歡迎光臨~法拍天地
找房子投資、置產或自住嗎?祝您購屋順利~免費提供賸本、平面圖、調查過濾案件、建議評估標價、協助代墊貸款,未得標也是免費!眾多拍賣案件,不及備載,敬請見諒,代尋物件或協助點交,電洽:(07)9585-030

目前日期文章:20091210 (5)

瀏覽方式: 標題列表 簡短摘要

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 邱先生  No.65 2009/12/10 下午 01:48:00                                                   [其它]

本人想買中壢中原大學附近的法拍公寓,大概25-40坪都可,價錢不要太貴...(台北)

 

站長回覆  2009/12/10 下午 03:06:00

 

這是站長的私密回覆...

 

lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 林小姐  No.64 2009/12/10 上午 11:49:00                                              [點交]

法拍屋公告上載明:「租賃期間於97年底屆滿後,未續訂租約,惟〤〤〤仍繼續占有使用,並繳納租金每月新台幣1萬2千元,視為不定期租賃,拍定後不點交。」但民法第425條:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。」像這種因租賃期限屆滿,承租人仍為租賃物之使用收益,而出租人不即表示反對之意思時,所成立之不定期租賃,應該未經公證,所以應該不適用買賣不破租賃的規定吧,我得標後還需要繼續承接這個不定期租賃關係嗎? 另假設我得標後可以以此契約不適用買賣不破租賃的規定為由,請承租人搬遷嗎?謝謝~  (高雄)

 

站長回覆  2009/12/10 下午 03:04:00

 

您好!

「租賃期間於927底屆滿後,未續訂租約,惟〤〤〤仍繼續占有使用,並繳納租金每月新台幣1萬2千元,視為不定期租賃,拍定後不點交。」


此種不定期租約,既然是因未續訂租約而延續,當然無公證可能,而且不定期限租約也無法公證;在得標後,雖然法院不執行點交,您需另行向民事庭提起訴訟,對方無法引用民法第425條來對抗您。

約三個月左右,您會贏得訴訟,屆時再以勝訴判決書向民事執行處聲請點交,其流程如同法拍屋點交一樣,約四個月左右才能交屋。

雖然您會贏得官司,但因對方仍有上訴權利,加上點交時間長達四個月,建議預算一筆和解金,在官司贏得時候,給對方一個台階,隨時與對方和解才是上策!

 

lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 黃先生  No.63 2009/12/10 上午 11:23:00                                              [點交]

債務人把房子無償提供給公司的員工使用,法院公告不點交,但現在訪查的結果確認現住人已經搬離該住所,請問之後法律上處理的程序是要怎麼做?拍定後向該公司的員工寄出存證信函,限定其於時間內搬離,之後在透過訴訟的程序等勝訴後向法院申請點交。請問這樣處理有什麼問題嗎?當初法院之所以公告不點交的原因就是因為有第三人在使用中,雖然現住人已經離開了,但在法律上處理程序的對像是該公司的員工嗎?還是要針對債務人本身?(竹苗)

 

站長回覆  2009/12/10 下午 02:56:00

 

您好!

無償使用的法拍屋,很多法官會以點交處理,少部份公告不點交;所謂無償即是無代價,意指無租金支付,而有償則是要支付房租。

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

而無償借用不受民法第425條的保障,只要您得標成為新所有權人,可以向該公司的員工寄出存證信函,終止原借用關係,請其立即交屋;如未搬離,則必需透過訴訟,以對方無權佔有,請求遷讓房屋,並要求對方要賠償搬遷之前,您相當租金的損失。

這種官司約三個月左右您會取得勝訴判決書,之後再向民事執行處請求點交房屋,執行對象當然是對方公司的員工,而非債務人。

如果確定對方已搬離,已斷水斷電,或者鄰居宣稱已沒人,您可以考慮直接開鎖交屋;保險起見,多找幾位朋友做證,萬一屋內有留置物,看是請法院來處理,或者自行清點造冊及照相存證,移置別處保管等對方回來拿;這一部份的處理,其實與標得法拍屋,屋主跑路,得標人自行交屋方式是一樣的。
 

 

lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

王先生  No.62 2009/12/10 上午 12:19:00                                            [法拍程序]

我欲購買法拍屋,且已有目標,前次法院第一次拍賣時,因價錢尚高無人投標而流標,日前法院再次公告第二次拍賣,底價已降百分之二十,唯仍高出預算金額,不擬投標。 請問購買法拍屋的最佳時機是何時(第幾拍)?法院最多有幾拍?是否有最低價限制?如若一直拍不出去如何處理?(高雄)

 

站長回覆  2009/12/10 上午 10:15:00

 

您好!

一‧法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示竟見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人應買,就8折減價... 第二次拍賣,無人應買,再8折減價...     第三次拍賣,無人應買,就原價公告應買三個月... 公告應買,應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣... 特別拍賣。

最後一次拍賣再無人應買,債權人只得承受、撤回案件或另行估價拍賣。

另行估價拍賣後,又從第一次開始循還,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制,所以流標五、六次的案子,也不足為奇。

二‧每次的拍賣,房屋或土地各別定有底價,法院採「分別標價,合併拍賣」,以總價最高者得標。

三‧目前法拍屋非常熱絡,投標室經常是客滿;投標方式是秘密投標,開標作業則是公開、公正進行。再怎麼資深投標客,也無法探尋有多少人競標;完全要以專業行情判斷,評估整個投標總成本,以及市價行情,再視自己要抓多少投標報酬而定

。標得太低,可能標不到,為了搶標,加太多錢又不划算,這是一門很深奧的學問。

四‧有些法院,或有些案件,第一次拍賣底價超高時,可能第一輪的最後一拍(特別拍賣)也賣不掉。有時相反,第一拍底價訂得太低,第一次拍賣就有10多人搶標。所以拍賣次數不是絕對關鍵,而是標價高低與市場行情多寡的計算!

 

lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()

如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

蘇先生  No.61 2009/12/9 下午 07:44:00                                                   [稅金]

請問,因為最近要投標一塊土地,土地上有農作物,也列入拍賣,請問農作物要書寫於那裡,是建物或是動產???  (台南)

 

站長回覆  2009/12/10 上午 12:07:00

 

您好!

查看拍賣公告的標示,如土地上農作物有獨立標示底價,則農作物務必填入標單,可書寫在建物欄位;如沒有標示底價,表示農作物價錢含在土地上,那就不需填入了

如果您是一般投標人,而非債權人,記得農作物固定寫底價,加價部份全加在土地上,可節省爾後土地增值稅。

 

lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()