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 駱先生(高雄)  No.116 2010/1/20 下午 09:08:00    

為什麼現在法院的公告還會有 :建物有人居住使用,惟使用情形不明。實際使用情形,投標人應自行查明。" 的字眼?另外,貴公司有辦法處理海蟑螂佔用至不點交的經驗嗎?(高雄)

 

站長回覆  2010/1/20 下午 09:28:00

 

您好!

法院進行查封時,會對現住人使用情形做查封筆錄,這筆錄在法律上有絕對的效力;但因是否還有其它未出現的現住人,在投標前,查封後向法院呈報使用情況,而使點交產生變化;或者有爭議性的租約發生。基於法院執行拍賣的單位為民事執行處,對有爭議之紛爭,秉持「形式上之審查,不做實體上認定」,實務上各法院法官做法不一,法官的查封筆錄模糊、預留尾巴,也就不足奇怪了。

從民國70年代經常出現的筆錄:「依實際使用現況點交」,到80年代:「如債權人陳報屬實則點交,如不屬實則不點交」,到90年代「實際使用情形,請投標人自行查明」。不明確的點交筆錄,履見不鮮。

辦理強制執行事件應行注意事項第41、43點,明文規定,執行法院應確實調查占有人及占有關係,並詳載公告筆錄。然而,在實務上仍有不少比例,占有權源標示不明。

[拍定後依債務人占有現況點交],即是依債務人實際占有部份點交;萬一有第三人主張租約,則債務人部份點交,第三人部份就要另以訴訟解決。

所以投標人,除了依公告筆錄外,另實地現場訪查,只要是債務人自住,沒有出租第三人情形,法院應點交給得標人。


目前拍賣案件點交狀況可歸類為五種:

一.可確定點交(佔40%)
查封時確定為空屋、屋主自住、第三人無權佔有、承租人被排除租賃權,拍定後法院會依得標人之聲請,以司法程序將房屋點交給得標人。

二.有條件點交(佔40%)
查封時無人在場,法官命債權人查報使用情況,債權人為使拍賣價提高,以確保債權,因此經常查報不確實,所以拍賣筆錄會註明:「債權人陳報空屋,若屬實則點交,投標人應自行查明」,此為有條件之點交。

三.確定不點交(佔10%)
查封前即有租約,且無法被排除租賃權,拍定後確定不點交。
在銀行貸款設定之前即有租約存在,此租約便無法被法院排除;通常此類案件,債務人牽涉偽造文書之刑責居多,遇上強勢的債權銀行,便會另行訴訟排除。銀行未排除之前,投標人有很大的投標風險。

四.點交變不點交(佔5%)
拍賣筆錄註明點交,但拍定前臨時有第三人主張租賃關係,法院改為不點交處理。
當標得此類型案件,如不願承受不點交的麻煩,就要保握時效,向法院據理力爭,請求撤銷拍賣,返還投標價金;縱然耗費心力,但總是亡羊補牢,避免「不點交」風險。

五.不點交變點交(佔5%)
拍賣筆錄註明不點交,但現住人已搬離,且為善意第三人,只要做好保全程序,待取得「權利移轉證書」,即可自行開鎖點交房屋。

以上五種點交狀況,對於有專業經驗之投標人,因個案及承辦法官的自由心證,而有不同判斷及解決方法;但如亳無經驗投標人,經常會有誤判情況及不正確處理,造成拍定後交屋極大困擾,不可不慎 !!

法拍屋沒有不能解決的問題,只是要花多少代價?不點交要多付搬遷費,但投標者少,標價也能隨之殺低,反而更划算;但如何不讓對方獅子大開口,這是應付海蟑螂佔屋的主要「眉角」,這方面我們有蠻多的經驗。





 

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如果您有買法拍屋的任何問題,我們將以20年專業經驗提供您滿意的解答,歡迎留言發問(上班時間72小時內回覆)

 李先生(高雄)  No.115 2010/1/20 上午 10:19:00  

我剛剛標到一間房子,房子已是空屋,我有去復水電了.但屋主在門口留了電話,我打過去屋主說是要搬裡面的東西,我心想他要搬東西他不是要鑰拾怎麼不自己開呢??會不會有什麼問題呢?我跟屋主一起去開屋嗎?需要注意哪些事.還有聲請點交需要多久時間~跟費用呢? 不好意思麻煩你了 謝謝^^(高雄)

 

站長回覆  2010/1/20 下午 03:07:00

 

您好!

1、聲請法院點交,法院從發自動執行命令,命對方15天自動搬遷,進而書記官前來履勘到法官安排強制交屋,整個流程約四個月左右;點交過程您需負擔警察出費,每名500元,約兩名共1000元,鎖匠開鎖約500至5000元,強制交屋準備搬家公司,從3000到3萬元都有可能。

最麻煩是屋內有留置物,您必需找倉庫保管,再通知他來領取,不來領取,聲請法院拍賣,所得拍賣價款提存法院,就不管對方有無到法院領取了;但那些留置物幾乎沒人買,還是您要買下,否則要保管到何年何日呢?

2、如果沒透過法院點交程序,自行開鎖交屋,對方回來抗爭,並稱留有貴重物品消失,對沒經驗的人是很難應付,您要小心處理。

3、雖然法院點交有保障,然而過程太煩瑣,時間又長,加上很多法拍屋屋主不會再回來(可能跑路),所以有經驗投資客還是自行點交佔多數;投資客很多是多人合夥,處理交屋,人多好辦事,而且具名投標者絕不出現,由其他股東以第三人名義出面跟對方談,可以更順暢讓對方妥協。

4、我們有佷多同行,不認真找客戶,有時專等房子被標走,就在門口留電話字條,以屋主身份等得標人來聯絡,再進一步敲詐搬遷費,這是走在法律邊緣的海蟑螂行為。

您看到的字條,建議找有經驗的朋友出面與對方接洽,先求證到底是屋主或第三人?再判斷後續如何進行。

 

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