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陳先生(台北) 　No.271　2010/11/4 下午 10:19:00
	請問站長,若不點交原因是房子有出租,但租期已過,承租人仍未搬離,且繼續繳租金,該如何處理?(台北)

站長回覆　2010/11/4 下午 11:12:00

您好！

如果承租人租期是在查封前屆滿到期，債務人未與和他重訂租約而仍繼續收取租金，則此租賃關係為不定期租約。

雖然不定期租約是很麻煩的事，但因不定期租約無法公證，所以不能引用「民法４２５條買賣不破租賃」對抗您的拍賣所有權。等您拿到法院核發「不動產權利移轉證書」，先向對方發存證信函，表明您本人不續租之主張，請對方限期交屋。

對方一定不會屈服您的存證信函而交屋，下一步向法院提起「無權佔有，請求遷讓房屋」官司，約三個月保證您會順利取得勝訴判決，接著向民事執行處聲請強制執行點交房屋。

另外情況，對方在查封後、拍定前租期屆止，那也是一樣發存證信函終止對方佔用關係，過程同上所述。

最壞的情況，是對方租期在８８年前就到期，不定期租約是發生在８８年之前，因民法４２５條修訂不定期或五年以上租約需公證是在民國８８年通過的；由於法律不溯既往精神，對方不定期租約是不容易解決，但這種機會很低，萬一碰上了您再提出，是很棘手，但還是有另外的方法可解決。

除了配合以上的法律行動，最好透過第三人隨時與對方協商溝通（不要本人出面比較好斡旋），預算一筆可接受的搬遷和解費用，保留對方一點下台階，讓雙方和解圓滿交屋才是上策；畢竟雙方無怨無仇，買法拍屋是求財不求氣，時間就是金錢，貼補些費用是必要的。