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目前日期文章:200912 (49)

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 劉先生(高雄)  No.72 2009/12/15 下午 02:29:00                            [法拍程序]

承租的房子好幾個月前被法院查封, 有時自己會去司法院的法拍資料系統查詢, 不過到目前為止都還沒有看到任何法拍公告. 因為我本身有意願購買現在住的房子, 請問104專家~ 一定需要等到法院拍賣的公告出來再參與投標嗎? 還是有沒有別的辦法可以先跟房東或銀行或法院先行購買?? 請提供可行的方法~或是有實際經驗的案例也可以~~ (房東目前跑路中...) (高雄)

 

站長回覆  2009/12/15 下午 05:30:00

 

您好!

法院查封分兩種,一為防止債務人脫產的假扣押,離真正的拍賣還有一段時間,在封條上有「全」字字眼,另一為強制執行的查封,封條上為「執」字,只要完成後續的鑑價動作,約兩個多月,司法院上網即能看到拍賣公告。

您是承租人,在第一次拍賣公告中,法院會註明,「有第三人租約,拍定後不點交」,此時除了承租人以外,其他人投標意願不高。

但在第一次拍賣無人投標,債權銀行會以,您的租約影響到銀行抵押權,聲請民法第866條,請求法院排除您的租約,在第二次拍賣起便公告為點交。

縱使被排除租約,其他人投標,多少仍會預算一筆搬家費請您早日交屋,加上投標前別人看屋的熱絡程度,您相當清楚,您是現住人,參加投標比別人有更好的條件。

被貼上封條的房子,最好不要與對方進行買賣,因為不暸得對方還有多少債務,很怕您付出了訂金,在過戶中,另外的債權人再接著聲請拍賣,過戶程序便被中止,您變成買賣過程中的受害人。

等拍賣公告排出來,直接向法院投標購買是最安全的方法。

 

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 邵先生(竹苗)  No.71 2009/12/15 上午 12:53:00                                 [代墊貸款]

我的朋友家裡最近被法拍了,已經被買走了,但是他們私下已經跟對方達成協議要再花錢買回來,對方也同意 只不過說法院要把名子過到買方那邊要有些程序,還要點交 ..所以到時候他們要先把家裡的東西都搬走 給法院點交才可以~ 請問一下 點交 一定要把東西都搬走嗎?? 還是說只要買方沒意見 就可以繼續住在那邊?? (竹苗)

 

站長回覆  2009/12/15 下午 02:23:00

 

您好!

法拍屋的買主得標後,七天內繳清尾款,法院約十日左右核發不動產權利移轉證書,再經代書辦理過戶,約15天取得地政機關新權狀。

如果得標人與債務人達成協議,願將房子轉賣給債務人,只要在得標人取得權狀便可過戶轉手給債務人,再過戶的時間約20天即可完成。

既然得標人同意出售給債務人,得標人即無聲請法院點交房屋之必要,更不需勞師動眾,要把家裡的東西全搬走。

只有一種可能,為了提高債務人貸款成數,不讓貸款銀行知道債務人買回,所以要先騰空屋內東西,請銀行人員前來照相,讓銀行認為出賣第三者,以市價金額核貸,而不是以拍定價最多貸八成。

 

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 蔣小姐(高雄)  No.70 2009/12/14 下午 04:19:00                            [法拍程序]

我有一筆土地今年9月即已拍定,但不知為什麼法院程序如此冗長,甚至連分配款到算錯,內部的疏失還要我們等他們繁忙的庭長請完假回來批閱堆積如山的公文後才輪得到處理我們的案件,如此的效率不禁令人為之氣結,請問我該向哪個單位反應?(高雄)

 

站長回覆  2009/12/14 下午 11:12:00

 

您好!

民事執行處的編制,通常一位法官轄下有一至三個股別,每股均設有一位承辦書記官及執達員,主要經辦的人為書記官。

前幾年拍賣案量繁多,書記官的工作量最煩重,處理的卷宗都已推積到地板上,高雄法院有兩位書記官因此過勞死;書記官也是人,耐心不夠或敬業精神欠佳的,承辦案件疏忽時,就會對人民權益產生很大影響。

第一線書記官無法溝通時,試著找執行處的課長,或者找該股上司法官,配合多寫狀紙,把您的情況描述嚴重化,有必要時表明要上網申訴;以我們的經驗,催不動時就勤跑法院,死纏活纏的詢問案件進度,民事執行處的大小官還是很怕煩的!

 

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 王小姐(台南)  No.69 2009/12/13 下午 04:13:00                            [法拍程序]

法拍屋如三拍未成交,法院還會有第四拍嗎?多久會出現?---(台南)

 

站長回覆  2009/12/13 下午 11:32:00

 

您好!

法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示竟見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人應買,就8折減價...
第二次拍賣,無人應買,再8折減價...
   
第三次拍賣,無人應買,就原價公告應買三個月...

公告應買,應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣...

特別拍賣,再無人應買,債權人只得承受,撤回案件或另行估價拍賣。

另行估價拍賣後,又從第一次開始循還,稱為第二輪的第一次拍賣,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制。

三拍未成交後,接下來十天內會公告應買三個月;以上投標日期排定,掌控權在法院書記官手上,而第四拍是否排出?或多久才出來,則是看債權銀行何時聲請而定。

所以在應買期,您可主動找債權銀行,催促排出第四次拍賣(特別拍賣)。

但有少數的銀行,不甘債權回收不足,有時會凍結拍賣,在公告應買屆滿時,撤回拍賣的執行。
  

 

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 杜先生  No.68 2009/12/13 上午 11:35:00                                         [法拍程序]

1.請問投標書的標別是什麼意思呢?如何知道要寫什麼標別? 2.保證金(台灣銀行本票)在投標時,需要背書嗎? (台北)

 

站長回覆  2009/12/13 下午 01:26:00

 

您好!

Ans1:如果同一位債務人有兩件不動產以上同時被查封拍賣,債權人為了房子容易被標走,價錢也能提高,會要求不同房子分別訂底價,分別獨立投標。

除非這些房子是相連打通,欠缺獨立性,否則法官都會同意各別拍賣,因此同一個案號就有不一樣的標別。

高雄法院習慣以一標、二標、三標等區分,台北法院是以甲標、乙標、丙標等區分,有無標別看拍賣公告即能得知。 如單一房子拍賣,沒分標別,則投標單標別欄位就空白不用填寫。

Ans2:保證金本票有指名抬頭時,就需背書,無指名抬頭,當然就不需背書,如果支票抬頭指名為法院,本來就不用背書。

有抬頭未背書,得標後法院不能兌現,大部份法官會判當事人廢標,由次高標遞補得標,少部份會當場請投標人補背書。  

 

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 牟小姐  No.67 2009/12/12 下午 01:36:00                                              [點交]

為何有些上頭寫不點交~但是筆錄卻寫點交?那請問是點交與否?(台北)

 

站長回覆  2009/12/13 上午 11:30:00

 

您好!

向法院買房子,7天內繳足尾款,為何法院會不點交呢?其實不僅買法拍屋有點交問題,平常將房子出租,遇到惡房客,不付房租時,您上警察局,管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他,當然打官司一定會勝訴,但他還是不搬呢?那您就要拿勝訴判決書,到民事執行處聲請點交,跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋,司法程序約四個月時間才能強制交屋。

民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

您要房客提早交屋給您,就要與房客協商,取得他的同意,甚至要貼補些搬遷費,來彌補他搬家的麻煩與損失,這也是合情合理。

法拍屋中有很多的租約是假的,臨時捏造的。很多債務人為了避免房子被標走,查封時,故意與第三人製造假租約,使法院公告不點交,沒人敢來標,自己再用人頭低價買回。萬一被人標走,再以「不點交」強索高額搬遷費,尤其惡劣的是惡性假租約。如

一、租金一次付清

二、長租期,低租金

三、以押金抵租金(或以債務抵租金)

四、以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金)

五、不定期租約

那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點,如果沒有高超的法拍功力,您會讓他得逞!

如果您是法拍新手,要面對這麼高難度的案子,不妨放棄吧!畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到5%,法拍屋多的是,何必要碰這種房子。

假如您逆向思考,這些案子沒人標,可能更有機會低價取得,不妨一試也許買到便宜貨,那您就要找對人,有經驗的朋友,或專業可靠的代標公司幫您操盤,不然一不留神,就要掉入別人的陷阱!

司法院拍賣公告點交與否,主要以查封筆錄是否有第三人佔用或租用為準,有無註明拍定後點交或拍定後不點交,拍賣公告摘要(筆錄的上頭)有時無法完全表達點交真義。

 

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 孫小姐  No.66 2009/12/11 下午 04:50:00                                              [點交]

我有想標某間房子,由於那裡現在有人承租,租約到期為100年,若我有標到,可以請他搬離嗎?若他願意搬離,但是他的租金已經繳到99年6月,可以請屋主退租金給他ㄇ!若他到100年租約滿,不願搬離,是否可以強制他走?  (高雄)

 

站長回覆  2009/12/11 下午 10:23:00

 

您好!

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,
不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團,所有的租約在第一次拍賣流標後,均會被債權銀行以民法第866條聲請排除租賃權,此時的租約不論租期多久,都是無效。

所以第一步,投標前先確定租約是否被排除,如已排除,拍賣公告會註明點交;得標後法院會在四個月內交屋給您,他繳納到99年6月的租金自己得想辦法向原屋主催討,與您無涉。

萬一租約未排除,法院公告仍為不點交,得標後您要讓他住到租期屆滿,甚至99年6月前無租金可收;除非您與對方達成協議,您要預算支付一筆搬家費,請他提早交屋給您。

最後的提醒,先確定有無點交,再針對兩種情況,調整您的投標價錢。

 

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 邱先生  No.65 2009/12/10 下午 01:48:00                                                   [其它]

本人想買中壢中原大學附近的法拍公寓,大概25-40坪都可,價錢不要太貴...(台北)

 

站長回覆  2009/12/10 下午 03:06:00

 

這是站長的私密回覆...

 

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 林小姐  No.64 2009/12/10 上午 11:49:00                                              [點交]

法拍屋公告上載明:「租賃期間於97年底屆滿後,未續訂租約,惟〤〤〤仍繼續占有使用,並繳納租金每月新台幣1萬2千元,視為不定期租賃,拍定後不點交。」但民法第425條:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」像這種因租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思時,所成立之不定期租賃,應該未經公證,所以應該不適用買賣不破租賃的規定吧,我得標後還需要繼續承接這個不定期租賃關係嗎? 另假設我得標後可以以此契約不適用買賣不破租賃的規定為由,請承租人搬遷嗎?謝謝~  (高雄)

 

站長回覆  2009/12/10 下午 03:04:00

 

您好!

「租賃期間於927底屆滿後,未續訂租約,惟〤〤〤仍繼續占有使用,並繳納租金每月新台幣1萬2千元,視為不定期租賃,拍定後不點交。」


此種不定期租約,既然是因未續訂租約而延續,當然無公證可能,而且不定期限租約也無法公證;在得標後,雖然法院不執行點交,您需另行向民事庭提起訴訟,對方無法引用民法第425條來對抗您。

約三個月左右,您會贏得訴訟,屆時再以勝訴判決書向民事執行處聲請點交,其流程如同法拍屋點交一樣,約四個月左右才能交屋。

雖然您會贏得官司,但因對方仍有上訴權利,加上點交時間長達四個月,建議預算一筆和解金,在官司贏得時候,給對方一個台階,隨時與對方和解才是上策!

 

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 黃先生  No.63 2009/12/10 上午 11:23:00                                              [點交]

債務人把房子無償提供給公司的員工使用,法院公告不點交,但現在訪查的結果確認現住人已經搬離該住所,請問之後法律上處理的程序是要怎麼做?拍定後向該公司的員工寄出存證信函,限定其於時間內搬離,之後在透過訴訟的程序等勝訴後向法院申請點交。請問這樣處理有什麼問題嗎?當初法院之所以公告不點交的原因就是因為有第三人在使用中,雖然現住人已經離開了,但在法律上處理程序的對像是該公司的員工嗎?還是要針對債務人本身?(竹苗)

 

站長回覆  2009/12/10 下午 02:56:00

 

您好!

無償使用的法拍屋,很多法官會以點交處理,少部份公告不點交;所謂無償即是無代價,意指無租金支付,而有償則是要支付房租。

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

而無償借用不受民法第425條的保障,只要您得標成為新所有權人,可以向該公司的員工寄出存證信函,終止原借用關係,請其立即交屋;如未搬離,則必需透過訴訟,以對方無權佔有,請求遷讓房屋,並要求對方要賠償搬遷之前,您相當租金的損失。

這種官司約三個月左右您會取得勝訴判決書,之後再向民事執行處請求點交房屋,執行對象當然是對方公司的員工,而非債務人。

如果確定對方已搬離,已斷水斷電,或者鄰居宣稱已沒人,您可以考慮直接開鎖交屋;保險起見,多找幾位朋友做證,萬一屋內有留置物,看是請法院來處理,或者自行清點造冊及照相存證,移置別處保管等對方回來拿;這一部份的處理,其實與標得法拍屋,屋主跑路,得標人自行交屋方式是一樣的。
 

 

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王先生  No.62 2009/12/10 上午 12:19:00                                            [法拍程序]

我欲購買法拍屋,且已有目標,前次法院第一次拍賣時,因價錢尚高無人投標而流標,日前法院再次公告第二次拍賣,底價已降百分之二十,唯仍高出預算金額,不擬投標。 請問購買法拍屋的最佳時機是何時(第幾拍)?法院最多有幾拍?是否有最低價限制?如若一直拍不出去如何處理?(高雄)

 

站長回覆  2009/12/10 上午 10:15:00

 

您好!

一‧法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示竟見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人應買,就8折減價... 第二次拍賣,無人應買,再8折減價...     第三次拍賣,無人應買,就原價公告應買三個月... 公告應買,應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣... 特別拍賣。

最後一次拍賣再無人應買,債權人只得承受、撤回案件或另行估價拍賣。

另行估價拍賣後,又從第一次開始循還,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制,所以流標五、六次的案子,也不足為奇。

二‧每次的拍賣,房屋或土地各別定有底價,法院採「分別標價,合併拍賣」,以總價最高者得標。

三‧目前法拍屋非常熱絡,投標室經常是客滿;投標方式是秘密投標,開標作業則是公開、公正進行。再怎麼資深投標客,也無法探尋有多少人競標;完全要以專業行情判斷,評估整個投標總成本,以及市價行情,再視自己要抓多少投標報酬而定

。標得太低,可能標不到,為了搶標,加太多錢又不划算,這是一門很深奧的學問。

四‧有些法院,或有些案件,第一次拍賣底價超高時,可能第一輪的最後一拍(特別拍賣)也賣不掉。有時相反,第一拍底價訂得太低,第一次拍賣就有10多人搶標。所以拍賣次數不是絕對關鍵,而是標價高低與市場行情多寡的計算!

 

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蘇先生  No.61 2009/12/9 下午 07:44:00                                                   [稅金]

請問,因為最近要投標一塊土地,土地上有農作物,也列入拍賣,請問農作物要書寫於那裡,是建物或是動產???  (台南)

 

站長回覆  2009/12/10 上午 12:07:00

 

您好!

查看拍賣公告的標示,如土地上農作物有獨立標示底價,則農作物務必填入標單,可書寫在建物欄位;如沒有標示底價,表示農作物價錢含在土地上,那就不需填入了

如果您是一般投標人,而非債權人,記得農作物固定寫底價,加價部份全加在土地上,可節省爾後土地增值稅。

 

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宋先生  No.60 2009/12/9 上午 08:21:00                                                         [其它]

因債務人欠我錢經催討都不還;我在房屋上有設定抵押權二順位存在,債務人亦有簽本票做為擔保,因一順位設定金額彼高,怕如拍賣金額,不足清償二順位,但目前房屋有出租與第三人做為營業使用,債務人亦有收取租金,請問:債權人可否將債務人收取租金之權利,借由法院強制執行,換由債權人收取?感謝回答  (台北)

 

站長回覆 2009/12/9 上午 11:07:00

 

您好!

您取得強制執行的執行名義後,即可向法院聲請發執行命令,命該屋房客不得再將租金交付債務人,而需改交付給您。

但除非該房客為正派略有規模的公司,不會造假,否則實務上債務人與房客會串通,向法院陳報租金已一次繳清,那您也收不到租金。

再則,第一順位如正常繳息,第二順位收租沒問題,萬一第一順位也有執行名義,因租金仍為抵押權效力所及,則租金也是由第一順位優先受償。

 

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蔡小姐  No.59 2009/12/8 下午 02:35:00                                             [法拍程序]

法拍屋過了繳款期限,會有何結果? 急! 投標前有先找銀行談妥代墊款項,昨天標到了房子,到銀行對保時,發現我先生的信用卡有遲繳,銀行拒絕墊款,我該怎麼辦?萬一過了繳款期限會有什麼後果?  (台南)

 

站長回覆  2009/12/8 下午 03:49:00

 

您好!

銀行提供法拍屋代墊尾款服務,是這六年多的事情;目前有較積極推廣的,主要為渣打銀行、安泰銀行、板信銀行及聯邦銀行。

投標前,最好能提早與銀行洽詢,提供充足的資料,如個人資力條件及投標房子明細,讓銀行及早進行評估。

原則上,銀行答應的墊款條件,屆時變化的機會幾乎是零,但有萬分之一的情況,可能是分行答應的,屆時總行變卦;一般而言,1000萬以上的案子,都要經過總行審核,與銀行洽商墊款時,務必要求與銀行先完成對保動作,那就不可能被銀行賴帳了。

法院七天的繳款期限是不等人的,銀行不能墊款,您要趕快找親友籌款,否則會發生下列的後果:

法院未收到得標人繳交尾款,會在一個月左右,重新公告拍賣,拍賣底價不變;如再次拍賣價錢高於上次拍價,則上次投標人保證金可原封無息退還;萬一低於上次價錢,則差額要由保證金扣除後,有餘額再退給當事人;如果差額大於保證金,則保證金全數沒收外,可能還會再查封他的財產。

而且上次投標的人不能再以他的名義參加此次的投標,是不是很麻煩,您要仔細考量!

 

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吳先生  No.58 2009/12/8 上午 01:45:00                                                   [稅金]

朋友告訴我,標法拍屋價錢要加在土地上,才能節省稅金,但我要標的這一件透天房子,有兩筆土地,我要如何加,請幫我解惑? (高雄)

 

站長回覆  2009/12/8 上午 09:27:00

 

您好!

根據土地稅法規定,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~30%,最少要繳16萬稅金。

也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋,隱藏的增值稅。

早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎? 所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。

首先,比對每一筆土地底價與公告現值,每一筆土地增值都是依從低原則,底價低於公告現值金額即跑出增值,總加價部份在分配在每一筆,以達降低土地增值目標。

例如第一筆底價50萬,公告現值為70萬,第二筆底價150萬,公告現值為190萬;則標550萬,多加價50萬,可分配第一筆加20萬即可,餘30筆加在第二筆;或者第二筆40萬,第一筆加10萬,都可達同樣節稅作用。  

 

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李先生  No.57 2009/12/7 上午 10:34:00                                             [法拍程序]

我要標法拍屋,到銀行開保證票,銀行人員說支票抬頭要指定法院,是這樣嗎? (高雄)

 

站長回覆  2009/12/7 下午 01:01:00

 

您好!

以前法院只接受台銀支票,且限當地銀行開立;您如果從台北要到高雄投標,就非常麻煩了。

目前各法院相當便民,各家金融機構開立的支票都可接受;最重要是詳讀投標須知,但法院有時會「立法從寬,執法從嚴」,有時會「立法從嚴,執法從寬」;法官執法寬鬆沒有一定標準,形容投標室一國多制也不過份。

舉一例:高雄法院93年8月因某書記官將得標人保證金支票捲款逃之夭夭,法院不思管理之改進;即片面規定,張貼於投標室門外,「自即日起,保證金需抬頭高雄地方法院」,除劃平行線外,還要求加註禁止背書轉讓;投標人如未得標,該保證金處理很費事;經投標人再三反應,才同意不需加註「禁背」。

經過半年風平浪靜,未再發生捲款事件;法院又以便民之由,在94年4月又張貼不需法院抬頭支票;投標人保證金支票可不抬頭,可以自己名義抬頭;因投標人已習慣法院抬頭,忘記自己名義抬頭,支票後面要背書;剛張貼那一禮拜,每天約有1/3人被判廢標,慘不忍賭。

還曾一例:台北法院91年5月曾發生,某投標人投兩件案子,同樣銀行開出來的保證金,一張沒問題,一張被一位女法官判廢標;廢標理由為開立銀行不是投標須知規定的台北各分行。原來這位老兄是在大安分行開立,這位年輕法官大概剛從鄉下轉來台北,不知大安分行也算台北分行,當天在她手上的標單有一半都是同樣廢標命運。不等大家的異議,開完標即走人,留下一大堆的叫罵聲!  

 

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陳小姐  No.56 2009/12/6 下午 05:30:00                                                   [點交]

現在得標人要來取房子說要跟我們重新打契約已經跟他說過我們的處境他說跟他沒關係我們已經付完全部的租金了該怎麼跟他協調 (高雄)

 

站長回覆  2009/12/6 下午 09:11:00

 

您好!

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

承租房屋,法律是對承租人有保障,如果您們的租約期限是五年以內,打私約亦有保障,五年以上或不定期租約就要公證,否則不受法律保障。

民法第866條〈其他權利之設定〉不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團,所有的租約在第一次拍賣流標後,均會被債權銀行以民法第866條排除,此時您們的租約不論公證或私約,都是無效。

首先您們要清楚房子被拍賣,是點交或不點交呢?如仍為不點交,那您們就可繼續住到租期屆滿,而且不用再付租金給新房東,得標人要承受您們的租約內容。

萬一租約被排除,法院公告點交,您們得準備交房子,已付出去的租金及押金只能向原屋主索討,跟新屋主毫無關係;法院的點交流程長達四個月,會先發文通知您們自動搬遷,再由書記官前來履勘協調交屋時間,最後由法官配合警察強制交屋,以上每一次動作,法院都會提前發文通知;在點交期間,得標人大都不會跟您們請求租金,甚至還會貼補您們搬遷費,換取您們和諧早日交屋。

 

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 王先生  No.55 2009/12/6 上午 11:03:00                                                                      [點交]

請問我於98.9.17向桃園地方法院應買一間10樓陽台有加裝遮陽罩的17坪套房,權狀包括主建物及陽台,且查封筆錄記載「依現況點交」司法院網址的照片也有遮陽罩的照片。
98.10.30第1次點交時,前屋主說遮陽罩是她花20萬自己裝的,要我多少貼她一點,我就去問了教授法拍課的老師,老師說:「附屬建物隨主建物一起點交。」法拍代墊款的聯邦銀行也跟我說:「依現況點交即是包含遮陽罩在內。」
98.11.13.我申請第2次點交,法院執行命令上也說:「附表所示不動產已屬買受人所有,反附著於建物無法分離或非破壞建物難以分離之全部設備,均為拍賣效力所及,債務人或使用人不得卸下或毀壞,如有上開行為,將購成刑法之毀損罪責。」
98.11.15.我接到前屋主來電,她要我趕快付錢,不然她要拆了。我說等法院點交時當面釐清相關權益,沒想到她竟把遮陽罩拆除當破桶爛鐵賣了,還倒了一堆垃圾及廢棄傢俱在屋內。
98.11.20.我拍照後,拿到法院給書記官看,書記官竟跟我說當初鑑價時不包含遮陽罩,她拆她自己的東西並不違法,教我不要聽那些打行政訴訟的律師亂講,說他們對執行法不懂。
我又到教授法拍課老師的律師事務所,老師又說不要聽書記官亂講,說書記官根本就不懂,弄得我一頭霧水。
請問我的權益為何?遮陽罩算是我的財產嗎?我有權向前屋主求償嗎?(台北)

 

站長回覆  2009/12/6 下午 12:43:00

 

您好!

您的問題與 n o.35 高雄鄭小姐的問題很雷同,回答之前先將 no.35 解答給您參考。

n o.35 問題:請問法拍屋賣出,是含傢俱鐵窗嗎?房子被拍賣出了但不瞭解的是?拍賣是含裡面的傢俱和鐵窗(這是我們自己花錢用的)嗎?因為要找房子租,想把家裡的傢俱和可用的東西都搬到新家能省則省但不知這樣會不會違法?謝謝~  (高雄)

n o.35 回覆:
民法第811條〈不動產上之附合〉動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。

附著於房屋的裝潢因不具獨立經濟價值,稱為房屋之從物,根據主物之處分及於從物原則,買到房屋的主物,即同時一併購買到這些附著物裝潢。

而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍,拍賣後,仍屬原屋主所有。 法令的規定有時會有漏洞,部份裝潢介於固著物與非固著物之間,認定上會有些模糊;譬如大型中央空調、鐵窗,每位法官的看法不完全一樣。

有經驗的投資客,主要希望提早和諧交屋,遇到模糊邊界的附著物,比較不會計較,甚至在投標前會預算一筆搬遷費,換取債務人不要拆東拆西。

參考法條:

民法第 68 條
非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣。
主物之處分,及於從物。


民法第 862 條
抵押權之效力,及於抵押物之從物與從權利。
第三人於抵押權設定前,就從物取得之權利,不受前項規定之影響。
以建築物為抵押者,其附加於該建築物而不具獨立性之部分,亦為抵押權效力所及。

但其附加部分為獨立之物,如係於抵押權設定後附加者,準用第八百七十七條之規定。



律師接案不論輸贏都要收費,也許您詢問的律師立場卓然,不會為接案而要您打官司,依法律觀點,律師要您力爭權益是沒錯的;而書記官口頭告訴您,鑑價時不包含遮陽罩並不正確,但任何一位書記官幾乎是同樣的答案。

都已經被拆了,債務人也沒錢賠您,您要告對方,官司勞心勞力,搞了大半天,對方只是輕微的刑責,出不了氣,又連累書記官點交執行績效受影響,難怪書記官會說您的律師不懂執行法。

這種案子我們碰了很多,我們不可能讓客戶如對方要求付20萬,但一定會請客戶預算一、兩萬授權給我們,依我們協商談判經驗,推、拖、磨三招以及軟硬兼施,最後都能讓雙方達成和解,圓滿交屋。

您絕對有權向前屋主求償,但這種小型破壞(20多萬的金額),您要有心理準備,求財?求氣呢?官司打下去可能花錢又受氣,還是換個角度,體諒對方房子淪落法拍屋也是可憐的,發個慈悲,放了對方,善心一定會有福報的!

如果還有下一次買法拍屋機會,記徥預防優於善後,法院及法律只是一個助力,還要配合其他的動作才能順利交屋!

 

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王小姐  No.54 2009/12/6 上午 08:48:00                                                   [其它]

已斷水斷電兩年以上的房屋..想恢復水電...包含代辦費用....應該支付多少錢?(高雄)

 

站長回覆  2009/12/6 上午 11:18:00

 

您好!

前手積欠的水電費仍要由得標人清償,如欠太多,電費可重新聲請新表,每個新設電錶費用3300元,欠費未達3300元,就直接幫前手代繳,再更名換您的名字登記。

但如斷電達兩年以上(已拆電表),要透過有甲級電匠水電行聲請,費用多3000元左右(北部工錢較貴,可能達6000至9000元);水費欠費超出1500元,重新聲請水表比較划算。

 

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 黃先生 No.52 2009/12/5 上午 12:20:00

朋友從事法拍屋投資,每次都是用我的名字去標,等我辦完過戶取得權狀,再過戶一次到他的名下,朋友說要把謄本上的拍賣字眼改成買賣,買家比較不會大殺價. 可是每過戶一次,,朋友就要多花一次契稅的錢,還有年底我也要再報一次財產交易所得稅,雖然朋友利潤不錯,可是為了一字之差,浪費很多,不知有沒有其它方法? (台北)

 

站長回覆  2009/12/5 上午 11:19:00

 

您好!

提供您一個很簡單,卻很少人使用的方法,在投標時,投標單上註明您與朋友共同具名投標, 您佔持分/100,朋友佔持分99/100,得標後您們各自過戶完成,取得各自的權狀後,再將您的持分1/100, 以買賣方式過戶到朋友名下。

謄本上的登記原因,將由「買賣」取代「拍賣」字眼, 全部所增加的成本,只有多1/100的契稅及財產交易所稅,比您目前方式省99/100。 

 

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