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康先生　No.18　2009/11/17 下午 11:52:00
	我堂弟上個月買了法拍屋,目前正透過代標公司與原屋主洽談交屋問題,原屋主說要向我堂弟租,租金條件不錯,出租給原屋主好嗎?

站長回覆　2009/11/19 上午 10:59:00

您好！

標到法拍屋，７天內要繳清尾款，約１０至１５天即可收到法院核發之「不動產權利移轉證書」，收到證書即代表取得所有權。

此時一方面您們請代書辦理產權過戶，約１５天左右，會取得地政機關之權狀，另一方面開始向法院聲請點交。

取得所有權後，自住或投資轉手出售或是任何其它處分，那是您們的權利；原屋主要買回或承租，就看雙方談妥的條件以及您們是否接受。

一般而言，法拍市場中，經常會碰到原主要買回或繼續承租；如果自己不是急著要使用，只要條件合意，賣給原屋主或出租，省了四個多月交屋時閶，也免了搬家費支出，何樂不為？但對有經驗投資人，這是很棘手的事情，賣給原屋主，在他被拍賣的困境時，也知道您標的價錢，您要賺他一筆，很難讓他接受；不賣給他，可能會引起他的點交抗爭度。

原屋主就是財務困難，才會淪落法院被拍賣，縱使談妥價錢，其付款條件也會拖拖拉拉，搞不好最後付不出尾款；房子又在他手上，您急他是不急的，原來是有點交，只要雙方簽下買賣契約，執行法院就不再負責點交了；買賣行為暫時停頓，此時點交變成不點交，這是賣給原屋主最大夢饜，您們一定要小心。

另外如出租給他，萬一付了幾個月房租，付不出來了；或是租期屆止，要交屋了，他跟您要求一大堆條件，當然您不能讓他牽著鼻子走；可是您已不能回頭再找法院（民事執行處）聲請點交，您們的紛爭，您要委請律師，向法院（民事庭）進行訴訟，等官司打贏了，再向民事執行處聲點交．．．

原屋主要買回或承租時，大部份的代標公司為了早日結案，都會樂觀其成。但有職業道德的代標公司，會分析利害關係，建議得標人拒絕，以１０００個理由推掉。但如何推得漂亮，讓原屋主感覺，得標人很願意配合，但有太多無奈因素阻擋；使原屋主死了這條心，又不會反彈，這是考驗您的代標公司，折衝協調的功力夠不夠！！