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　張先生　No.5　2009/10/17 下午 11:54:00　　　 

有關於法拍屋契約問題...法院公告
\"現由第三人陳先生承租中，期間自95.09.01至100.08.31..拍定不點交\"
這個標地物將於本次四拍...
請問這種房子可以買嗎??
10月底就要開標了...
買了會有什麼問題...
是不是時間到了就可以請他走人了...還是他可以賴著不走..
要給他錢嗎??
那到100.08.31前可以跟他拿房租嗎??
請法拍高手指教....

站長回覆 　2009/10/18 上午 12:02:00

您好！

不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。

另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
您要房客提早交屋給您，就要與房客協商，取得他的同意，甚至要貼補些搬遷費，來彌補他搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。

法拍屋中有一半的租約是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其惡劣是惡性假租約。如
　　　一‧租金一次付清
　　　二‧長租期，低租金
　　　三‧以押金抵租金（或以債務抵租金）
　　　四‧以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
　　　五‧不定期租約
那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您會讓他得逞！

如果您是法拍新手，要面對這麼高難度的案子，不妨放棄吧！畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到５％，法拍屋多的是，何必要碰這種房子。

假如您逆向思考，這些案子沒人標，可能更有機會低價取得，不妨一試也許買到便宜貨，那您就要找對人，有經驗的朋友，或專業可靠的代標公司幫您操盤，不然一不留神，就要掉入別人的陷阱！