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吳小姐(竹苗) No.221 2010/7/11 下午 01:08:00 [點交]
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如果標到一間有租約.租約還未到期不點交房子.房客以不點交為拒絕付租金該如何處理? (竹苗) |
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站長回覆 2010/7/11 下午 01:38:00
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您好！
土地法第 100 條 出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：
一 出租人收回自住或重新建築時。
二 承租人違反民法第四百四十三條第一項之規定轉租於他人時。
三 承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達二個月以上時。
四 承租人以房屋供違反法令之使用時。
五 承租人違反租賃契約時。
六 承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不為相當之賠償時。
民法第 440 條 承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。
租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。
租用建築房屋之基地，遲付租金之總額，達二年之租額時，適用前項之規定。
民法第４２５條買賣不破租賃，在法院未排除租賃權，公告不點交情況下，您得標後要繼續出租給對方，不能要求法院點交房屋。
有很多房客，以為受到法院不點交的保障，在房子被標走後拒不繳租金，這是很傻不懂得法律的做法；碰到有經驗的投資人，在對方兩期未繳房租，就可依土地法第１００條或民法４４０條終止租約。
只要對方不繳租金，您可發存證信函催繳，並在信中請對方將房租主動匯到您指定的銀行帳號；在兩個月未收到租金，再發一次存證信通知解除租約。
解除租約後，當然對方不僅不交租金，也不會將房子交還給您；接著您要向法院訴請對方交屋，以無權佔有，請求遷讓房屋，約三個月保證取得勝訴判決，您就可向法院聲請強制執行點交房屋。
這種案件我們處理太多，只是煩瑣，不會困難，花些心力費用，將不點交變為變點交，您還是很划算，有機會希望進一步為您服務。
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