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 林先生(台南)  No.96 2010/1/4 上午 08:15:00                                          [點交]

請問法拍之後如果沒有馬上辦點交,可保留點交權利多久?  (台南)

 

站長回覆  2010/1/4 上午 11:08:00

 

您好!

標到法拍屋,需於七天內繳清尾款,再於十天左右收到法院核發不動產權利移轉證書;一般情況,得標人收到證書即可聲請法院點交,法院點交第一道動作為發文請對方15天(有些法院定30天)自動搬遷,第二道程序在未自動搬遷時,發文定期履勘協調交屋,最後定期強制交屋,整個流程約三、四個月。

法院三道程序,完全依得標人主動聲請,期限內未具狀聲請,法院將視同自動履行,終結點交程序。

法院收到得標全部款項,除配合得標人進行點交外,並同時做分配表,約三個月左右會把拍賣款分配出去,等點交完成即結案。

所以法拍之後,到底可保留點交權利多久,目前尚無明確時間限制,但一般而言,等書記官處理完分配款如仍未收到得標人點交聲請,法院將視同結案歸檔,逾期再聲請點交時,書記官配合難度就高了。

目前各法院為縮短點交流程,在核發移轉證書時,部份書記官會同時寄發自動執行命令,並請得標人屆期陳報執行結果,否則也視為自動執行完畢。

如果已與現住人談妥,雙方同意一段時日搬遷,記得隨時向書記陳報協商情形,以便屆期對方未履約交屋,再向書記官聲請點交時,書記官才不會給您臉色看。

 

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 周小姐(高雄)  No.95 2010/1/3 下午 08:25:00                                     [其它]

1.法院筆錄記載如下 : 本件土地為農業發展條例所稱之耕地,應受農業發展條例等相關法令之限制。又農業發展條例第33條規定〔私法人不得承受耕地。但符合第34條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗所機構經取得許,可者,不在此限。〕,請投標人及承受人注意。另投標人或承受人如係屬第33條之私法人,請提出經許可取得耕地之証明文件附於投標書後。至投標人或承受人如因資格不符或證件不,實或因法令限制,致無法辦理所有權移轉登記者,應自行負責。不具農民身分的民眾可以購買嗎 ? 可不可以麻煩版主用白話文說明
2. 法拍物件有無工程受益費要向哪個部門查詢 ?(高雄)

 

站長回覆  2010/1/4 上午 11:30:00

 

您好!

一、中華民國八十九年一月二十六日農業發展條例公佈實施以前,政府法令是「農地農有」,要買農地,除農民身份以外,還要申請自耕能力證明,購買資格有很大限制。

農業發展條例實施後的法令政策為「農地農用」,,不是農民也可以自由買賣農地,但需做農地使用;非做農地用途時,原免徵地價稅及買賣土地增值稅的優惠就會被取消。

購買法拍農地與一般農地的資格是一樣的。

所謂私法人即為民間公司行號,一般個人買賣農地沒有什麼限制,公司行號就不容易購買了,除非公司是與農業經營有很大關係,而且事先要報淮取得許可。

二、有無工程受益費詢問左鄰右舍是最直接辦法,或者到工務局、稅捐單位、鄉鎮公所也可問得到。

參考法條:

農業發展條例
修正日期 民國 96 年 01 月 29 日
第 33 條 私法人不得承受耕地。但符合第三十四條規定之農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構經取得許可者,不在此限。


農業發展條例
修正日期 民國 96 年 01 月 29 日
第 34 條 農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構,其符合技術密集或資本密集之類目及標準者,經申請許可後,得承受耕地;技術密集或資本密集之類目及標準,由中央主管機關指定公告。
農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地,應檢具經營利用計畫及其他規定書件,向承受耕地所在地之直轄市或縣 (市) 主管機關提出,經核轉中央主管機關許可並核發證明文件,憑以申辦土地所有權移轉登記。
中央主管機關應視當地農業發展情況及所申請之類目、經營利用計畫等因素為核准之依據,並限制其承受耕地之區位、面積、用途及他項權利設定之最高金額。
農民團體、農業企業機構或農業試驗研究機構申請承受耕地之移轉許可準則,由中央主管機關定之。

 

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 林先生(高雄)  No.94 2010/1/2 上午 08:44:00                                    [法拍程序]

1、請問房地產法拍底價如何定? 2、ㄧ拍、二拍、三拍底價如何定? 3、如果三拍未成交銀行如何處理? (高雄)

 

站長回覆  2010/1/2 下午 02:24:00

 

您好!

Ans1:法院拍賣不動產標示內容是分成土地及房屋兩部份,房屋又分主建物(含附屬建物),增建物(未辦保存登記)及共同使用部份(可能含車位坪數),而座落之土地從一筆至數筆都有可能;每一樣標示都要訂底價,拍賣原則,是分別標價,合併拍賣,以總價最高者得標。

當估價公司收到法院送來的法拍屋,他要根據法院查封的各項不動產標示,各別估價;原則上,土地依當年度公告現值,房屋依房屋評定現值,做小幅度略為調整,即完成估價報告書。 估價完成後,法官會再徵詢債權人及債務人的意見,除非提出的意見與估價數字有極大出入,而且法官認為估價結果確實有相當問題,否則實務上很少會再提交第二家重新鑑價。

其實目前法拍市場,資訊暢通,投標者眾,市場自動會平衡底價的高低;縱使估價與市價有落差,如偶而出現第一次拍賣底價太低,造成投標室大爆滿,第一拍就高價出標;相反訂得太高,也會有拍賣四次也賣不掉的窘境。

Ans2:第一次拍賣底價公告後,屆時無人投標,再打八折公告第二次拍賣,又流標,再打八折公告第三次拍賣。 法律規定每次減價最多20%,大多數法院也是八折降價,只有基隆法院曾有一段時間是打九折,現在也恢復八折了。

Ans3:第三次拍賣仍無人投標,債權銀行可以進行另一種拍賣,以第三次拍賣的底價公告應買三個月;如有人應買,不必加價,但要以第一位送應買狀的投標人優先,稱「定價錢,比時間」。 在三個月應買期,債權銀行隨時可聲請再打八折請法院排第四次拍賣,稱特別拍賣,也是最後一次拍賣。

第三次拍賣或第四次拍賣流標,銀行也可以債權人名義承買,或者撤回執行,甚至再重新估價,從第一次拍賣開始。

 

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