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 杜先生  No.68 2009/12/13 上午 11:35:00                                         [法拍程序]

1.請問投標書的標別是什麼意思呢?如何知道要寫什麼標別? 2.保證金(台灣銀行本票)在投標時,需要背書嗎? (台北)

 

站長回覆  2009/12/13 下午 01:26:00

 

您好!

Ans1:如果同一位債務人有兩件不動產以上同時被查封拍賣,債權人為了房子容易被標走,價錢也能提高,會要求不同房子分別訂底價,分別獨立投標。

除非這些房子是相連打通,欠缺獨立性,否則法官都會同意各別拍賣,因此同一個案號就有不一樣的標別。

高雄法院習慣以一標、二標、三標等區分,台北法院是以甲標、乙標、丙標等區分,有無標別看拍賣公告即能得知。 如單一房子拍賣,沒分標別,則投標單標別欄位就空白不用填寫。

Ans2:保證金本票有指名抬頭時,就需背書,無指名抬頭,當然就不需背書,如果支票抬頭指名為法院,本來就不用背書。

有抬頭未背書,得標後法院不能兌現,大部份法官會判當事人廢標,由次高標遞補得標,少部份會當場請投標人補背書。  

 

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 牟小姐  No.67 2009/12/12 下午 01:36:00                                              [點交]

為何有些上頭寫不點交~但是筆錄卻寫點交?那請問是點交與否?(台北)

 

站長回覆  2009/12/13 上午 11:30:00

 

您好!

向法院買房子,7天內繳足尾款,為何法院會不點交呢?其實不僅買法拍屋有點交問題,平常將房子出租,遇到惡房客,不付房租時,您上警察局,管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他,當然打官司一定會勝訴,但他還是不搬呢?那您就要拿勝訴判決書,到民事執行處聲請點交,跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋,司法程序約四個月時間才能強制交屋。

民法第425條「買賣不破租賃」,法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

您要房客提早交屋給您,就要與房客協商,取得他的同意,甚至要貼補些搬遷費,來彌補他搬家的麻煩與損失,這也是合情合理。

法拍屋中有很多的租約是假的,臨時捏造的。很多債務人為了避免房子被標走,查封時,故意與第三人製造假租約,使法院公告不點交,沒人敢來標,自己再用人頭低價買回。萬一被人標走,再以「不點交」強索高額搬遷費,尤其惡劣的是惡性假租約。如

一、租金一次付清

二、長租期,低租金

三、以押金抵租金(或以債務抵租金)

四、以押金利息抵租金(或以債務利息抵租金)

五、不定期租約

那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點,如果沒有高超的法拍功力,您會讓他得逞!

如果您是法拍新手,要面對這麼高難度的案子,不妨放棄吧!畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到5%,法拍屋多的是,何必要碰這種房子。

假如您逆向思考,這些案子沒人標,可能更有機會低價取得,不妨一試也許買到便宜貨,那您就要找對人,有經驗的朋友,或專業可靠的代標公司幫您操盤,不然一不留神,就要掉入別人的陷阱!

司法院拍賣公告點交與否,主要以查封筆錄是否有第三人佔用或租用為準,有無註明拍定後點交或拍定後不點交,拍賣公告摘要(筆錄的上頭)有時無法完全表達點交真義。

 

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