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目前日期文章:20100111 (5)

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 黃先生(台北)  No.105 2010/1/11 上午 04:08:00  

請問通常如果收到不動產移轉證書之後-->呈報第一次點交狀.需要等收到15日自動搬遷函之後再去找原屋主談搬遷事宜.還是收到不動產移轉證書就可找原屋主談?

不想等3個月點交.但又怕原屋主.獅子大開口之後談不攏破壞屋況!

如果點交之後(含車位).但車位上還停有不明車輛.該如何處理? 謝謝!(台北)

 

站長回覆  2010/1/11 下午 03:37:00

 

您好!

●法院對有點交的房子,所提供的點交服務流程如下:

  一‧得標人繳清尾款,取得「不動產權利移轉證書」後,向法院聲請點交;法院收文後,發文給債務人,命債務人15天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。

  二‧拍定人在15天內隨時查看後,發現債務人並未搬遷;15天期滿即向法院陳報債務人未搬離,請法院繼續進行點交動作。法院收文後,再發文通知債務人,法院將定期來房屋現址履勘,請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人,並請拍定人通知管區派出所,派警員前來協助。發文內容特別註明:「履勘不因債務人不在而停止」。

  三‧履勘時,法院協調雙方交屋時間,此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日,法院不介入搬家費多寡爭議,但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。

  四‧如協調不成,拍定人可即遞狀,請求法院進行後續點交流程;法院收文後,再發文通知債務人,法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人,除請拍定人安排管區警員外,另準備搬家公司待命。

從拍定日到交屋完成,如依賴司法程序解決,約四個月至六個月不等;但如中途有狀況發生,時間又會順延,點交時間超過一年的案子,在法院是時有所聞。

●會有何狀況發生呢?

       1.履勘或強制點交時,債務人自己鎖在裡面,此時法官會叫拍定人安排鎖匠,萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢?甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖,當日法官流程又不只一處,等太久也許法官就會順延您的案子了。

       2.強制點交時,債務人躲起來不出現,屋內郤留置一大堆東西,法院只得現場清點造冊。清點時間1、2個小時,法官還會接受;萬一像板橋法院一間錄影帶的房子,法官清點五個多小時仍未完成,最後還是喊暫停,打道回府。

緃使順利清點OK,所有留置物都要交給拍定人保管;有些法官不怕後遺症,會同意留置物放在房屋現場保管,有些法官會堅持運往別處保管,拍定人就要馬上提供保管地方,否則又要順延了。

       3.法院履勘,協調雙方和解時,如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官,拍定人又不懂得據理力爭,當和解條件一面倒向有利債務人時,拍定人可就進退兩難。


●高桿點交,配合法院強制公信力,與債務人耐心溝通

有經驗的投標人或代標公司,非常了解法院點交程序,事先會推演點交過程各種狀況,絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」,但引導法官合理配合有利於拍定人,並非難事,就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交,除配合法院強制公信力,另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調,貼補少許搬家費,讓債務人和諧早日交屋,才是上策!!

●如果點交之後(含車位).但車位上還停有不明車輛.該如何處理?

請管委會查明何人佔用車位,並在該車上張貼提醒對方警告語,有必要先拖往他處,或者直接訴之以法。

 

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 葉先生(高雄)  No.104 2010/1/10 上午 09:37:00                                [法拍程序]

我家老爸欠人 錢,房子現在公布在司法院的法拍查詢服務中,在查詢條件的拍賣程序與結果中被歸類於拍定價格中,這意思是我家已經被拍走了嗎?因為網站上標示的拍賣日期為 1/4/2010,此日期已過10幾天,也沒有人來和我們接洽,也沒有公文來。 而且還有標出拍賣底價和拍定價格, 另在備註上還有標: 一、上開不動產4宗合併拍賣,請投標人分別出價。 二、拍賣最低價額合計新台幣:貳佰零參萬玖仟元,以總價最高者得標。 三、保證金新台幣:肆拾萬捌仟元。 四、編號1土地有抵押權設定,拍定後全部塗銷抵押權登記。 五、系爭土地均係拍賣應有部份,共有人有優先承買權,拍定後系爭土地部分不點交。共有人主張優先承買權時,應連同土地上之系爭二項建物一併承買,拍定人不得拒絕。 七、據債權人代理人稱:編號2土地係道路用地,應買人請自行查證,拍定後不點交。八、編號1建物佔用未登錄土地部份未計算建物面積,應買人請自行查證。 九、本件訂於民國99年1月4日下午3時30分特別變賣程序後之減價拍賣。祿股 十一、拍賣之建物,均係未保存登記,拍定後,是否得辦理第一次建物登記以及建物有無涉占他人土地,與本院權責無關。 請問,我可以只標4件中的其中一件嗎?還是一定要四件全標,如果可以只標一件,那保證金仍要408,000嗎?有哪位去拍屋達人可以幫我解釋備註中所記載的,到底為何?看不太懂。尤其是第9點,是什麼意思。 另我是債務人的子女,可以參與投標嗎?看前述的詢問內容中,債務人是不可以參與投標的,因為很急,所以麻煩貴公司幫我解釋。 謝謝!(高雄)

 

站長回覆  2010/1/10 下午 03:15:00

 

您好!

Q1:請問,我可以只標4件中的其中一件嗎?還是一定要四件全標,如果可以只標一件,那保證金仍要408,000嗎?

Ans1:拍賣公告一、註明「上開不動產4宗合併拍賣,請投標人分別出價。」表示四件合併拍賣,不能單獨只買一件。

Q2:有哪位去拍屋達人可以幫我解釋備註中所記載的,到底為何?看不太懂。尤其是第9點,是什麼意思。九、本件訂於民國99年1月4日下午3時30分特別變賣程序後之減價拍賣。祿股

Ans2:本件拍賣不動產有共有人持分問題,得標後法院會通知其他共有人是否願行使優先承購權;如無共有人願以同一價格購買,法院才會通知得標人來繳尾款,時間約一個月左右,所以得標人仍未來與您們協商交屋,您們也未收到法院公文。

法院拍賣程序為第一次拍賣後,打八折第二次拍賣,再來打八折第三次拍賣,接著原價公告應買三個月;應買期債權人隨時可聲請減價拍賣,第四次拍賣,也就是最後一次的拍賣。

特別變賣程序後之減價拍賣,為第四次拍賣,由祿股書記官承辦。

Q3:另我是債務人的子女,可以參與投標嗎?看前述的詢問內容中,債務人是不可以參與投標的,因為很急,所以麻煩法拍屋達人幫我解釋。

Ans3:法律規定債務人不能參加投標,而債務保證人投標,債權人不足清償時,會繼續查封保證人得標的房屋,所以也不適合投標。

債務人子女只要未擔任債務人保證人,參與投標沒問題。


 

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 陳先生(高雄)  No.103 2010/1/10 上午 09:04:00                                      [稅金]

房子現在正被法拍中!聽說可申請退稅或可以何名目申請分配嗎? 如何辦理?或找誰辦理? (高雄)

 

站長回覆  2010/1/10 下午 07:20:00

 

您好!

買到法拍屋的得標人,7天內要繳清尾款,法院如何分配這筆款項呢?優先順序呢?

一 .執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。

二.扣土地增值稅,房屋稅,地價稅。

三.抵押債權人(大部份都是銀行)分配,有多順位債權人時,依順位優先受償。

四.營業稅等國家欠稅

五.普通債權人(幾乎是民間債權人),有多位債權人時,依債權比例分配。

六.如有甚剩餘,分配給原屋主所有權人。

而法拍屋的退稅是指上面第二項中的土地增值稅;目前土增稅有兩種稅率,一為自用稅率,一生只能享用一次,稅率10%,另一為一般稅率,從20至40%。

法院在做分配表時,根本無法得知債務人會用何種稅率,所以均統一以較高的一般稅率核課;如果債務人符合自用稅率標準,且願意以自用稅率辦理,在收到稅單後一個月內,要趕快到稅捐機聲請,那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院,即稱為「法拍屋退稅額」,法院再依分配表順序繼續撥發。

所以此筆退稅額,原則上抵押債權不足清償的銀行最先受償,所有債權清償有剩餘,才有輪到債務人的份。

債務人一生只有一次的自用稅率機會,依現在法院生態,此筆退稅幾乎跑到銀行口袋,怎麼會債務人願意趕在30天內到稅捐單位辦理呢?

法拍屋市場,從民國70年以來,就有少數的代書,專門接洽退稅額很高的法拍房地的屋主;取得屋主同意委託書後,就向抵押債權銀行談判,犧牲債務人一生一次自用稅機會,換取銀行同意回饋部份退稅款給債務人,達成三方贏家,當然第三方就是承辦的代書。

除非是家公營銀行,像台銀、土銀等,僵硬無彈性外,其餘民營銀行均可配合,只是每家的回饋金不同罷了。

 

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 林○○(台北)  No.102 2010/1/8 下午 10:34:00                                        [點交]

本人於日前標得房子,已強制點交完畢;惟原主物品暫留於標物馬路邊,其經書記官當面點清交予原屋主,卻未告知買受人如何處理?因堆放物品太多,影響出入,我可以前環保局清理馬,因不知如何聯絡當事人,也不出面(台北)

 

站長回覆  2010/1/9 上午 02:23:00

 

您好!

正常程序,書記官執行強制點交時,如原屋主拒絕交屋,書記官會請警察將原屋主架開至屋外,屋內物品則清點造冊,連同房子交由得標人保管。

得標人可將留置物移地保管或仍在原屋內存放,再通知對方來領取,不來領取,聲請拍賣,將拍賣價金提存法院,就不管對方何時會去法院領取了。

少數的書記官為節省點交時間,直接請得標人的搬家公司將屋內物品搬至屋外馬路邊,請原屋主自行處理,房子則點交得標人,完成點交程序。

實務上您已完成房子點交,屋外馬路邊物品,您無需負擔保管責任;妨害到您的出入,可通知環保局來清理,不過要與環保局多溝通,否則環保局不一定會配合。

書記官此種做法較強硬、無人情味,對方一時之間無地方存放,只得放置路邊,碰到下雨或東西丟失,容易讓對方心生怨恨,繼續對得標人騷擾或抗爭。

所以我們碰到這種情形,會多安排人手,以最短時間協助書記官清點完畢,房子馬上交給客人進住使用;留置物則搬到我們的倉庫,再通知對方來領取,甚至幫對方運送至指定地點,數個月不來領取再進行後續拍賣。


您的問題與NO.99高雄王先生有部份相似,請參考該問題之回覆。

 

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 陳先生(高雄)  No.101 2010/1/8 上午 01:19:00                                        [其它]

依民法第826條之1第3項規定「共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」,本件債務人是否積欠管理費,請投標人自行查明,如有爭議,以實體確定判決為準,請投標人注意。
以上,請問是什麼意思,有的筆錄有寫,有的沒有,是有共有物讓與嗎,有欠管理費,得標人要負責嗎?
謝謝(高雄)

 

站長回覆  2010/1/9 上午 01:21:00

 

您好!

有關債務人積欠社區管理費,是否該由拍定人負責繳納?

一、拍賣公告如載明,由拍定人承擔,則拍定人就必須承擔。﹝臺中地院八十九年度訴字第二○二二號判決參照﹞

二、拍賣公告未載明,則後手不必承擔 。﹝臺北地院九十二年度訴字第五○○九號判決、高雄地院八十九年度小上字第一四二號判決參照﹞

民法826-1條自中華民國九十八年一月二十三日公佈修正,同年七月二十三日實施,「共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。」

本件承辦法官認為,前手債務人(讓與人)積欠的管理費,後手拍定人(受讓人)要連帶負清償責任,所以在拍賣公告特別註明「是否積欠管理費,請投標人自行查明。」,但意有不清,又加註「如有爭議,以實體確定判決為準,請投標人注意。」

建議投標前到管委會查明有否欠繳管理費,將費用列入投標成本,得標後再與管委會協商,免繳前手欠繳費用或負擔部份費用。

參考法條:

民法第 826-1 條 不動產共有人間關於共有物使用、管理、分割或禁止分割之約定或依第八百二十條第一項規定所為之決定,於登記後,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,具有效力。其由法院裁定所定之管理,經登記後,亦同。

動產共有人間就共有物為前項之約定、決定或法院所為之裁定,對於應有部分之受讓人或取得物權之人,以受讓或取得時知悉其情事或可得而知者為限,亦具有效力。

共有物應有部分讓與時,受讓人對讓與人就共有物因使用、管理或其他情形所生之負擔連帶負清償責任。

 

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