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孫小姐 No.66 2009/12/11 下午 04:50:00 [點交]
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我有想標某間房子，由於那裡現在有人承租，租約到期為100年，若我有標到，可以請他搬離嗎?若他願意搬離，但是他的租金已經繳到99年6月，可以請屋主退租金給他ㄇ!若他到100年租約滿，不願搬離，是否可以強制他走? (高雄) |
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站長回覆 2009/12/11 下午 10:23:00
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您好！
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，
不適用之。
法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條聲請排除租賃權，此時的租約不論租期多久，都是無效。
所以第一步，投標前先確定租約是否被排除，如已排除，拍賣公告會註明點交；得標後法院會在四個月內交屋給您，他繳納到９９年６月的租金自己得想辦法向原屋主催討，與您無涉。
萬一租約未排除，法院公告仍為不點交，得標後您要讓他住到租期屆滿，甚至９９年６月前無租金可收；除非您與對方達成協議，您要預算支付一筆搬家費，請他提早交屋給您。
最後的提醒，先確定有無點交，再針對兩種情況，調整您的投標價錢。
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