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 王先生(高雄)  No.255 2010/9/19 上午 09:39:00  

三個前我買到一間法拍屋
整理後找到買主
請代書辦過戶
稅捐處卻要我繳23萬土地增值稅
為什麼同年度買賣要繳稅(高雄)

 

站長回覆  2010/9/19 下午 11:39:00

 

您好!

在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,土地增值稅是債務人的義務,而且法院也會從得標人繳的款項中,優先扣除土地增值稅。

跟據86年10月的法令,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~40%,最少要繳16萬稅金。

一般稅率20~40%的計算,對於一般人很難了解;我以三個簡單例子來試算,可能較清楚(暫不考慮物價指數):
     1‧前手100萬到後手150萬,增值額150-100=50萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,所以增值稅為50萬*20%=10萬元。 
     2‧前手100萬到後手250萬,增值額250-100=150萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;所以增值稅為100萬*20%+50萬*30%=35萬元。 
     3‧前手100萬到後手350萬,增值額350-100=250萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;第二倍以上部份,40%稅率;所以增值稅100萬*20%+100萬*30%+50萬*40%=70萬元。

也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎?

所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。

 

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