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林先生(台南) No.160 2010/3/8 上午 04:18:00 [車位]
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最近想去標法拍屋,請問以下問題: 1.有關停車位問題:因資料顯示,除建物外,尚有3個建物的共同使用,其中有1建物使用約有12坪,經打聽後,知其為停車位,但主委說,前屋主已將其使用權賣給第3者,所以,停車位使用問題很複雜,請問站長先進,大樓的停車位(無獨立產權),只有共同使用權,其權利義務如何劃清. 2.除停車位問題外,是不是前手所欠的管理費及..,都必須由後手負責清掉 3.還有什麼需注意的(本標的物為典交),ps:問過法院,他說:沒說有停車位的典交,就是沒停車位,真得是這樣嗎 (台南) |
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站長回覆 2010/3/8 下午 12:34:00
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您好！
Ａｎｓ１：
投標法拍屋大樓，最常見的糾紛，就是大樓車位問題。
早期大樓車位產權，除管理委員會的停車證，地政機關也是獨立產權，它擁有一張權狀，房屋被查封，房子與車位併同拍賣，比較沒有爭議。
但從民國８０年後蓋的大樓，車位產權大部份登記在公共設施裡，與真正的大樓公共設施混在一起，法拍屋的車位糾紛就層出不窮；這些被拍賣的屋主，房子被查封，含在公共設施的車位，理所當然也同時被查封；有時連他自己也不曉得，或者他是惡意的，竟在被標走前，憑管委會的停車證，把車位先賣掉了。
車位屬不動產，要以登記為主，未經地政機關產權轉移是無效；這些法律常識不見得大家都懂，有很多的案例，債務人憑管委會的停車證，出售車位，除了有代書辦理買賣合約外，還找該棟大樓的住戶當見證人呢！
買法拍屋大樓時，要先辨明有無車位，可從歷年來，該棟大樓曾被拍賣的案例，分析公共設施比例有無異狀，有車位的公共設施比例一定比較偏高。
第二步查明該拍賣房子，每月繳納管理費金額中，有無含車位清潔費或維修費的數字；並詢問管理員詳細使用情形。探詢要有技巧，問到您想要問的，低調的調查，千萬不要打草驚蛇。
最後如確定有車位，但實際已出售別人，如果還要買，要當做沒有車位行情，壓低投標價位。得標後，透過訴訟，打官司取回車位。
在訴訟進行中，隨時與對方保持互動，只要他願意和解，貼補些和解費，讓官司早點落幕。不論他是善意第三者，還是蓄意與債務人勾結，反正您少標一個車位的錢，願意和解，用１／４或１／５車位的和解預算和諧結案，您也不吃虧！！
Ａｎｓ２：
從法院的判決及營建署的解釋，法拍屋的得標人從取得不動產權利移轉證書開始，即有負擔管理費責任，但之前積欠的管理費則與其無關，管理委員會無權也不該向得標人催討。
但如在拍賣公告中有記明『拍定人應繼受執行債務人所積欠之管理費債務』，則拍定人繼受前手積欠管理費為本次拍賣必要條件，得標人當然得繳清前手債務。
所以法拍屋得標人是否應繳清前手積欠的管理費，分為兩種情形：
（１）拍賣公告載明，由拍定人承擔，則拍定人就必須承擔。
參考判決：臺中地院八十九年度訴字第二○二二號判決
（２）拍賣公告未載明，則後手不必承擔 。
參考判決：
A．臺北地院九十二年度訴字第五○○九號判決
B．高雄地院八十九年度小上字第一四二號判決
如確定拍賣公告未註明拍定人負擔，則手積欠旳管理費與您無關，請持法院判決與管委會協商，或者直接聲請鄉鎮公所調解委員會調解。
Ａｎｓ３：
法院的公告點交筆錄，每一家法院，甚至同一家法院不同的承辦法官做法也不盡相同；有明確的車立點交筆錄當然代表同時點交車位，也有不少無車位字眼，但最後卻能爭取到車位，則看法拍功力及經驗的高低了。
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