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目前日期文章:201011 (10)

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 呂小姐  No.279 2010/11/25 上午 01:29:00  

買金拍屋和法拍屋他的差別在那

 

站長回覆  2010/11/25 上午 01:44:00

 

您好!

法拍屋是債權人透過法院向債務人求償債務,在法院裡,這些求償的標的大都是金額較大的不動產,尤其90%以上為欠繳銀行貸款(本金及利息),房貸的標的,銀行都有設定抵押權,且銀行均為第一順位,有優先受償之權,稱為「拍賣抵押物」。

這幾年因拍賣案量大增,法院有限人力加上法院官僚牛步化,債權求償速度根本無法滿足銀行的要求,於是產生了金拍屋;台灣唯一特許的「台灣金融資產服務股份有限公司」(簡稱金服公司)順應而生,它是由金融界34家銀行集資成立的。

它以民間化的高效率分擔法院拍賣業務一部份,除了需要公權力介入的「查封、點交」動作仍由法院執行,餘均由金服公司處理,對投標人來說,要買金拍屋就要到金服公司投標室參加投標,金服公司為加快拍賣速度,第一次拍賣可能就接近或低於市價,且每次間隔15天,不像法拍屋有時到第三拍還無人問津,而且每次間隔長達一個月,所以標購金拍屋,您要眼明手快。

 

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 黃先生(台北)  No.278 2010/11/25 上午 12:46:00

版主你好買法拍屋需要保人嗎?要幾人ㄋ, 請代標公司買法拍屋從開標到成交要多久的時間ㄋ?需要多少的費用,包括代書費,過戶費,可以給我一個大概的數字嗎? 我上過奇摩知識看過,但是我看不懂,大概是三.四百萬的房子,需要多少錢ㄋ (台北)

 

站長回覆  2010/11/25 上午 01:51:00

 

您好!

1‧買法拍屋得標七日內要請銀行代墊尾款,因屬信用放款,投標人需再一名保證人,等一個月取得權狀,辦理設定抵押,如借七成免保證人,八成以上也要找一名保證人。

2‧法院辦理點交流程約四個月,本公司代標,配合法院點交程序,另會私下找對方協商交屋,一般約兩個月左右(一個案子拖過兩個月,對我們公司時間成本也不划算)。

3‧得標人過戶要支付契稅、規費及代書費,視房子新舊大小,費用在2萬~6萬(以400萬標價房子為例)。

4‧本公司代標服務費以底價計2~6%,視案件難易及客戶需求服務範圍而定,以3%居多。

 

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 吳小姐(高雄)  No.277 2010/11/22 上午 12:09:00  

請問 平拍是什麼意思呢? 是跟別人的價錢一樣要重標. 還是被屋主標回.所以才有平拍呢? 下標的支票已經取回了. 是不是就沒有機會標了呢?(高雄)

 

站長回覆  2010/11/22 上午 12:53:00

 

您好!

在投標室開標正式的名詞有得標(同拍定),落標,承買及撤回或停拍(停止拍賣),平拍屬不正式名稱,應是指最高價有兩名以上相同價錢;同樣價錢,依強制執行法規定,法官會命兩人當場再加價,以加價最高者得標。

實務上,法官命兩人加價有兩種方式,一以書面再寫價錢,另一為舉手加價,法官定每舉一次手加價為若干(如舉一次定三萬元),看最後誰舉不上手者則落標。

不論那種方式,碰到同價時,最後比價都會高出原來的價錢,所以資深投資客往往價錢都會有尾數,如428‧96萬元,就是為了避免同價的命運。

 

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 周小姐(高雄)  No.276 2010/11/18 下午 08:19:00

請問 : 筆錄中他項權利情形:無抵押權設定是什麼意思 和拍定後抵押權塗銷一樣嗎?(高雄)

 

站長回覆  2010/11/19 上午 11:12:00

 

您好!

大部份拍賣的案子都是向銀行貸款,設定抵押權,未如期繳清貸款本息時,銀行就會向法院聲請強制執行,拍賣抵押物了。

不論價金是否能清償銀行債務,拍賣後該房子的抵押權設定就要塗銷,讓買法拍屋的投標人買到乾乾淨淨的產權,這就是『拍定後抵押權塗銷』的意思。

但銀行拿不回它全部債務,怎麼辦呢?法院會核發『債權憑證』給銀行,再去找債務人其它財產執行,甚至查扣債務人上班薪水的1/3。

少部份的案件,不是因抵押權關係,而是信用借款,像信用卡或者非金融機構債務糾紛,如本票、支票、借據或貨款不還,這些非抵押債權通稱為普通債權,它只是沒有優先分配的權利,但它與銀行一樣可以對其債務人聲請查封拍賣的。

如果一件法拍案件,是由普通債權人執行,而又沒有設定抵押權時,公告就會出現『『無抵押權設定』了。

 

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 黃先生(台南)  No.274 2010/11/17 上午 10:16:00  

1法拍得標後,權力移轉證明什麼時候可以取得呢? 2.是否保證金連同尾款繳清後,法院才會給我權力移轉證明。因我想找銀行辦代墊款,但沒有權力移轉證明,銀行如何幫我辦理代墊款 ? 3.若法院無法即時給我權力移轉證明,是否有其他的文件證明我已得標呢?麻煩104法拍高手替小女子解惑,不勝感激…。 (台南)

 

站長回覆  2010/11/18 上午 01:37:00

 

您好!

由於不清楚您是否已得標,依拍賣流程:

在你得標後須於7日內補足尾款,這時若需貸款者就必須找銀行代墊尾款,通常須先審核您的資格,故投標前,最好能提早與銀行洽詢,提供充足的資料,如個人資歷條件及投標房子明細,讓銀行及早進行評估。若符合貸款資格,銀行會願意先代墊尾款。

繳完尾款後,大約13個工作天,法院才會核發不動產移轉証明書,辦理過戶。

如有任何問題,歡迎來電洽詢,我們將會為您說明,希望有機會為您服務,謝謝!

 

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 J先生(台南)  No.275 2010/11/17 下午 04:49:00  

您好:
請問向法院聲請應買農地重劃區之農地,當接到法院通知繳清尾款時
1.是否代表優先權人已未於法定期限內應買而喪失優先資格了?
2.當收到權利移轉證書後需到那些單位,辦理那些事項,流程為何?
3.點交是要在”第2點之流程”完成前或流程中或完成後申請才適當?
以上發問
謝謝回覆
(台南)

 

站長回覆  2010/11/18 上午 01:48:00

 

您好!

1、接到法院通知繳尾款時,確實代表優先承購人未在法定期間行使優先承購權,您已確定應買得標。

2、收到權利移轉證書後,一方面委託代書辦理地政機關移轉登記,取得地政事務所核發所有權狀;另方面如公告是點交,則向法院聲請點交司法程序。

3、請點閱連結如下:點交流程

 

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 黃小姐(高雄)  No.273 2010/11/12 上午 09:54:00  

您好,請教您.9月底,經由法院一拍,我得標一筆土地.尾款已繳清.但未尚收到移轉証明.詢問過書記官,他表示,因為法拍資料,遺漏通知債權人甲.現在,甲提異議.法院認定有行政瑕疵.所以,預定撒銷拍定.擇日重拍.我想了解,1.法拍資料是否必要通知債權人?2.我該如何保障我的土地所有權? 以上問題,麻煩您解惑!謝謝.

(高雄)

 

站長回覆  2010/11/13 下午 11:35:00

 

您好!

在拍賣過程中,確實有很多要通知的當事人,如債權人、債務人,甚至房屋有出租的房客,有些是只要公告或通知,有些是要送達通知,否則當事人將提起第三人異議之訴。

雖然可能是承辦書記官的疏忽,但有第三人異議,則您的拍定後續程序可能被迫停止,這是沒辦法的事;縱使是法院的行政瑕疵,讓您投標價金己繳清又不知是否能取得所有權,更不能得知何時能退回投標款項,法院是大家公認最官僚的地方。

因不知道台端案件詳細情況,暫不能給您滿意回覆,建議您先聲請閱卷,找有經驗的人陪您一起進入閱卷室,看完整個卷宗才能進一步主張如何保障您的權益。

 

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 李小姐(台北)  No.272 2010/11/8 下午 02:56:00

我有看上的土地,但是不知道是否有陸可以走到我想要拍的土地那裡.我要如何得知是否有陸,可以到達.(台北)

 

站長回覆  2010/11/9 上午 10:57:00

 

您好!

法拍土地的投資利潤通常高於法拍房屋很多,因為房屋有門牌地址,縱使還沒到現場,即已清楚得知房屋附近環境功能及市場行情,投標人數多利潤就受影響了。

而法拍土地只有地段號,要找出它的地理位置,有時比登天還難;目前本公司投入大量人物力,結合GOOGLE地圖、街景功能,提供一套非常完整地籍圖資,會員可以很方便看出土地形狀、周邊環境以及土地座落位置。

對於市區或者臨大馬路土地,使用本公司網站地籍圖資即能解決您的問題,但碰上郊區土地,您還需要一套導航系統,輸入土地座標號碼,導航系統就能精準帶您到土地現場,土地附近有無路出入馬上一清二楚了。

本公司另提供IPHONE手機版,把法拍房屋及土地座標結合在GOOGLE地圖上,IPHONE導航系統會讓您覺得為何蘋果手機能如此受歡迎!

 

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 陳先生(台北)  No.271 2010/11/4 下午 10:19:00  

請問站長,若不點交原因是房子有出租,但租期已過,承租人仍未搬離,且繼續繳租金,該如何處理?(台北)

 

站長回覆  2010/11/4 下午 11:12:00

 

您好!

如果承租人租期是在查封前屆滿到期,債務人未與和他重訂租約而仍繼續收取租金,則此租賃關係為不定期租約。

雖然不定期租約是很麻煩的事,但因不定期租約無法公證,所以不能引用「民法425條買賣不破租賃」對抗您的拍賣所有權。等您拿到法院核發「不動產權利移轉證書」,先向對方發存證信函,表明您本人不續租之主張,請對方限期交屋。

對方一定不會屈服您的存證信函而交屋,下一步向法院提起「無權佔有,請求遷讓房屋」官司,約三個月保證您會順利取得勝訴判決,接著向民事執行處聲請強制執行點交房屋。

另外情況,對方在查封後、拍定前租期屆止,那也是一樣發存證信函終止對方佔用關係,過程同上所述。

最壞的情況,是對方租期在88年前就到期,不定期租約是發生在88年之前,因民法425條修訂不定期或五年以上租約需公證是在民國88年通過的;由於法律不溯既往精神,對方不定期租約是不容易解決,但這種機會很低,萬一碰上了您再提出,是很棘手,但還是有另外的方法可解決。

除了配合以上的法律行動,最好透過第三人隨時與對方協商溝通(不要本人出面比較好斡旋),預算一筆可接受的搬遷和解費用,保留對方一點下台階,讓雙方和解圓滿交屋才是上策;畢竟雙方無怨無仇,買法拍屋是求財不求氣,時間就是金錢,貼補些費用是必要的。

 

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 周小姐(高雄)  No.270 2010/11/2 上午 10:24:00

請問99司勇74708和99司心20666會不會被都更徵收 (高雄)

 

站長回覆  2010/11/3 上午 10:29:00

 

您好!

很抱歉,您的問題不在我們回覆範圍,請另行向市政府調閱都市計劃圖。

 

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