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 林先生(台南)  No.151 2010/2/20 上午 09:52:00          [稅金]

我想買一塊法拍農地,我看公告有一句話,「拍賣之土地,如拍定之價格低於所核定之土地增值稅者,依土地稅法第51條第2項規定,拍定人應代為繳足其差額,本院始能發給權利移轉證書,應買人請自行注意。」,請問是何意思?代繳差額是多少呢? (台南)

 

站長回覆  2010/2/20 上午 10:54:00

 

您好!

拍定的房屋或土地,法院收到得標人七天內繳清的尾款,拍賣的執行費用是第一優先分配,再來是土地增值稅;而法拍的土地,由於拍定價可能低市價很多,有很大的可能,拍賣價錢不足繳清土地增值稅。

依現今的稅法規定,拍定人需代繳債務人土地增值稅,法院才會核發不動產權利移轉證書。

土地增值稅如何計算呢?

調閱拍賣土地謄本,從債務人前次移轉的公告現值與拍賣價錢計算此次拍賣的土地增值稅(一般而言,拍賣價會低於現今公告現值,所以需以拍賣價為本次移轉現值),萬一土地增值稅高於拍賣價時,就要把差額列入投標成本了。

【法規參考】
土地稅法第 51 條
欠繳土地稅之土地,在欠稅未繳清前,不得辦理移轉登記或設定典權。
經法院拍賣之土地,依第三十條第一項第五款但書規定審定之移轉現值核定其土地增值稅者,如拍定價額不足扣繳土地增值稅時,拍賣法院應俟拍定人代為繳清差額後,再行發給權利移轉證書。
第一項所欠稅款,土地承受人得申請代繳或在買賣、典價內照數扣留完納;其屬代繳者,得向繳稅義務人求償。

土地稅法第 30 條
土地所有權移轉或設定典權,其申報移轉現值之審核標準,依左列規定:
一、申報人於訂定契約之日起三十日內申報者,以訂約日當期之公告土地現值為準。
二、申報人逾訂定契約之日起三十日始申報者,以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準。
三、遺贈之土地,以遺贈人死亡日當期之公告土地現值為準。
四、依法院判決移轉登記者,以申報人向法院起訴日當期之公告土地現值為準。
五、經法院拍賣之土地,以拍定日當期之公告土地現值為準。但拍定價額低於公告土地現值者,以拍定價額為準;拍定價額如已先將設定抵押金額及其他債務予以扣除者,應以併同計算之金額為準。
六、經政府核定照價收買或協議購買之土地,以政府收買日或購買日當期之公告土地現值為準。但政府給付之地價低於收買日或購買日當期之公告土地現值者,以政府給付之地價為準。
前項第一款至第四款申報人申報之移轉現值,經審核低於公告土地現值者,得由主管機關照其自行申報之移轉現值收買或照公告土地現值徵收土地增值稅。前項第一款至第三款之申報移轉現值,經審核超過公告土地現值者,應以其自行申報之移轉現值為準,徵收土地增值稅。
八十六年一月十七日本條修正公布生效日後經法院判決移轉、法院拍賣、政府核定照價收買或協議購買之案件,於本條修正公布生效日尚未核課或尚未核課確定者,其申報移轉現值之審核標準適用第一項第四款至第六款及第二項規定。

 

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