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張先生 No.5 2009/10/17 下午 11:54:00
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有關於法拍屋契約問題...法院公告 \"現由第三人陳先生承租中,期間自95.09.01至100.08.31..拍定不點交\" 這個標地物將於本次四拍... 請問這種房子可以買嗎?? 10月底就要開標了... 買了會有什麼問題... 是不是時間到了就可以請他走人了...還是他可以賴著不走.. 要給他錢嗎?? 那到100.08.31前可以跟他拿房租嗎?? 請法拍高手指教....
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站長回覆 2009/10/18 上午 12:02:00
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您好!
不僅買法拍屋有點交問題,其實平常將房子出租,遇到惡房客,不付房租時,您上警察局,管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他,當然打官司一定會勝訴,但他還是不搬呢?那您就要拿勝訴判決書,到民事執行處聲請點交,跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋,司法程序約四個月時間才能強制交屋。
另外法院為什麼會有不點交呢?民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。 您要房客提早交屋給您,就要與房客協商,取得他的同意,甚至要貼補些搬遷費,來彌補他搬家的麻煩與損失,這也是合情合理。
法拍屋中有一半的租約是假的,臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走,查封時,故意與第三人製造假租約,使法院公告不點交,沒人敢來標,自己再用人頭低價買回。萬一被人標走,再以「不點交」強索高額搬遷費,尤其惡劣是惡性假租約。如 一‧租金一次付清 二‧長租期,低租金 三‧以押金抵租金(或以債務抵租金) 四‧以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金) 五‧不定期租約 那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點,如果没有高超的法拍功力,您會讓他得逞!
如果您是法拍新手,要面對這麼高難度的案子,不妨放棄吧!畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到5%,法拍屋多的是,何必要碰這種房子。
假如您逆向思考,這些案子沒人標,可能更有機會低價取得,不妨一試也許買到便宜貨,那您就要找對人,有經驗的朋友,或專業可靠的代標公司幫您操盤,不然一不留神,就要掉入別人的陷阱!
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