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陳小姐  No.56 2009/12/6 下午 05:30:00                                                   [點交]

現在得標人要來取房子說要跟我們重新打契約已經跟他說過我們的處境他說跟他沒關係我們已經付完全部的租金了該怎麼跟他協調 (高雄)

 

站長回覆  2009/12/6 下午 09:11:00

 

您好!

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

承租房屋,法律是對承租人有保障,如果您們的租約期限是五年以內,打私約亦有保障,五年以上或不定期租約就要公證,否則不受法律保障。

民法第866條〈其他權利之設定〉不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團,所有的租約在第一次拍賣流標後,均會被債權銀行以民法第866條排除,此時您們的租約不論公證或私約,都是無效。

首先您們要清楚房子被拍賣,是點交或不點交呢?如仍為不點交,那您們就可繼續住到租期屆滿,而且不用再付租金給新房東,得標人要承受您們的租約內容。

萬一租約被排除,法院公告點交,您們得準備交房子,已付出去的租金及押金只能向原屋主索討,跟新屋主毫無關係;法院的點交流程長達四個月,會先發文通知您們自動搬遷,再由書記官前來履勘協調交屋時間,最後由法官配合警察強制交屋,以上每一次動作,法院都會提前發文通知;在點交期間,得標人大都不會跟您們請求租金,甚至還會貼補您們搬遷費,換取您們和諧早日交屋。

 

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