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廖先生 No.23 2009/11/23 上午 01:30:00
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大師好, 有法拍農地的疑問要請教, 請解惑之
甲: 法拍農地土地所有權人，農地上有乙之建物，謄本標示部其他登記事項為空白，特定農業區/農牧用地。
乙: 建物起造人(建物無保存登記 , 有房屋稅籍)，建物未併入甲農地法拍。
丙: 已有與法拍農地相鄰之農地(地面上無建物), 本次想法拍購買甲之農地。
問題1.丙購買甲之農地後，是否可將原先就有之農地與新購甲之農地做合併分割，將有建物基地之農地獨立一小塊，沒有建物基地之農地並入丙原先就有之農地? 要是無法拆屋還地損失也較少.
問題2.假設甲與乙曾同為一人，則耕地拍賣後與耕地上之違建物是否也適用民法第876條，而形成不定期租約?
問題3.如耕地與耕地上之違建物適用民法第876條，形成不定期租約時, 因耕地上有違建物可否引用土地法第114條及民法第432條終止租賃關係? 解除租賃關係後再依民法第767條要求乙拆屋還地?
Thanks and Best Regards, David (台北) |
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站長回覆 2009/11/24 上午 12:28:00
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您好！
甲與乙如同為一人，債權人理應併同查封甲地與乙屋，所以實際上甲地與乙屋應不為同一人。
有可能同一人所有，為避免債權人同時查封，趕快脫產把建物從甲移轉為乙。
民法８７７條併付拍賣是針對未保存登記建物，只要同一人所有而且建物是在設定抵押之後才蓋的，債權人可以併同建物拍賣；但有一些不肖業者會教導債務人，把建物過戶給第三人所有，或者讓第三人宣稱該建物為其所起造，讓債權人無法併付拍賣，這種案子對債權人及投標人相當頭痛。
所幸民國９７年民法８７７條做了修正，只要為設定抵押之後所蓋，不論起造人是債務人或第三人，債權人均可聲請併付拍賣。
向銀行設定抵押之時，銀行標準作業程序，均會請債務人切結聲明，設定抵押之時，抵押物無出租及增建物，如果他日被拍賣，竟跑出第三人主張在抵押前即有增建物，讓債權人不能併付拍賣，那債務人就牽涉到偽造文書，使公務員登載不實之刑罰了。
如果您目前看到的拍賣公告乙屋未在拍賣範圍，第一步先找債權銀行詢問，為何沒有併付拍賣，是銀行承辦人疏於職責或者未了解民法８７７條的新修正呢？這條法令是可以朔及既往的，縱使設定抵押時間是在９７年修法之前，目前也能重新要求法院併付拍賣。
對不起，沒能針對您的問題直接回答，希望這樣的回覆也同樣能解決您的問題，歡迎繼續發問。
參考法條：
【民法第 877條】 土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於
必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對
於建築物之價金，無優先受清償之權。
前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上
，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之。
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