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 盧先生 No.48 2009/12/2 上午 09:16:00

DEAR ALL: 這房子當初承租時.因為喜歡它的內部裝潢.家電/家具一應俱全..打了三年的契約.至今住不到一年.後來了解我的房東是全額貸款買下這間房.甚至超貸現金來裝潢及添購家具.自住半年以後因為不堪貸款壓力出租給我.因為房子內部設備不錯.簽約時我還付了不少押金.不過據我知道房東已經四個月收了房租沒付貸款.房子遲早會走向查封拍賣一途.跟房東談過後.他似乎也沒有想解決房子問題的能力.擺明了要跟銀行耗.我是經過簽約程序租下這間房子的.我覺得在約滿之前搬家對我會造成很多不便.況且~押金是不是還得出來都是一個問題. 要是銀行找上門追房東的貸款.我該如何自保? 假使真的不幸要被查封了.我有三年的合約在手.法院會叫我搬家嗎?除了押金.我是不是有權利要求銀行或法院付給我[搬遷賠償]呢?若是可以住到租約期滿.那房租我該付給誰? 我實在不想住家環境受到打擾.懇請貴公司為我解答.感激不盡!!  (台北)

 

站長回覆  2009/12/2 上午 11:51:00

 

您好!

民法第425條(買賣不破租賃):出租人於租賃物交付後,縱將其所權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人,仍繼續存在。

房東房屋被拍賣,您的租約仍繼續存在,原來約定的租期、租金不受影響,但不包括押金,您不能跟新的屋主要回押金。

房子拍賣日期公告出來,原房東還是房屋所有權人,您仍然要支付房屋租金,但您可要求押金抵租金,抵還押金再繼續付房租,這一點在情理法完全站得住腳。

在法院來查封時,您必須據實向法院陳報租約,法院會把租約載明在拍賣公告中,並註明拍定後不點交;日後得標人如要求提早交屋,會跟您談一筆提前交屋和解搬家費,屆時就看願不願意接受。

萬一查封時您不在家,法院誤認為空屋無人居住,債權銀行如果有私心,或者疏於查報,您就要自力救濟,上法院寫狀紙陳報租約,保障自己的權益。

民法第866條:不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

第一次拍賣無人應買時,債權銀行會以「民法第866條」,抵押權受租約之影響,要求法院排除您的租約,此時法院原公告不點交,在第二次拍賣時就會改為「點交」,這是您要了解的。

從查封到開始拍賣,約兩個月至四個月;拍賣進行到拍定,也要三個多月。投標前租金仍要付給原屋主,但得標後就要改付新屋主;一般而言,如新屋主不願續租給您,法院點交程序約三個多月,這段期間新屋主不會要求收租金的,甚至會預算一筆搬遷費,請您早日交屋。

您是房客,有比別人投標的有利條件,您最了解房屋的屋況,從大家來看屋情況,應該很清楚,這一間房子搶手程度,您還比別人投標成本低(別人要預算一筆搬家費給您)。除非不喜歡這一間房子或另有其它考量,否則不參加投標太可惜了!!  

 

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 黃小姐 No.47 2009/12/2 上午 01:05:00

不動產第一次拍賣如流標,法院會自動進入第二次拍賣?或是由債權人聲請?謝謝回答(高雄)

 

站長回覆  2009/12/2 上午 09:11:00

 

您好!

第一次拍賣流標後,約一個月法院會排出第二次拍賣,再流標後約一個月跟著排出第三次拍賣,第三次仍無人投標,10日後即公告應買三個月。

以上幾次的拍賣都是由法院主動安排。

公告應買三個月期間,債權人隨時可聲請減價拍賣,即特別拍賣,或稱第四次拍賣,也是最後一次拍賣。

在拍賣過程中,債權人有聲請「延緩執行」的權利,每次延緩三個月,到期可再延一次,共六個月。

在每一次拍賣的進行,如為後順位債權人或普通債權人聲請執行拍賣,當法院發現底價已不足清償前順位債權時,法院會以「拍賣無實益」停止該次拍賣的執行。

 

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