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鄭小姐(竹苗) 　No.87　2009/12/25 上午 08:30:00 　　　[點交]
	今年9月租了乙間房屋，但是不知道該屋已遭法拍，現已遭標走了，可以當時和屋主簽立房屋契約時，簽了一年，現在得標的買主來叫我們找房子，是否能提供法律知識，以保障我們的權利。 (竹苗)

站長回覆　2009/12/25 下午 05:11:00

您好！

民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。

縱使租約被排除，法院點交程序第一步發文通知您們，限１５天內自動搬遷；大部份承租人都不會搬，法院再依得標人聲請，安排時間由書記官來現場協調交屋，稱為「履勘」；協調不成，再定期強制交屋，法院每一項點交動作都會郵寄公文給您們，讓您們事前知曉，而整個流程長達三個月以上。

被拍賣掉後，您們即可拒付租金，舊屋主是無權向您們收房租，得標的新屋主也不會跟您們要，還會預算您們一筆搬遷費，貼補您們搬遷的損失，換取您們和諧早日交屋。

查看拍賣公告，是否為點交，如租約尚未被排除，拍賣公告會註明「不點交」，則得標人無權要求您們交屋；萬一已被排除，您們就得與新屋主協商，爭取您們的權益（時間或搬遷費），早日找房子，準備搬家。