歡迎光臨~法拍天地
找房子投資、置產或自住嗎?祝您購屋順利~免費提供賸本、平面圖、調查過濾案件、建議評估標價、協助代墊貸款,未得標也是免費!眾多拍賣案件,不及備載,敬請見諒,代尋物件或協助點交,電洽:(07)9585-030

目前日期文章:20091208 (2)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

蔡小姐  No.59 2009/12/8 下午 02:35:00                                             [法拍程序]

法拍屋過了繳款期限,會有何結果? 急! 投標前有先找銀行談妥代墊款項,昨天標到了房子,到銀行對保時,發現我先生的信用卡有遲繳,銀行拒絕墊款,我該怎麼辦?萬一過了繳款期限會有什麼後果?  (台南)

 

站長回覆  2009/12/8 下午 03:49:00

 

您好!

銀行提供法拍屋代墊尾款服務,是這六年多的事情;目前有較積極推廣的,主要為渣打銀行、安泰銀行、板信銀行及聯邦銀行。

投標前,最好能提早與銀行洽詢,提供充足的資料,如個人資力條件及投標房子明細,讓銀行及早進行評估。

原則上,銀行答應的墊款條件,屆時變化的機會幾乎是零,但有萬分之一的情況,可能是分行答應的,屆時總行變卦;一般而言,1000萬以上的案子,都要經過總行審核,與銀行洽商墊款時,務必要求與銀行先完成對保動作,那就不可能被銀行賴帳了。

法院七天的繳款期限是不等人的,銀行不能墊款,您要趕快找親友籌款,否則會發生下列的後果:

法院未收到得標人繳交尾款,會在一個月左右,重新公告拍賣,拍賣底價不變;如再次拍賣價錢高於上次拍價,則上次投標人保證金可原封無息退還;萬一低於上次價錢,則差額要由保證金扣除後,有餘額再退給當事人;如果差額大於保證金,則保證金全數沒收外,可能還會再查封他的財產。

而且上次投標的人不能再以他的名義參加此次的投標,是不是很麻煩,您要仔細考量!

 

lganjon 發表在 痞客邦 留言(1) 人氣()

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

吳先生  No.58 2009/12/8 上午 01:45:00                                                   [稅金]

朋友告訴我,標法拍屋價錢要加在土地上,才能節省稅金,但我要標的這一件透天房子,有兩筆土地,我要如何加,請幫我解惑? (高雄)

 

站長回覆  2009/12/8 上午 09:27:00

 

您好!

根據土地稅法規定,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~30%,最少要繳16萬稅金。

也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋,隱藏的增值稅。

早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎? 所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。

首先,比對每一筆土地底價與公告現值,每一筆土地增值都是依從低原則,底價低於公告現值金額即跑出增值,總加價部份在分配在每一筆,以達降低土地增值目標。

例如第一筆底價50萬,公告現值為70萬,第二筆底價150萬,公告現值為190萬;則標550萬,多加價50萬,可分配第一筆加20萬即可,餘30筆加在第二筆;或者第二筆40萬,第一筆加10萬,都可達同樣節稅作用。  

 

lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()