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李先生(竹苗) No.136 2010/2/3 上午 08:55:00 [代標]
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找代標公司比我自己去標，有什麼好處？找代書標比較便宜，代書還有國家考試資格，找代書標妥當嗎？(竹苗) |
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站長回覆 2010/2/3 上午 10:11:00
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您好！
標法拍屋是一門很專業的領域，除了擁有房地產行情、法律法規的知識外，對法拍市場要有敏稅熟悉度；最好能有熟識、深具法拍經驗朋友協助，否則才退而求次找代標公司；畢竟目前市面代標公司良莠不齊，萬一碰到不負責任、不夠專業、或是形同詐騙公司，先以低價承接，得標後巧立名目另收額外費用等等，就會付出很大代價。
代標公司是仲介業一環，有些代標公司是房屋仲介與代標兼做，有些是只專做代標。仲介一般收費是買賣雙方不得超過成交價６％，法拍的賣方是法院強制將債務人房子拍賣，所以代標只能向買方一邊收費。
依個人看法，找代標公司標法拍屋，主要是該公司是否值得您信任，成立多久，規模多大，專業強嗎？口碑好嗎？這些都是您要評估的，如能讓您標得巧，交屋快速又圓滿，其實服務費多寡不是重點。
還有該代標公司書面契約，有無約定多久期限交屋，萬一逾期如何補償；屋內被蓄意破壞，代標公司有無幫您分擔風險，是否願１００％保固。
找代標公司，您付出服務費代價，就是要取得下列兩個目的。
一．分析投標行情：除調查市價外，要能提供歷年來附近法拍資料，尤其最一年曾標過的房子更具參考價值。
二．解決交屋的煩瑣及風險：一般法拍屋最棘手的點交問題，是債務人通常會使出恐嚇三絕招：
１.叫「兄弟」耍流氓，非理性抗爭
２.破壞房屋裝璜及水管電路
３.恐嚇自殺，以死相逼
這些手段無非就是要獅子大開口，強索高額不合理搬家費；預防重於治療，如何結合法院強制點交公信力，配合開導債務人接受合理搬家費，讓債務人和諧交屋，而且交屋時間比法院點交還要提早，這是考驗代標公司的法拍功力。
縱使一般較容易解決的房子，也要步步為營。大致來說，房子被拍賣的債務人，情緒比較不穩定；在折衝協調中，如何「軟中帶硬，硬中帶軟」，千萬不要刺激、挑釁對方，引起債務人反彈、抓狂，使事情演變難以預料！
有點交的房子，交屋絕對沒問題；重點在您要和諧圓滿交屋，還是有後遺症的交屋呢？
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