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 孫小姐  No.66 2009/12/11 下午 04:50:00                                              [點交]

我有想標某間房子,由於那裡現在有人承租,租約到期為100年,若我有標到,可以請他搬離嗎?若他願意搬離,但是他的租金已經繳到99年6月,可以請屋主退租金給他ㄇ!若他到100年租約滿,不願搬離,是否可以強制他走?  (高雄)

 

站長回覆  2009/12/11 下午 10:23:00

 

您好!

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,
不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團,所有的租約在第一次拍賣流標後,均會被債權銀行以民法第866條聲請排除租賃權,此時的租約不論租期多久,都是無效。

所以第一步,投標前先確定租約是否被排除,如已排除,拍賣公告會註明點交;得標後法院會在四個月內交屋給您,他繳納到99年6月的租金自己得想辦法向原屋主催討,與您無涉。

萬一租約未排除,法院公告仍為不點交,得標後您要讓他住到租期屆滿,甚至99年6月前無租金可收;除非您與對方達成協議,您要預算支付一筆搬家費,請他提早交屋給您。

最後的提醒,先確定有無點交,再針對兩種情況,調整您的投標價錢。

 

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