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李先生  No.57 2009/12/7 上午 10:34:00                                             [法拍程序]

我要標法拍屋,到銀行開保證票,銀行人員說支票抬頭要指定法院,是這樣嗎? (高雄)

 

站長回覆  2009/12/7 下午 01:01:00

 

您好!

以前法院只接受台銀支票,且限當地銀行開立;您如果從台北要到高雄投標,就非常麻煩了。

目前各法院相當便民,各家金融機構開立的支票都可接受;最重要是詳讀投標須知,但法院有時會「立法從寬,執法從嚴」,有時會「立法從嚴,執法從寬」;法官執法寬鬆沒有一定標準,形容投標室一國多制也不過份。

舉一例:高雄法院93年8月因某書記官將得標人保證金支票捲款逃之夭夭,法院不思管理之改進;即片面規定,張貼於投標室門外,「自即日起,保證金需抬頭高雄地方法院」,除劃平行線外,還要求加註禁止背書轉讓;投標人如未得標,該保證金處理很費事;經投標人再三反應,才同意不需加註「禁背」。

經過半年風平浪靜,未再發生捲款事件;法院又以便民之由,在94年4月又張貼不需法院抬頭支票;投標人保證金支票可不抬頭,可以自己名義抬頭;因投標人已習慣法院抬頭,忘記自己名義抬頭,支票後面要背書;剛張貼那一禮拜,每天約有1/3人被判廢標,慘不忍賭。

還曾一例:台北法院91年5月曾發生,某投標人投兩件案子,同樣銀行開出來的保證金,一張沒問題,一張被一位女法官判廢標;廢標理由為開立銀行不是投標須知規定的台北各分行。原來這位老兄是在大安分行開立,這位年輕法官大概剛從鄉下轉來台北,不知大安分行也算台北分行,當天在她手上的標單有一半都是同樣廢標命運。不等大家的異議,開完標即走人,留下一大堆的叫罵聲!  

 

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陳小姐  No.56 2009/12/6 下午 05:30:00                                                   [點交]

現在得標人要來取房子說要跟我們重新打契約已經跟他說過我們的處境他說跟他沒關係我們已經付完全部的租金了該怎麼跟他協調 (高雄)

 

站長回覆  2009/12/6 下午 09:11:00

 

您好!

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

承租房屋,法律是對承租人有保障,如果您們的租約期限是五年以內,打私約亦有保障,五年以上或不定期租約就要公證,否則不受法律保障。

民法第866條〈其他權利之設定〉不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團,所有的租約在第一次拍賣流標後,均會被債權銀行以民法第866條排除,此時您們的租約不論公證或私約,都是無效。

首先您們要清楚房子被拍賣,是點交或不點交呢?如仍為不點交,那您們就可繼續住到租期屆滿,而且不用再付租金給新房東,得標人要承受您們的租約內容。

萬一租約被排除,法院公告點交,您們得準備交房子,已付出去的租金及押金只能向原屋主索討,跟新屋主毫無關係;法院的點交流程長達四個月,會先發文通知您們自動搬遷,再由書記官前來履勘協調交屋時間,最後由法官配合警察強制交屋,以上每一次動作,法院都會提前發文通知;在點交期間,得標人大都不會跟您們請求租金,甚至還會貼補您們搬遷費,換取您們和諧早日交屋。

 

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 王先生  No.55 2009/12/6 上午 11:03:00                                                                      [點交]

請問我於98.9.17向桃園地方法院應買一間10樓陽台有加裝遮陽罩的17坪套房,權狀包括主建物及陽台,且查封筆錄記載「依現況點交」司法院網址的照片也有遮陽罩的照片。
98.10.30第1次點交時,前屋主說遮陽罩是她花20萬自己裝的,要我多少貼她一點,我就去問了教授法拍課的老師,老師說:「附屬建物隨主建物一起點交。」法拍代墊款的聯邦銀行也跟我說:「依現況點交即是包含遮陽罩在內。」
98.11.13.我申請第2次點交,法院執行命令上也說:「附表所示不動產已屬買受人所有,反附著於建物無法分離或非破壞建物難以分離之全部設備,均為拍賣效力所及,債務人或使用人不得卸下或毀壞,如有上開行為,將購成刑法之毀損罪責。」
98.11.15.我接到前屋主來電,她要我趕快付錢,不然她要拆了。我說等法院點交時當面釐清相關權益,沒想到她竟把遮陽罩拆除當破桶爛鐵賣了,還倒了一堆垃圾及廢棄傢俱在屋內。
98.11.20.我拍照後,拿到法院給書記官看,書記官竟跟我說當初鑑價時不包含遮陽罩,她拆她自己的東西並不違法,教我不要聽那些打行政訴訟的律師亂講,說他們對執行法不懂。
我又到教授法拍課老師的律師事務所,老師又說不要聽書記官亂講,說書記官根本就不懂,弄得我一頭霧水。
請問我的權益為何?遮陽罩算是我的財產嗎?我有權向前屋主求償嗎?(台北)

 

站長回覆  2009/12/6 下午 12:43:00

 

您好!

您的問題與 n o.35 高雄鄭小姐的問題很雷同,回答之前先將 no.35 解答給您參考。

n o.35 問題:請問法拍屋賣出,是含傢俱鐵窗嗎?房子被拍賣出了但不瞭解的是?拍賣是含裡面的傢俱和鐵窗(這是我們自己花錢用的)嗎?因為要找房子租,想把家裡的傢俱和可用的東西都搬到新家能省則省但不知這樣會不會違法?謝謝~  (高雄)

n o.35 回覆:
民法第811條〈不動產上之附合〉動產因附合而為不動產之重要成分者,不動產所有人,取得動產所有權。

附著於房屋的裝潢因不具獨立經濟價值,稱為房屋之從物,根據主物之處分及於從物原則,買到房屋的主物,即同時一併購買到這些附著物裝潢。

而非固定的傢俱裝潢就不在估價範圍,拍賣後,仍屬原屋主所有。 法令的規定有時會有漏洞,部份裝潢介於固著物與非固著物之間,認定上會有些模糊;譬如大型中央空調、鐵窗,每位法官的看法不完全一樣。

有經驗的投資客,主要希望提早和諧交屋,遇到模糊邊界的附著物,比較不會計較,甚至在投標前會預算一筆搬遷費,換取債務人不要拆東拆西。

參考法條:

民法第 68 條
非主物之成分,常助主物之效用,而同屬於一人者,為從物。但交易上有特別習慣者,依其習慣。
主物之處分,及於從物。


民法第 862 條
抵押權之效力,及於抵押物之從物與從權利。
第三人於抵押權設定前,就從物取得之權利,不受前項規定之影響。
以建築物為抵押者,其附加於該建築物而不具獨立性之部分,亦為抵押權效力所及。

但其附加部分為獨立之物,如係於抵押權設定後附加者,準用第八百七十七條之規定。



律師接案不論輸贏都要收費,也許您詢問的律師立場卓然,不會為接案而要您打官司,依法律觀點,律師要您力爭權益是沒錯的;而書記官口頭告訴您,鑑價時不包含遮陽罩並不正確,但任何一位書記官幾乎是同樣的答案。

都已經被拆了,債務人也沒錢賠您,您要告對方,官司勞心勞力,搞了大半天,對方只是輕微的刑責,出不了氣,又連累書記官點交執行績效受影響,難怪書記官會說您的律師不懂執行法。

這種案子我們碰了很多,我們不可能讓客戶如對方要求付20萬,但一定會請客戶預算一、兩萬授權給我們,依我們協商談判經驗,推、拖、磨三招以及軟硬兼施,最後都能讓雙方達成和解,圓滿交屋。

您絕對有權向前屋主求償,但這種小型破壞(20多萬的金額),您要有心理準備,求財?求氣呢?官司打下去可能花錢又受氣,還是換個角度,體諒對方房子淪落法拍屋也是可憐的,發個慈悲,放了對方,善心一定會有福報的!

如果還有下一次買法拍屋機會,記徥預防優於善後,法院及法律只是一個助力,還要配合其他的動作才能順利交屋!

 

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王小姐  No.54 2009/12/6 上午 08:48:00                                                   [其它]

已斷水斷電兩年以上的房屋..想恢復水電...包含代辦費用....應該支付多少錢?(高雄)

 

站長回覆  2009/12/6 上午 11:18:00

 

您好!

前手積欠的水電費仍要由得標人清償,如欠太多,電費可重新聲請新表,每個新設電錶費用3300元,欠費未達3300元,就直接幫前手代繳,再更名換您的名字登記。

但如斷電達兩年以上(已拆電表),要透過有甲級電匠水電行聲請,費用多3000元左右(北部工錢較貴,可能達6000至9000元);水費欠費超出1500元,重新聲請水表比較划算。

 

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