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　陳先生(台北) 　No.165　2010/3/15 上午 10:22:00 　

本人看中桃園大有區近新光三越百貨一高級社區位於一F之電梯大廈,因房仲介紹得知此屋已被拍賣且前二拍都流標即將進行第三拍,底價508.8萬元(第一拍795萬),之前做了很多有關法拍屋之功課得知法拍屋是一項不錯的投資管道加上此屋環境甚為優質因此甚為心動,想請教幾個問題如下敬請貴網站協助回答與建議: 1.此屋第一拍底價為795萬,因本人同住此社區之第一期(該社區為第二期),劇我的了解並沒有此行情(我認為約700萬),請問是否是我錯估市場行情還是此底價會受人為因素影響? 2.由於此屋主狀況根據側面了解純因財務周轉不靈導致房屋被拍賣,且屋主素質甚高,目前仍住在此屋,由於法院資訊設定為有點交,若是如此我有必要多花3%-5%的服務費請代標公司協助?還是自己來即可! 3.如依劇我上述所提供之房屋資料,此屋屋齡五年,如能以510-520萬價格標得此屋是否划算? 以上問題煩請貴網站協助回答,小弟不勝感激!(台北)

站長回覆　2010/3/15 下午 02:29:00

您好！

1.此屋第一拍底價為795萬,因本人同住此社區之第一期(該社區為第二期),劇我的了解並沒有此行情(我認為約700萬),請問是否是我錯估市場行情還是此底價會受人為因素影響?

Ａｎｓ：法院拍賣不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份，房屋又分主建物（含附屬建物），增建物（未辦保存登記）及共同使用部份（可能含車位坪數），而座落之土地從一筆至數筆都有可能；每一樣標示都要訂底價，拍賣原則，是分別標價，合併拍賣，以總價最高者得標。

所以估價公司在收到法院送來的法拍屋，他要根據法院查封的各項不動產標示，各別估價；原則上，土地依當年度公告現值，房屋依房屋評定現值，做小幅度略為調整，即完成估價報告書。估價完成後，法官會再徵詢債權人及債務人的意見，除非提出的意見與估價數字有極大出入，而且法官認為估價結果確實有相當問題，否則實務上很少會再提交第二家重新鑑價。

其實目前法拍市場，資訊暢通，投標者眾，市場自動會平衡底價的高低；縱使估價與市價有落差，如偶而出現第一次拍賣底價太低，造成投標室大爆滿，第一拍就高價出標；相反訂得太高，也會有拍賣四次也賣不掉的窘境。

2.由於此屋主狀況根據側面了解純因財務周轉不靈導致房屋被拍賣,且屋主素質甚高,目前仍住在此屋,由於法院資訊設定為有點交,若是如此我有必要多花3%-5%的服務費請代標公司協助?還是自己來即可!

Ａｎｓ：法拍投標牽涉到法拍程序、代書及法律很多專業問題，尤其法院的點交公告時有變化；甚至有點交的房子，在點交過程萬一碰上難纏的債務人，沒經驗的投標新手經常被搞得灰頭土臉，心力交疲；如果您是第一次標法拍屋，不一定要找代標公司，至少要找有經驗朋友協助。