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 陳先生(台北)  No.265 2010/10/15 上午 11:44:00     [點交]

請問:
使用情形有註明"本件建物出租予第三人OOO,租期自99年1月8日起至101年1月8日止,租期尚未屆滿,惟該租賃關係目前業經本院裁定除去,如該裁定於點交前經廢棄確定,始不點交。"
這倒底有沒有點交啊? (台北)

 

站長回覆  2010/10/19 下午 11:39:00

 

您好!

不僅買法拍屋有點交問題,其實平常將房子出租,遇到惡房客,不付房租時,您上警察局,管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他,當然打官司一定會勝訴,但他還是不搬呢?那您就要拿勝訴判決書,到民事執行處聲請點交,跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋,司法程序約四個月時間才能強制交屋。

另外法院為什麼會有不點交呢?民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

民法第866條:不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

第一次拍賣無人應買時,債權銀行會以「民法第866條」,抵押權受租約之影響,要求法院排除租約,此時法院原公告不點交,在第二次拍賣時就會裁定為「點交」。

但法院裁定後十日內如當事人不服,可向最高法院提起抗告,萬一抗告有理,最高法院廢棄地方法院裁定,而且在法院點交房屋前經確定廢棄,此時得標之法拍屋,原點交狀態將回復為不點交,這就是公告『如該裁定於點交前經廢棄確定,始不點交。』的意思。

那這種公告到底是點交或不點交呢?投標前公告點交,等得標繳足尾款又變成不點交,對投標人是不是風險太大?

對一般投標新手或無經驗自住型買主,風險確實很大,又存在不確定性,但對專業投資客或代標公司而言是小CASE,只要投標前有技巧訪談現住人,就能判斷對方是否會抗告,有無機會使點交變成不點交。

縱使萬分之一機會判斷走樣,演變成不點交情況,找配合夠專業的律師向法院請求撤銷拍賣,返還投標價金,解決不點交棘手難題,只是時間成本的計算,完全沒有任何風險,這就是投標法拍屋專業所在。

 

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