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李先生 No.7 2009/10/20 上午 12:46:00
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我標到一間有車位的房子,之前去問說是有車位,但是等我準備搬進去後,管委會說沒車位,如果要用要付月租費,<真是晴天霹靂>那我不就買了比仲介還貴的房子........這是什麼法律啊? |
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站長回覆 2009/10/22 上午 11:45:00
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您好！
投標法拍屋大樓，最常見的糾紛，就是大樓車位問題．
早期大樓車位產權，除管理委員會的停車證，地政機關登記是獨立產權，它擁有一張權狀，房屋被查封，房子與車位併同拍賣，比較沒有爭議．
但從民國８０年後蓋的大樓，車位產權大部份登記在公共設施裡，與真正的大樓公共設施混在一起，法拍屋的車位糾紛就層出不窮；這些被拍賣的屋主，房子被查封，含在公共設施的車位，理所當然也同時被查封；有時連他自己也不曉得，或者他是惡意的，竟在被標走前，憑管委會的停車證，把車位先賣掉了．
車位屬不動產，要以登記為主，未經地政機關產權轉移是無效．這些法律常識不見得大家都懂，有一個案例，債務人憑管委會的停車證，出售車位，除了有代書辦理買賣合約外，該大樓主委還當見證人呢！
買法拍屋大樓時，要先辨明有無車位，可從歷年來，該棟大樓曾被拍賣的案例，分析公共設施比例有無異狀，有車位的公共設施比例一定比較偏高．
第二步查明該拍賣房子，每月繳納管理費金額中，有無含車位清潔費或維修費的數字；並詢問管理員詳細使用情形．探詢要有技巧，問到您想要問的，低調的調查，千萬不要打草驚蛇．
最後如確定有車位，但實際已出售別人，如果還要買，要當做沒有車位行情，壓低投標價位．得標後，透過訴訟，打官司取回車位．
在訴訟進行中，隨時與對方保持互動，只要他願意和解，貼補些和解費，讓官司早點落幕．不論他是善意第三者，還是蓄意與債務人勾結，反正您少標一個車位的錢，願意和解，用１／４或１／５車位的和解預算和諧結案，您也不吃虧！！
穩贏的官司如果糾纏一年以上，佔多大便宜也不值得了，您說是嗎！
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鄭小姐 No.6 2009/10/18 上午 12:34:00
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我家房子是法拍屋，最近要第３次拍賣了
今天收到一封代書寄來的信，說我們可以退稅，叫我們趕快跟他連絡
房子被拍賣，已經很沒有辦法，如再遇到詐騙集團，那我們太慘了
退什麼稅，請教‧‧‧ |
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站長回覆 2009/10/20 上午 12:37:00
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您好！
買到法拍屋的得標人，７天內要繳清尾款，法院如何分配這筆款項呢？優先順序呢？
一 ．執行費用，指取得執行名義，聲請強制執行，從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等，統稱為執行費用。
二．扣土地增值稅，房屋稅，地價稅
三．抵押債權人(大部份都是銀行)分配，有多順位債權人時，依順位優先受償
四．普通債權人(幾乎是民間債權人)，有多位債權人時，依債權比例分配
五．如有甚剩餘，分配給原屋主所有權人
而法拍屋的退稅是指上面第二項中的土地增值稅；目前土增稅有兩種稅率，一為自用稅率，一生只能享用一次，稅率10%，另一為一般稅率，從２０至４０％。
法院在做分配表時，根本無法得知債務人會用何種稅率，所以均統一以較高的一般稅率核課；如果債務人符合自用稅率標準，且願意以自用稅率辦理，在得標後收到稅單一個月內，要趕快到稅捐機聲請，那稅捐單位就會將兩種稅率差額退回法院，即稱為法拍屋退稅額，法院再依分配表順序繼續撥發。
所以此筆退稅額，原則上抵押債權的銀行最先受償，所有債權清償有剩餘，才有輪到債務人的份。
債務人一生只有一次的自用稅率機會，依現在法院生態，此筆退稅幾乎跑到銀行口袋，怎麼會債務人願意趕在３０天內到稅捐單位辦理呢？
法拍屋市場，從民國７０年以來，就有少數的代書，專門接洽退稅額很高的法拍房地的屋主；取得屋主同意委託書後，就向抵押債權銀行談判，犧牲債務人一生一次自用稅機會，換取銀行同意回饋部份退稅款給債務人，達成三方贏家，當然第三方就是承辦的代書。
除非是家公營銀行，像台銀，土銀等，僵硬無彈性外，其餘民營銀行均可配合，只是每家的回饋金不同罷了。
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張先生 No.5 2009/10/17 下午 11:54:00
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有關於法拍屋契約問題...法院公告
\"現由第三人陳先生承租中，期間自95.09.01至100.08.31..拍定不點交\"
這個標地物將於本次四拍...
請問這種房子可以買嗎??
10月底就要開標了...
買了會有什麼問題...
是不是時間到了就可以請他走人了...還是他可以賴著不走..
要給他錢嗎??
那到100.08.31前可以跟他拿房租嗎??
請法拍高手指教....
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站長回覆 2009/10/18 上午 12:02:00
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您好！
不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。
另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。
您要房客提早交屋給您，就要與房客協商，取得他的同意，甚至要貼補些搬遷費，來彌補他搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。
法拍屋中有一半的租約是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其惡劣是惡性假租約。如
一‧租金一次付清
二‧長租期，低租金
三‧以押金抵租金（或以債務抵租金）
四‧以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金）
五‧不定期租約
那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您會讓他得逞！
如果您是法拍新手，要面對這麼高難度的案子，不妨放棄吧！畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到５％，法拍屋多的是，何必要碰這種房子。
假如您逆向思考，這些案子沒人標，可能更有機會低價取得，不妨一試也許買到便宜貨，那您就要找對人，有經驗的朋友，或專業可靠的代標公司幫您操盤，不然一不留神，就要掉入別人的陷阱！
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