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 林○○(台南)  No.73 2009/12/15 下午 08:36:00                            [代墊貸款]

我對台南縣新化土地礁坑子段1907號有興趣,如何取得地圖照片等資料,還有投標<山坡地保育區>有沒有身份限制,***此件可以貸款嗎***謝謝!(台南)

 

站長回覆  2009/12/15 下午 09:08:00

 

這是站長的私密回覆...

 

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 劉先生(高雄)  No.72 2009/12/15 下午 02:29:00                            [法拍程序]

承租的房子好幾個月前被法院查封, 有時自己會去司法院的法拍資料系統查詢, 不過到目前為止都還沒有看到任何法拍公告. 因為我本身有意願購買現在住的房子, 請問104專家~ 一定需要等到法院拍賣的公告出來再參與投標嗎? 還是有沒有別的辦法可以先跟房東或銀行或法院先行購買?? 請提供可行的方法~或是有實際經驗的案例也可以~~ (房東目前跑路中...) (高雄)

 

站長回覆  2009/12/15 下午 05:30:00

 

您好!

法院查封分兩種,一為防止債務人脫產的假扣押,離真正的拍賣還有一段時間,在封條上有「全」字字眼,另一為強制執行的查封,封條上為「執」字,只要完成後續的鑑價動作,約兩個多月,司法院上網即能看到拍賣公告。

您是承租人,在第一次拍賣公告中,法院會註明,「有第三人租約,拍定後不點交」,此時除了承租人以外,其他人投標意願不高。

但在第一次拍賣無人投標,債權銀行會以,您的租約影響到銀行抵押權,聲請民法第866條,請求法院排除您的租約,在第二次拍賣起便公告為點交。

縱使被排除租約,其他人投標,多少仍會預算一筆搬家費請您早日交屋,加上投標前別人看屋的熱絡程度,您相當清楚,您是現住人,參加投標比別人有更好的條件。

被貼上封條的房子,最好不要與對方進行買賣,因為不暸得對方還有多少債務,很怕您付出了訂金,在過戶中,另外的債權人再接著聲請拍賣,過戶程序便被中止,您變成買賣過程中的受害人。

等拍賣公告排出來,直接向法院投標購買是最安全的方法。

 

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 邵先生(竹苗)  No.71 2009/12/15 上午 12:53:00                                 [代墊貸款]

我的朋友家裡最近被法拍了,已經被買走了,但是他們私下已經跟對方達成協議要再花錢買回來,對方也同意 只不過說法院要把名子過到買方那邊要有些程序,還要點交 ..所以到時候他們要先把家裡的東西都搬走 給法院點交才可以~ 請問一下 點交 一定要把東西都搬走嗎?? 還是說只要買方沒意見 就可以繼續住在那邊?? (竹苗)

 

站長回覆  2009/12/15 下午 02:23:00

 

您好!

法拍屋的買主得標後,七天內繳清尾款,法院約十日左右核發不動產權利移轉證書,再經代書辦理過戶,約15天取得地政機關新權狀。

如果得標人與債務人達成協議,願將房子轉賣給債務人,只要在得標人取得權狀便可過戶轉手給債務人,再過戶的時間約20天即可完成。

既然得標人同意出售給債務人,得標人即無聲請法院點交房屋之必要,更不需勞師動眾,要把家裡的東西全搬走。

只有一種可能,為了提高債務人貸款成數,不讓貸款銀行知道債務人買回,所以要先騰空屋內東西,請銀行人員前來照相,讓銀行認為出賣第三者,以市價金額核貸,而不是以拍定價最多貸八成。

 

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 蔣小姐(高雄)  No.70 2009/12/14 下午 04:19:00                            [法拍程序]

我有一筆土地今年9月即已拍定,但不知為什麼法院程序如此冗長,甚至連分配款到算錯,內部的疏失還要我們等他們繁忙的庭長請完假回來批閱堆積如山的公文後才輪得到處理我們的案件,如此的效率不禁令人為之氣結,請問我該向哪個單位反應?(高雄)

 

站長回覆  2009/12/14 下午 11:12:00

 

您好!

民事執行處的編制,通常一位法官轄下有一至三個股別,每股均設有一位承辦書記官及執達員,主要經辦的人為書記官。

前幾年拍賣案量繁多,書記官的工作量最煩重,處理的卷宗都已推積到地板上,高雄法院有兩位書記官因此過勞死;書記官也是人,耐心不夠或敬業精神欠佳的,承辦案件疏忽時,就會對人民權益產生很大影響。

第一線書記官無法溝通時,試著找執行處的課長,或者找該股上司法官,配合多寫狀紙,把您的情況描述嚴重化,有必要時表明要上網申訴;以我們的經驗,催不動時就勤跑法院,死纏活纏的詢問案件進度,民事執行處的大小官還是很怕煩的!

 

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