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 黃先生 No.52 2009/12/5 上午 12:20:00

朋友從事法拍屋投資,每次都是用我的名字去標,等我辦完過戶取得權狀,再過戶一次到他的名下,朋友說要把謄本上的拍賣字眼改成買賣,買家比較不會大殺價. 可是每過戶一次,,朋友就要多花一次契稅的錢,還有年底我也要再報一次財產交易所得稅,雖然朋友利潤不錯,可是為了一字之差,浪費很多,不知有沒有其它方法? (台北)

 

站長回覆  2009/12/5 上午 11:19:00

 

您好!

提供您一個很簡單,卻很少人使用的方法,在投標時,投標單上註明您與朋友共同具名投標, 您佔持分/100,朋友佔持分99/100,得標後您們各自過戶完成,取得各自的權狀後,再將您的持分1/100, 以買賣方式過戶到朋友名下。

謄本上的登記原因,將由「買賣」取代「拍賣」字眼, 全部所增加的成本,只有多1/100的契稅及財產交易所稅,比您目前方式省99/100。 

 

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 張先生 No.51 2009/12/4 上午 04:40:00

敝人因居住的需求,向法院投標且得標一戶四樓加四樓頂增建的房屋,法院在拍賣公告上有寫著 [四樓於拍定後點交 頂樓屬違章建築 不得以權利移轉證明 辦理建物所有權登記....] 但並沒有不點交的記載 近日向法院提出點交申請 法院的 點交通知上也僅有寫四樓點交 而沒有寫四樓頂增建部份的點交 想請問104專家 頂樓那部份也是拍賣範圍的拍品 為何法院沒通知要點交? 四樓點交後是否視同增建也已點交 ? 後續我該如何處理才不會有後遺症。 謝謝  (台北)

 

站長回覆  2009/12/4 上午 09:53:00

 

您好!

頂樓增建如果未在拍賣範圍,不屬您買到,法院當然不會併同點交給您,但如有在拍賣範圍,只要拍賣公告上無第三人租約,法院就要負責點交。

如何知曉有無在拍賣範圍,各法院的公告不盡相同,有些法院針對增建物會另外囑託地政機關來測量、編臨時建號、繪畫建物平面,並訂有底價,這是最明確的公告;有些法院只是在拍賣公告註明含未保存建物拍賣。

另有部份增建物無獨立通道,獨立經濟價值,法官視為主物之從物,雖沒註明在拍賣範圍,但法院會以主物之處分及於從物之原則,一併點交給得標人。

由您的題意 [四樓於拍定後點交 頂樓屬違章建築 不得以權利移轉證明辦理建物所有權登記....] ,公告一定有含增建物的拍賣,您會領到權利移轉證明的產權,只是不能逕向地機關辦理所有權登記而已,並且要自負被拆遷的風險,表明您有買到增建違章所有權,所以法院要負點交給您的責任。

在進行點交時,記得提醒承辦法官或書記官,同時要把頂樓增建部份併同點交,這是您的權利。  

 

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 李先生 No.50 2009/12/3 上午 10:37:00

得標的法拍屋,裡面有原屋主物品,經通知無家屬回應,申請強制拍賣又無人承買,致無法以價款提存,後續該如何處理,才能把原屋主東西清除/請專家賜教 感謝 (台南)

 

站長回覆  2009/12/3 下午 03:07:00

 

您好!

標購法拍屋,如遇空屋無人居住,可能原屋主跑路了,但屋內卻有不少留置物,從傢俱、家電或廢棄物,得標人都不能自做主張,隨意丟棄;萬一對方回來要,找不到東西,您得賠償它。

依法院點交程序,法院會將留置物清點造冊點交拍定人保管,拍定人發函通知原屋主來領,不來領再聲請法院拍賣,將拍賣價款提存法院,就不管對方領不領了。

問題是這些破舊留置物幾乎無人來買,賣不掉只有繼續保管一途,所以務必想辦法把它賣掉;找法官協商,壓低拍賣價錢,自己買下來,再當廢棄物丟掉,是有經驗投資客常用的方法。

 

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 翁小姐 No.49 2009/12/3 上午 07:50:00

看到一個法拍屋很有興趣,但是查閱過去的資料一年內一拍過兩次,都只是一拍,也有成交金額,現在是第三次的一拍,請問這透露什麼意涵阿 (高雄)

 

站長回覆  2009/12/3 上午 10:33:00

 

您好!

正常的拍賣,法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示竟見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人應買,就8折減價...

第二次拍賣,無人應買,再8折減價...    

第三次拍賣,無人應買,就原價公告應買三個月...

公告應買,應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣...

特別拍賣,再無人應買,債權人只得承受,撤回案件或另行估價拍賣 另行估價拍賣後,又從第一次開始循還,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制。

但,如拍賣三次,每一次都是第一次拍賣,極有可能在拍賣之前,債務人與債權人取得債權分期償還和解條件,債權人向法院聲請延緩執行或撤回拍賣;如債權銀行聲請延緩執行,可暫時停止拍賣三個月,到期可再延緩一次,共停止半年時間後再拍賣,也是第一次拍賣不變。

另撤回拍賣一段時日,債務人又未按期還款,債權人再發動查封動作,當然是從第一次拍賣開始。

假如曾有成交金額,因所有權人有無變換,可能會有以下幾種狀況:  
  1‧前後兩次房屋所有權人不一樣,代表上一次得標人又被別人查封拍賣,這一種機會不大。  
  2‧兩次拍賣所有權人為同一人:     
    1‧上一次得標人未如期於七天內繳清尾款,且債權人撤回本案執行後,又重新聲請拍賣。    
    2‧上一次雖被拍賣,但債權人或債務人提出異議,法院認為異議有理,形成拍賣做廢,又重新原來的第一次拍賣。

要詳細了解本案的情形,需調查前幾次拍賣的開標結果,配合調閱房屋謄本的異動索引,才能進一步判斷屬於那一種狀況。

 

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 盧先生 No.48 2009/12/2 上午 09:16:00

DEAR ALL: 這房子當初承租時.因為喜歡它的內部裝潢.家電/家具一應俱全..打了三年的契約.至今住不到一年.後來了解我的房東是全額貸款買下這間房.甚至超貸現金來裝潢及添購家具.自住半年以後因為不堪貸款壓力出租給我.因為房子內部設備不錯.簽約時我還付了不少押金.不過據我知道房東已經四個月收了房租沒付貸款.房子遲早會走向查封拍賣一途.跟房東談過後.他似乎也沒有想解決房子問題的能力.擺明了要跟銀行耗.我是經過簽約程序租下這間房子的.我覺得在約滿之前搬家對我會造成很多不便.況且~押金是不是還得出來都是一個問題. 要是銀行找上門追房東的貸款.我該如何自保? 假使真的不幸要被查封了.我有三年的合約在手.法院會叫我搬家嗎?除了押金.我是不是有權利要求銀行或法院付給我[搬遷賠償]呢?若是可以住到租約期滿.那房租我該付給誰? 我實在不想住家環境受到打擾.懇請貴公司為我解答.感激不盡!!  (台北)

 

站長回覆  2009/12/2 上午 11:51:00

 

您好!

民法第425條(買賣不破租賃):出租人於租賃物交付後,縱將其所權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。

房東房屋被拍賣,您的租約仍繼續存在,原來約定的租期、租金不受影響,但不包括押金,您不能跟新的屋主要回押金。

房子拍賣日期公告出來,原房東還是房屋所有權人,您仍然要支付房屋租金,但您可要求押金抵租金,抵還押金再繼續付房租,這一點在情理法完全站得住腳。

在法院來查封時,您必須據實向法院陳報租約,法院會把租約載明在拍賣公告中,並註明拍定後不點交;日後得標人如要求提早交屋,會跟您談一筆提前交屋和解搬家費,屆時就看願不願意接受。

萬一查封時您不在家,法院誤認為空屋無人居住,債權銀行如果有私心,或者疏於查報,您就要自力救濟,上法院寫狀紙陳報租約,保障自己的權益。

民法第866條:不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

第一次拍賣無人應買時,債權銀行會以「民法第866條」,抵押權受租約之影響,要求法院排除您的租約,此時法院原公告不點交,在第二次拍賣時就會改為「點交」,這是您要了解的。

從查封到開始拍賣,約兩個月至四個月;拍賣進行到拍定,也要三個多月。投標前租金仍要付給原屋主,但得標後就要改付新屋主;一般而言,如新屋主不願續租給您,法院點交程序約三個多月,這段期間新屋主不會要求收租金的,甚至會預算一筆搬遷費,請您早日交屋。

您是房客,有比別人投標的有利條件,您最了解房屋的屋況,從大家來看屋情況,應該很清楚,這一間房子搶手程度,您還比別人投標成本低(別人要預算一筆搬家費給您)。除非不喜歡這一間房子或另有其它考量,否則不參加投標太可惜了!!  

 

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 黃小姐 No.47 2009/12/2 上午 01:05:00

不動產第一次拍賣如流標,法院會自動進入第二次拍賣?或是由債權人聲請?謝謝回答(高雄)

 

站長回覆  2009/12/2 上午 09:11:00

 

您好!

第一次拍賣流標後,約一個月法院會排出第二次拍賣,再流標後約一個月跟著排出第三次拍賣,第三次仍無人投標,10日後即公告應買三個月。

以上幾次的拍賣都是由法院主動安排。

公告應買三個月期間,債權人隨時可聲請減價拍賣,即特別拍賣,或稱第四次拍賣,也是最後一次拍賣。

在拍賣過程中,債權人有聲請「延緩執行」的權利,每次延緩三個月,到期可再延一次,共六個月。

在每一次拍賣的進行,如為後順位債權人或普通債權人聲請執行拍賣,當法院發現底價已不足清償前順位債權時,法院會以「拍賣無實益」停止該次拍賣的執行。

 

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 林先生 No.41 2009/12/1 上午 05:56:00

如標到法拍屋可以貸款高一點嗎??---(台北)

 

站長回覆  2009/12/1 下午 02:26:00

 

您好!

從法院標到法拍屋,貸款成數其實彈性不大,只能依實際拍賣價借78成5,比之市面買屋10萬交屋,有天壤之別。

但,戲法人人會變,各有巧妙不同;您可以找間專業代標公司,先付少許訂金,以代標公司名義出資投標,再由代標公司轉售給您;此時您們之間買賣貸款就能比照市面高貸了。

一方面法拍屋得標價遠低於市價,很有可能您以200萬得標,屆時貸款金額可能高達250多萬,除了免自備款外,還多出不少資金可運用來裝潢房子,買法拍屋確實蠻划算。

重點是,標到的房子要在短期就能交屋,而且選定物件,要找符合銀行高貸的條件,這兩項要件考驗代標公司的功力了。

 

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 陳先生 No.40 2009/12/1 上午 01:36:00

財政部在(民國九十五年底)訂定所謂的「廖文權條款」,規定個人一年內出售房屋六棟以上,經認定為營業行為,就須申報營業稅。
一年出售六間以上房屋的「民眾」,除了個人綜合所得稅的財產交易所得稅外,最好乖乖主動申報繳納營業稅,以免被補稅及罰鍰。 因為被國稅局釘上查稅的案件,只要被認定是營利目的,除了須課徵百分之五的營業稅,有賺錢的話,還會被課徵百分之廿五的營所稅。
請問如何節稅,謝謝
(高雄)

 

站長回覆  2009/12/1 上午 04:25:00

 


您好!

請容許我把這篇報導先刊出來

2009/09/01 【聯合報╱記者賴昭穎/台北報導】廖文權條款 年賣屋逾6棟須繳營業稅

廖文權以個人名義大量買賣法拍屋避繳營業稅,為「補破網」,財政部趕緊在當年(民國九十五年底)訂定所謂的「廖文權條款」,規定個人一年內出售房屋六棟以上,經認定為營業行為,就須申報營業稅。

財稅官員私下表示,廖文權案發生後,賦稅署檢討相關規定,發現當時規定的確有不清楚之處。財政部發動全國五個國稅局調查,發現從九十一年到九十四年間,全台每年賣出超過六戶法拍屋者近四千人,這些人多數是將公司賣屋行為灌到個人買賣名義來「節稅」,為避免類似爭議日後層出不窮,決定緊急修改相關規定。

由於這項課稅原則訂得很突然,為了減輕法拍業者衝擊,財政部特別提供一年的緩衝期,九十七年才實施。

當時財政部和各國稅局訂定了查稅標準,個人在一年內出售房屋超過六棟,就會被列為查稅對象,調查買賣房屋資金流程與頻率。換句話說,一年出售六間以上房屋的「民眾」,除了個人綜合所得稅的財產交易所得稅外,最好乖乖主動申報繳納營業稅,以免被補稅及罰鍰。

因為被國稅局釘上查稅的案件,只要被認定是營利目的,除了須課徵百分之五的營業稅,有賺錢的話,還會被課徵百分之廿五的營所稅。


政府財政窘困,為了選舉,又大開福利支票,所以財政部到處在開發財源;民國97年起開始課徵法拍屋營所稅,但上有政策,下有對策,能課到的稅是有限的;法拍大戶,甚或小咖的,沒有不找人頭的。

如果您每年得標的法拍屋數量會超過五件,建議趕快找人頭,以他的名義投標,為安全起見,得標房子每件都辦貸款,或者您直接設定第一順位抵押。

 

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 詹先生 No.39 2009/11/30 下午 11:41:00 

請台南縣地區土地代標達人與我連絡,聯絡時間:早上9點至下午5點。(台南)

 

站長回覆  2009/12/1 上午 03:36:00

 

這是站長的私密回覆...

 

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