、調查左鄰右舍是否有投標對手,也可從鄰居得知屋況及是否曾發生不好的大事情,如果有當然也會提醒客戶放棄這間房子。

二、調查左鄰右舍是否有投標對手,也可從鄰居得知屋況有無瑕疪,如果有當然也會提醒客戶放棄這間房子。

三、拜訪屋主,如果屋主抗爭性強,也請客戶考慮是否繼續進場投標;如無人居住,同時探查裡面有價值留置物的多寡,評估爾後的後續保管難易。

四、調查市價行情,以及比對附近法拍成交記錄,提供 客戶標價建議,讓客戶標得到又標得漂亮!

 

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 周小姐(高雄)  No.263 2010/10/14 下午 12:47:00    [稅金]

您好 土增稅如果是自用稅率 是不是固定用1 0 計算就可 不必用累進稅率計算 謝謝(高雄)

 

站長回覆  2010/10/15 下午 10:19:00

 

您好!

若符合自用優惠稅率,目前稅率為固定10%,但要注意出售前一年內,曾供營業使用或出租者,不適用優惠稅率。

 

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 周小姐(高雄)  No.262 2010/10/13 下午 10:58:00     [稅金]

您好,土地增值稅應該由債務人負擔 為什麼公告中還要特別說明隱藏增值稅

得標人賣出該物件後 有可能會收到這樣的補稅通知嗎 可以據理力爭 拒絕繳納嗎(高雄)

 

站長回覆  2010/10/14 下午 02:33:00

 

您好!

在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,土地增值稅是債務人的義務,而且法院也會從得標人繳的款項中,優先扣除土地增值稅。

跟據86年10月的法令,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~40%,最少要繳16萬稅金。

也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎?

所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。

得標人出售法拍屋,在過戶時就會收到稅捐機關的土地增值稅單,馬上要繳納才能完成過戶。

 

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 陳先生(台北)  No.261 2010/10/10 上午 01:01:00     [法拍程序] 

如何向資產公司購買債權?而債權又如何轉換為所有權?流程為何?取得時間約多久?請站長指導.(台北)

 

站長回覆  2010/10/10 下午 10:28:00

 

您好!

向資產公司購買債權,假設以500萬現金購買800萬債權後,第一步找債務人還800萬債務,利息多少,如何分期,看對方財務狀況。

其次向法院進行強制執行,聲請拍賣,設定一個金額如700萬,如無人願以700萬以上價格投標,自己向法院標回,讓債權變成所有權;以700萬至800萬投標的價錢,扣掉土地增值稅後還是全部回到自己口袋,所以成本仍然為原購買價500萬,再加土地增值稅。

如第三者出價高於自己投標價錢,那就穫利了結了。

整個流程及時間視個案而定,有關細節要等公司有開課時請來聽課,才能更完整了解。

 

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 陳小姐(台北)  No.260 2010/10/9 下午 02:22:00    [法拍程序]

請問貴公司標案【法院筆錄】中「公告現值」與「隱藏增值稅」是相同意思嗎?謝謝~(台北)

 

站長回覆  2010/10/10 下午 10:11:00

 

您好!

隱藏增值稅是指拍賣得標後,縱使當年度馬上轉手出售必需繳交的土地增值稅,因為還未發生,所以稱『隱藏增值稅』。

隱藏增值是以土地標價-土地公告現值為計算,乘以20~40%稅率叫隱藏增值稅。

 

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 蔡小姐(台北)  No.259 2010/10/5 下午 02:58:00  

債務人的法拍屋因多人持分共有又不點交很難賣出,一.二.三拍均已流標,現在進入公告應買期間,債權人已具狀聲請再減價拍賣(即特別拍賣或俗稱第四拍)請問:若第四拍再流標的話,是以第四拍流標底價再減價進行第五拍第六拍?或是又會回到公告應買程序?或是賣不出去發給債權憑證結案?(台北)

 

站長回覆  2010/10/5 下午 03:39:00

 

您好!

法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示竟見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人應買,約一個月就8折減價...

第二次拍賣,無人應買,約一個月再8折減價...
   
第三次拍賣,無人應買,約十天就原價公告應買三個月...

公告應買,應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣...

特別拍賣,再無人應買,債權人只得承受,撤回案件或另行估價拍賣 。

另行估價拍賣後,又從第一次開始循還,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制。

第一輪特拍流標後,即視為撤回執行,法院會核發債權憑證給債權人,俟發現債務人有財產再執行;債權人也可針對撤回執行的案件再重新第二輪估價拍賣,再從第一次拍賣開始。

 

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 李小姐(高雄)  No.257 2010/9/28 上午 11:55:00

請問站長, 法拍筆錄 < 本件為清算事件, 拍定後債務人自行交付, 不點交 >, 如此情況對拍定人有何潛在風險? 謝謝.(高雄)

 

站長回覆  2010/10/3 下午 11:38:00

 

您好!

在金服公司的金拍屋的清算拍賣案件都會有如下的公告字眼,「本件清算拍賣案件,經拍定後由聲請人即債務人自行交付,拍定後不點交,惟實際使用情形,投標人應自行查明。」

拍定後法院不負責點交,那投標人交屋會有何風險呢?為何會有如此公告呢?

一般拍賣案件均是債務糾紛,債權人百般催討無結果,最後才透過法院公權力強制執行,債務人財產被拍賣低於市價出售,通常會藉著交屋問題要求拍定人給付搬遷費,碰上無經驗的投標人,雙方未能達成和諧交屋,就衍生令人頭痛的點交抗爭。

而清算拍賣案件是債務人自行聲請破產清算,情理上債務人抗爭情況不似被強制拍賣的嚴重,所以拍賣公告註明由債務人自行交屋,法院不負責點交。

就像一般買賣,除了少數買賣雙方有爭議,否則買賣房屋都是雙方自行交屋,不需公權力介入的。

但,清算拍賣案件的聲請人畢竟財務狀況已是破產境界,拍賣後分文未拿,平白無條件交屋幾乎是不可能的。
得標人還需透過專業的第三人與對方協商、溝通,貼補些許搬遷費;萬一對方獅子大開口,強索高額搬家費,可透過訴訟點交,多三個月時間成本,等取得勝訴判決再回頭向法院聲請點交,這是最後一步,依我們實務經驗,這只是談判溝通中的籌碼,還從未走到這一步。

 

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