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目前日期文章:20100122 (4)

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 周小姐(高雄)  No.117 2010/1/21 下午 07:00:00  [點交]

站長您好 有些法拍土地筆錄中載明不點交 是因為該筆土地是既成道路 那麼這筆土地還有投標價值嗎 謝謝您(高雄)

 

站長回覆  2010/1/22 下午 09:44:00

 

您好!

很多的法拍土地,拍賣範圍非全部,只是拍賣部份持分,這一類土地因有土地法34條之一問題,拍賣公告會註明「拍賣持分,共有人有優先承買權,拍定後不點交」,所以拍賣時均無人問津。

或者土地是既成道路供眾人通行,拍定後法院也無法點交給您。

以上的土地,表面看似無投資價值,但經多次拍賣無人投標,價錢不斷往下掉,甚至低於土地公告現值很多,也許就會碰到有心人,買來當公司資產,或者抵稅用,戲法人人會變,各有巧妙不同,那就看各人的用法了。

【參考法條】土地法第 34-1 條 共有土地或建築改良物,其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權,應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者,其人數不予計算。

共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時,應事先以書面通知他共有人;其不能以書面通知者,應公告之。

第一項共有人,對於他共有人應得之對價或補償,負連帶清償責任。於為權利變更登記時,並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者,應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。

前四項規定,於公同共有準用之。

依法得分割之共有土地或建築改良物,共有人不能自行協議分割者,任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者,應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理,屆期不起訴者,依原調處結果辦理之。

 

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 陳小姐(高雄)  No.121 2010/1/22 下午 04:32:00      [投資]

請問:如欲投標土地,但對於標的物如何去觀察好壞?地址如何找?(高雄)

 

站長回覆  2010/1/22 下午 09:28:00

 

您好!

法拍地只有地號,沒有門牌地址可查詢,對一般人而言,要找物件所在位置是比較困難,茲列出幾種方法,也許有機會找得到。

1.從謄本中找出債權人或債務人,直接拜訪,債權人查封過現場,一定知道位置;債務人當然也清楚自己的地在那裡。

2.因法拍屋均有詳細房屋與土地的資料,查閱歷年的法拍屋相鄰地號,從對應門牌號碼,可以找出您的法拍地位置;經營20年法拍屋的透明房訊www.tom.com.tw有非常完整的資訊可供查詢。

3.目前上網調閱謄本資料很方便,可先查地籍圖,在相鄰地號的標示部,如發現有建物,再調閱建物標示部,即得知相鄰地號的位置。

4.直接到地政事務所測量課,私下找測量人員在下班時間帶您去現場看;拍賣的土地,他們都受法院囑託測量過,下班賺個外快,每件行情約3000元,皆大歡喜。

另外目前google地圖結合內政部地籍圖資網站,也能很輕易找出土地位置,網址如下:http://easymap.land.moi.gov.tw/


投資法拍土地,找出土地位置只是第一步工作,要評估投標好壞,尚要結合多方面專業知識,非三言兩語,有機會請多充實自己。

 

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 陳小姐(高雄)  No.119 2010/1/22 下午 03:57:00   [法拍程序]

請問:應買金額是以第4拍流標時之總底價嗎?應買之資格為何?如有多人爭時?是如何判定?








(高雄)

 

站長回覆  2010/1/22 下午 06:44:00

 

您好!

法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告,法官再詢問債權人、債務人表示竟見後,依其心證定出第一次拍賣底價,如無人應買,就8折減價...

第二次拍賣,無人應買,再8折減價...
   
第三次拍賣,無人應買,就原價公告應買三個月...

公告應買,應買期三個月中,債權人可隨時提出8折減價特別拍賣...

特別拍賣,再無人應買,債權人只得承受,撤回案件或另行估價拍賣

另行估價拍賣後,又從第一次開始循還,法令表面上只能拍賣四次,其實幾乎無次數之限制。


第一、二、三次拍賣及特別拍賣,可稱為「定時間,比價錢」,以標單看誰的出價最高才算得標;而公告應買則稱「定價錢,比時間」,以第三次的底價,看誰的公告應買狀先進法院就算得標。

法院收到公告應買狀,程序上還要詢問債人及債務人意見,但實際上只要第一位送狀,買到都沒有問題。

第三次拍賣無人應買,同樣價錢再公告三個月會來應買機會不大,想買的人都期望能下一次特別拍賣再進一場更划算,所以公告應買得標機會很大。

目前很多自住型民眾踴進投標室,只要價錢比市面便宜,自己又合意,不會在乎第三拍無人投標的公告應買,所以我們一接到客戶委託公告應買,先詢問書記官,確定尚無人應買,為了搶時效,以十萬火急搶送應買狀,如來不及當日,承辦人員隔天一大早,法院門前排隊等開門才保險。

【參考法條】強制執行法第 95 條

經二次減價拍賣而未拍定之不動產,債權人不願承受或依法不得承受時,執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者,得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示,執行法院得於詢問債權人及債務人意見後,許其買受。

債權人復願為承受者,亦同。

前項三個月期限內,無人應買前,債權人亦得聲請停止前項拍賣,而另行估價或減價拍賣,如仍未拍定或由債權人承受,或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者,視為撤回該不動產之執行。

第九十四條第二項、第三項之規定,於本條第一項承買準用之。

 

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 賴小姐(台北)  No.118 2010/1/22 上午 09:17:00        [法拍程序]

我老爸下週要到法院標房子,叫我上網來問,押標金可以開他自己的票嗎?我老爸說,他30年的票,信用一直保持很好(台北)

 

站長回覆  2010/1/22 下午 06:17:00

 

您好!

如果令尊以自己私人支票投標,保證興沖沖而去,敗興而回,尤其得標卻被判廢標,由次高標補遞得標,那種失落的心情一年也忘不了。

法院投標的保證金,從早期台銀支票,且限當地分行開立,到各種金融機關的支票,含郵局、農會,又大幅放寬各地分行開立均可,也是經過20多年的演變,但會開放到能用個人支票,我看100年也不可能。

投標保證票,也稱押標金,用意在當事人得標後,七天未繳清尾款,下次重拍的差價要由押標金賠償,法院怕您把他「莊笑維」。

告訴令尊,不能用他個人支票,一定得到銀行開立銀行支票,這是全國法院一致的規定。

 

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