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 J先生(台南)  No.251 2010/9/10 下午 03:39:00  

請問
1.拍定後法院若有遺漏通知某一”承買優先權”人,且其餘所通知者未於規定時間表達承買意願,致使拍定人業已取得權利移轉證書後,突然間此被遺漏者主張其”承買優先權”,是否有效?有無追溯期?其中法院/被遺漏者/拍定人三者之間的權責關係為何?是否影響拍定人對該土地之所有權利?
2.在法拍案件公告中之使用情形一欄,有註明”優先承買權”,投標人是否有權利向該案書紀官查詢所註”優先承買權”人為何屬(1.租耕地之承租人或2.共有耕地現耕之其他共有人或3.毗連耕地現耕所有權人)?
3.投標人是否有權利向該案書紀官查詢所註”優先承買權”人之聯絡方式以便投標前之評估?
以上
謝謝(台南)

 

站長回覆  2010/9/13 上午 09:57:00

 

您好!

一、所謂優先承買權,顧名思義就是優先於其他承買人而先買之權力。由當事人自由約定者,謂之意定優先承買權,僅具一般債務效力,可以拘束雙方當事人 ; 由法律規定之優先承買權,謂之法定優先承買權,其中又可分為僅具一般債權效力的共有人優先承買權,以及具有相對物權效力(可以拘束第三人之效力)的基地承租人優先承買權、耕地優先承買權等。因此房地買賣時,應確實查明有無優先承買權存在,否則輕者,出賣人須負損害賠償責任 ; 重者買賣契約無效,移轉登記有被塗銷之危險 ; 此外尚有可能須負擔刑事「使公務員登載不實罪」,買賣房地的喜悅從此變成勞心勞力的爭訟糾紛,可謂得不償失。

依據土地法第三十四條之一第四項規定,共有士地或房屋之共有人,於他共有人出賣其應有部分時,得以同一價格優先承購。本條立法目地在於防止土地、房屋細分,減少共有關係,使得土地或房屋之物權逐漸單一化。違反本條約定者,亦即共有人出賣其應有部份之房屋或土地時,未定一定期間通告其他共有人行使優先承購權,依最高法院六十五年台上字第八五三號、六十六年台上字第一五三○號判例見解,土地第三十四條之一第四項所謂的共有人先購買權,係屬債權性質,倘共有人違反該條規定時,他共有人不得主張該買賣無效,而請求塗銷已完成之登記。但是若因此造成他共有人之損害,他共有人自得請求出賣之共有人負損害賠償責任,最高法院六十八年台上字年二八五七號判例「公同共有人未踐行此項通知義務,僅生應否負損害賠償責任之問題,對於出賣處分之效力,尚無影響。」參照。



又關於共有人買賣其共有土地或房屋之應有部分時,依土地登記規則第八十一條規定,申請土地移轉登記時,依土地法第三十四條之一第四項規定之優先購買權人已放棄優先購買權者,出賣人於申請移轉登記時,應附具切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人已放棄優先購買權,如有不實,出賣人願負法律責任」字樣。同條第二項,依前項規定申請登記,於登記完畢前,優先購權人以書面提出議者,除其優先購買權已依法視為放棄者外,登記四關應駁回登記之申請。因此不動產買賣案件若有共有人優先承購權存在,而未依法處理者,於未辦畢移轉登記前,只要有共有人提出異議,移轉登記皆無法完成。又因為申請人已切結或加註切結字樣,尚有可能涉及刑法上之「使公務員登載不實罪」。實不可等閒視之。此外,房屋屬於區分昕有建築物者,區分所有人將其應有部分之基地連同區分所有建築物一併出售者,基地之他共有人無所謂優先承買權 ; 房屋承租人對於房屋之出售亦無優先購買權自不待言。



依土地法第一○四條「基地出買時,地上權人,典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時,基地所有權人依同樣條件優先購買之權。」,本條立法目的,即在於使基地所有權與使用權合一,權能一致,所有權才是完整的,同時亦可減少社會上的紛擾。上述之優先承買權,出賣人必須依同條第二項規定,定十日期間,使優先承買人行使優先權,優先承買權人於接到出賣通知後十日內,不表示意見者,其優先權視為放棄。亦即優先承買人未於收到通知後十日內表示意見者,不得依土地登記規則第八十一條第二項請求登記機關駁回申請。而出賣人未依法通知優先承買權人而與第三人訂立買賣契約者,其契約不得對抗優先承買權人。亦即優先承買權人可以訴請確認優先權存在,進而訴請註銷登記。又依土地登記規則八十一條第一項但書規定「但依土地法第一○四條第二項、第一○七條或耕地三七五減租條例第十五條第一項、第二項規定優先購買權人放棄或視為放棄其優先購買權者,應檢附證明文件。」因此可知此種優先權人放棄其優先權而申請登記者,其程序較為嚴格且慎重,使虛偽不實之登記很難發生 ; 即發生了虛假情事,優先權人尚可訴請塗銷登記,以保護優先權人。依土地第一○七條「出租人出賣或出典耕地時,承租人有依同樣條件優先承買或承典之權。」本條立法意旨同第一○四條,違反效果亦相同,不同之處在於,一為建築基地,一為耕地。同樣的優先權亦必須於再通知後十日內行使。又依耕地三七五減租條例第十五條規定,耕地出租人應將賣典條件以書面通知承租人,承租人在十五日內未以書面表示承受者,視為放棄。依特別法優於普通法之原則,耕地三七五減租條例為土地法之特別法,其效力自優於土地法,因此關於耕地之買賣,出賣人定優先權人行使優先權之時間,不得低於十五日,始為適當。



又土地法第三十四條之一優先權與第一○四條之優先權,發生競合時,應如何處理,按土地法第一○四條之優先權,其立法理由在於避免土地所有與土地利用分離,違反者,其買賣契約不得對抗優先權人,即本條優先權具有相對物權效力。而同法第三十四條之一所規定之優先權,其立法理由在於避免不動產所有權之細分,僅係共有人間之權利義務關係,違反者,並無得對抗第三人之效力。因此可知土地法第一○四條之優先權,其效力應大於同法第三十四條之一之優先權而優先適用,為了確保不動產買賣的交易之安全,雙方於簽約前應請相關人員,確實分析查明是否有優先承買權問題存在,如此才能確保雙方權益。

二、實務人連承辦書記官都要等拍定後,由債權人陳報承買優先權人戶籍資料後,法院再發函通知優先權人表示意見,所以幾乎都無法在投標前向法院查詢。

有些資深投資客會事先拜訪優先權人,雙方協商權利金多寡,等拍定後投資客即以優先權人條件,以逸待勞買下該物件,他們都是從調閱地政謄本的資料,想辦法查出優先權人住所。

 

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