|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
楊○○(高雄) No.139 2010/2/4 下午 11:51:00 [其它]
|
|
|
請問一下這3塊土地
他的財產所有人為何是債務人? 而不是債權人?
高縣 路竹鄉【土地】 文南段407 409 410 3 筆
(高雄) |
|
站長回覆 2010/2/5 下午 02:51:00
|
|
|
您好！
本件為杏友實業股份有限公司向法院請求分割共有物，因無法原物分割，所以判決變價分割。
本件不動產共有人計２９位，各人擁有持分不一 ，杏友實業股份有限公司以全部所有權人為被告（包括自己），向法院請求分割共有物，法院判決變價分割。
要變價分割，就要透過法院公開拍賣，債權人為勝訴原告，即杏友實業股份有限公，債務人為２９位所有權人，調閱杏友實業股份有限公的土地謄本所有權部的「限制登記事項」，杏友實業股份有限公是債權人也是債務人。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
楊先生(高雄) No.138 2010/2/4 上午 10:08:00 [點交]
|
|
|
因為家裡最近看了一間法拍屋，由房屋仲介介紹的當我們標下來之後，有告知住在裡面的房客必須搬出可是房客說：因為之前有繳交給房東2個月房租的押金，如今房東跑路了，所以要向我們要那兩個月的押金原本在去年的12月份他們就應該搬出去了，到現在一直都沒有搬也沒有給我們房租費！甚至要我們給他錢讓他們出去找房子等他們找到房子才要搬出去！請問有這麼不合理的事情嗎？難道我們標下這個法拍屋我們必須替那位房東收尾嗎？讓我覺得有點莫名其妙也告知的仲介，他也說他有在處哩，可是如今也2月了一點下文也沒有！請問站長，我能怎麼解決這個問題呢？法拍屋照道理說不是要查封嗎？為什麼還會讓房客繼續租下去呢？(高雄) |
|
站長回覆 2010/2/4 下午 05:30:00
|
|
|
您好！
法院剛開始查封時，有租約的房子，法院是不能執行點交，得標人成為新房東，需承受原房客租約關係，原租期與租金不能變動，這是民法第４２５條買賣不破租賃的精神。也因此查封後，原房客仍能繼續居住在裡面。
在民法第４２５條中，得標人沒有承受返還押金規定，且押金是原屋主拿走，原房客需向原屋主索討。
在第一次拍賣無人投標後，債權人均會以民法第８６６條，房客租約影響抵押權，而請求法院將租約除去，使公告變為點交狀態。
首先，您要先查證，您投標時的拍賣公告，是記載拍定後點交呢？或不點交呢？如點交，一方面請代標公司與對方協商交屋，另方面進行法院點交程序，依我們作業時效，約能在兩個多月交屋。
萬一是不點交，則您只能向對方請求租金給付，或雙方談妥交屋條件，法院是不會受理您點交聲請的。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
盧先生(台北) No.137 2010/2/4 上午 09:46:00 [法拍程序]
|
|
|
我在留意一間法拍屋,可是從第一次拍賣無人投標後,現在已過了半年,我還要等下去嗎 (台北) |
|
站長回覆 2010/2/4 上午 11:49:00
|
|
|
您好！
第一次拍賣流標後，正常的時間，法院要在一個月內排出第二次拍賣，超出半年都沒有拍賣的消息，可能會有下列兩種情況：
一、債權人聲請延緩執行，每次可延緩三個月，到期可再聲請延緩一次，共停止拍賣六個月。
二、債權人與債務人達成和解，債權人聲請撤銷拍賣的執行。
以上情形可從謄本登記，找出查封的債權人或者投定第一順位抵押的銀行，進一步探詢即可得知原因。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
李先生(竹苗) No.136 2010/2/3 上午 08:55:00 [代標]
|
|
|
找代標公司比我自己去標，有什麼好處？找代書標比較便宜，代書還有國家考試資格，找代書標妥當嗎？(竹苗) |
|
站長回覆 2010/2/3 上午 10:11:00
|
|
|
您好！
標法拍屋是一門很專業的領域，除了擁有房地產行情、法律法規的知識外，對法拍市場要有敏稅熟悉度；最好能有熟識、深具法拍經驗朋友協助，否則才退而求次找代標公司；畢竟目前市面代標公司良莠不齊，萬一碰到不負責任、不夠專業、或是形同詐騙公司，先以低價承接，得標後巧立名目另收額外費用等等，就會付出很大代價。
代標公司是仲介業一環，有些代標公司是房屋仲介與代標兼做，有些是只專做代標。仲介一般收費是買賣雙方不得超過成交價６％，法拍的賣方是法院強制將債務人房子拍賣，所以代標只能向買方一邊收費。
依個人看法，找代標公司標法拍屋，主要是該公司是否值得您信任，成立多久，規模多大，專業強嗎？口碑好嗎？這些都是您要評估的，如能讓您標得巧，交屋快速又圓滿，其實服務費多寡不是重點。
還有該代標公司書面契約，有無約定多久期限交屋，萬一逾期如何補償；屋內被蓄意破壞，代標公司有無幫您分擔風險，是否願１００％保固。
找代標公司，您付出服務費代價，就是要取得下列兩個目的。
一．分析投標行情：除調查市價外，要能提供歷年來附近法拍資料，尤其最一年曾標過的房子更具參考價值。
二．解決交屋的煩瑣及風險：一般法拍屋最棘手的點交問題，是債務人通常會使出恐嚇三絕招：
１.叫「兄弟」耍流氓，非理性抗爭
２.破壞房屋裝璜及水管電路
３.恐嚇自殺，以死相逼
這些手段無非就是要獅子大開口，強索高額不合理搬家費；預防重於治療，如何結合法院強制點交公信力，配合開導債務人接受合理搬家費，讓債務人和諧交屋，而且交屋時間比法院點交還要提早，這是考驗代標公司的法拍功力。
縱使一般較容易解決的房子，也要步步為營。大致來說，房子被拍賣的債務人，情緒比較不穩定；在折衝協調中，如何「軟中帶硬，硬中帶軟」，千萬不要刺激、挑釁對方，引起債務人反彈、抓狂，使事情演變難以預料！
有點交的房子，交屋絕對沒問題；重點在您要和諧圓滿交屋，還是有後遺症的交屋呢？
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
林小姐(台北) No.135 2010/2/2 上午 12:18:00 [增建]
|
|
|
本人於日前標得法拍屋，其中某建號係未辦保存登記之建物，現房屋重新裝潢，並將其拆除，我應該辦理何種程序，較有保障？(台北) |
|
站長回覆 2010/2/2 上午 01:53:00
|
|
|
您好！
得標法拍屋拍賣公告既然有註明未辦保存登記之建物的建號，表示當初查封時，法院已囑託地政事務所來測量，雖然無法辦理地政產權登記，但不動產權利移轉證書明白標示由您出資向法院連同保存登記房屋取得所有權。
未保存登記建物已屬您產權，您要拆除重新裝潢，這是您的權利；但未保存為違建，拍賣公告應會註明，自行負擔被拆除之危險，只是此種「舊違建」被檢舉拆除機會不大。
但當您將舊違建拆除重新裝潢，就變成「新違建」，被左鄰右舍檢舉時，可能會面臨被拆除的危險，這是您要考慮之處。
很多房子違章增建時，屋主都要拜會鄰居，做好公共關係，就是怕被檢舉。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
駱先生(高雄)  No.134 2010/2/1 下午 09:49:00 [稅金]
|
|
|
你先前回覆一個問題有關：「投資法拍屋出售戶數超出六戶時要課繳營業稅及營所稅。」是指超過六戶的部分，還是全部？ 如果出售7戶，那是交1戶的稅還是7戶？ 如果是交7戶，那以法拍屋做為投資工具的，不就要挑選大金額的案子來買賣比較划算？
(高雄) |
|
站長回覆 2010/2/2 上午 01:54:00
|
|
|
您好！
您的問題與no.40雷同，我把該題回覆內容貼上，也許您就明瞭。
2009/09/01 【聯合報╱記者賴昭穎／台北報導】廖文權條款 年賣屋逾6棟須繳營業稅
廖文權以個人名義大量買賣法拍屋避繳營業稅，為「補破網」，財政部趕緊在當年（民國九十五年底）訂定所謂的「廖文權條款」，規定個人一年內出售房屋六棟以上，經認定為營業行為，就須申報營業稅。
財稅官員私下表示，廖文權案發生後，賦稅署檢討相關規定，發現當時規定的確有不清楚之處。財政部發動全國五個國稅局調查，發現從九十一年到九十四年間，全台每年賣出超過六戶法拍屋者近四千人，這些人多數是將公司賣屋行為灌到個人買賣名義來「節稅」，為避免類似爭議日後層出不窮，決定緊急修改相關規定。
由於這項課稅原則訂得很突然，為了減輕法拍業者衝擊，財政部特別提供一年的緩衝期，九十七年才實施。
當時財政部和各國稅局訂定了查稅標準，個人在一年內出售房屋超過六棟，就會被列為查稅對象，調查買賣房屋資金流程與頻率。換句話說，一年出售六間以上房屋的「民眾」，除了個人綜合所得稅的財產交易所得稅外，最好乖乖主動申報繳納營業稅，以免被補稅及罰鍰。
因為被國稅局釘上查稅的案件，只要被認定是營利目的，除了須課徵百分之五的營業稅，有賺錢的話，還會被課徵百分之廿五的營所稅。
政府財政窘困，為了選舉，又大開福利支票，所以財政部到處在開發財源；民國９７年起開始課徵法拍屋營所稅，但上有政策，下有對策，能課到的稅是有限的；法拍大戶，甚或小咖的，沒有不找人頭的。
如果您每年得標的法拍屋數量會超過五件，建議趕快找人頭，以他的名義投標，為安全起見，得標房子每件都辦貸款，或者您直接設定第一順位抵押。
如果當年度得標的法拍屋出售達六戶以上（以出售為準，非得標戶數），如七戶，則必需申報繳納營業稅，繳納細節有兩種，最好請教會計師，何者報繳最能節稅。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
曹小姐(高雄) No.133 2010/2/1 下午 02:10:00 [稅金]
|
|
|
本人因個人綜所稅率為21想請問若買賣法拍屋獲利,以公司名義或個人名義較能節稅,謝謝(高雄) |
|
站長回覆 2010/2/1 下午 06:57:00
|
|
|
您好！
公司名義出售時，房屋部份需開立發票，繳交５％營業稅，年底更需報繳營業所得稅，以公司名義標購法拍屋短期投資獲利，稅金成本會較個人名義還高。
法拍屋得標時，如土地標價遠低於當年度公告現值，馬上轉手有土地增值稅成本跑出來，個人除一般稅率２０～４０％外，還可申報自用住宅優惠稅率１０％，公司就不行了。
除非是長期收租投資，用公司義經營，配合其它開銷沖稅，否則法拍市場很少用公司名義做短期投資的。
最近幾年，國稅局一直在推動，針對一年投資出售三間以上法拍屋，即視同營業行為，需比照公司繳營業稅，並且要追繳前五年稅額，造成業界一陣譁然；經業者聯合找立委陳情、抗議，９６年元月定案，９６年年底前為緩衝期，從民國９７年起，投資法拍屋出售戶數超出六戶時要課繳營業稅及營所稅。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
蔡先生(台南) No.132 2010/1/30 下午 11:26:00 [其它]
|
|
|
為什麼建物謄本所有權登記日期是95年(買賣),而他項權利部之銀行(設定)登記日期是94年?不合理.(台南) |
|
站長回覆 2010/1/31 上午 07:26:00
|
|
|
您好！
一般人買賣房屋習慣，均會要求賣方還清原抵押借款，再由買方重新找銀行辦理設定抵押貸款，而目前買方貸款銀行均有提供助還前胎的服務，所以所有權登記日期都會早於他項權利的登記日期。
但其實所有權轉讓與他項權利轉讓是可以獨立進行的，買賣雙方也可以約定；買５００萬房子，賣方借款尚有４００萬，買方支付賣方現款１００萬，由買方承接原賣方貸款責任，他項權利部份就不要再找銀行重新辦理了，就產生所有權登記是９５年，他項權利登記是９４年的情況。
此種情形，大都買賣雙方相當熟識，或者買方貸款條件無法高於原賣方借款；對買方而言，省事又便利，對賣方來講，買方如未履行繳款被銀行拍賣，只要拍賣價足於清償銀行借款，本人也無任何損失。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
駱先生(高雄) No.131 2010/1/29 上午 10:35:00 [其它]
|
|
|
為什麼土地標示他項權利 裡 抵押權的權利人 和所有權的債權人會不一樣？
應該以哪個為準？(高雄) |
|
站長回覆 2010/1/30 上午 12:42:00
|
|
|
您好！
不大清楚您的題意，以下回覆如果不是您要的，請再發問或明示那一筆案件？
所有權的「其他登記事項」欄裡，是註明強制執行或保全程序假扣押的債權人查封狀況，而他項權利 裡 抵押權的權利人是抵押權人，兩者不完全會一樣。
債權人可分抵押債權人(第一、二、三等等順位債權人)及普通債權人，也可分為查封債權人及參與分配債權人。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
王先生(台北) No.130 2010/1/28 下午 06:32:00 [法拍程序]
|
|
|
請問應買期過了還可以買嗎？(台北) |
|
站長回覆 2010/1/28 下午 07:37:00
|
|
|
您好！
第三次拍賣無人投標，法院約１０日排出三個月公告應買，在此期間，債權銀行隨時可提出減價拍賣，即第四次拍賣或撤回執行，此時應買期即終止，所以滿三個月或債權人提前終止，就無法再參加應買了。
如果是債權銀行提出減價拍賣，那等第四拍排出來，價錢就更便宜了。
公告應買雖是第三人無人願買的底價，但有些漂亮的房子，在第三拍意外流標，還是很值得購買。
第一、二、三或四拍，定有底價及投標日期，以總價最高者得標，稱為「定時間、比價錢」；公告應買不用加價，以底價購買，但以第一位向法院聲明願買者優先，稱為「定價錢、比時間」，要買就要比快了哦！ |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳小姐(高雄) No.129 2010/1/28 下午 02:51:00 [增建]
|
|
|
請問:欲標購土地時,該標地物上有建物,且部份建物卻未辦登記,法拍資料上有註明"未辦建物所有權第一次登記,不能依權利移轉書辦理所有權登記,請投標人注意."
如果標得此標的物後,此部份是不是已屬標得此標之人所有?若否,將如何處理?(高雄) |
|
站長回覆 2010/1/28 下午 05:44:00
|
|
|
您好！
拍賣公告上註明「未辦建物所有權第一次登記,不能依權利移轉書辦理所有權登記,請投標人注意.」，此建物仍屬得標人所有，只是無法到地政機關辦理所有權登記。
未辦保存登記即一般所謂違章增建，除非是程序違建，只要再補辦保存程序即能登記，大部份的違建都是實質違建，無法取得地政機關產權登記，但它的所有權仍為原始起造人所有。
不動產移轉證書有註明得標未保存建物面積、標購價錢即是很清楚說明此為得標人所有，另人擔心的是不在拍賣範圍的建物，您標得土地，但地上卻有第三人的建物，那得標土地使用價值就受到很大影響了。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
鄭小姐(台北) No.128 2010/1/28 上午 10:12:00 [法拍程序]
|
|
|
我爸媽去年12月辦好產權過戶.(一月初有辦第一次點交).可是到現在,原屋主一直推拖不搬走,說什麼要隔壁房子蓋好才要搬.請問面對這種情況,法院通常會拖多久才會進入第二次強制點交呢?大大能不能回答一下!感激不盡~!謝謝! (台北) |
|
站長回覆 2010/1/28 下午 02:45:00
|
|
|
您好！
●法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：
一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。
二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。
三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。
四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。
從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。
●會有何狀況發生呢？
1.履勘或強制點交時，債務人自己鎖在裡面，此時法官會叫拍定人安排鎖匠，萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢？甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖，當日法官流程又不只一處，等太久也許法官就會順延您的案子了。
2.強制點交時，債務人躲起來不出現，屋內郤留置一大堆東西，法院只得現場清點造冊。清點時間１、２個小時，法官還會接受；萬一像板橋法院一間錄影帶的房子，法官清點五個多小時仍未完成，最後還是喊暫停，打道回府。
緃使順利清點ＯＫ，所有留置物都要交給拍定人保管；有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，拍定人就要馬上提供保管地方，否則又要順延了。
3.法院履勘，協調雙方和解時，如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官，拍定人又不懂得據理力爭，當和解條件一面倒向有利債務人時，拍定人可就進退兩難。
●高桿點交，配合法院強制公信力，與債務人耐心溝通
有經驗的投標人或代標公司，非常了解法院點交程序，事先會推演點交過程各種狀況，絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」，但引導法官合理配合有利於拍定人，並非難事，就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交，除配合法院強制公信力，另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調，貼補少許搬家費，讓債務人和諧早日交屋，才是上策！！
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
駱先生(高雄) No.127 2010/1/27 上午 11:36:00 [法拍程序]
|
|
|
假設當天早上標到
可以當天下午就去執行處繳清尾款嗎？
要怎麼辦理？(高雄) |
|
站長回覆 2010/1/27 下午 02:29:00
|
|
|
您好！
當天得標時，書記官會開出繳尾款單據，上面即會註明繳款金款及繳款期限，所以您當天早上得標，下午要繳清款項當然沒問題。
拿著繳款單據和繳款票款到法院會計室辦理，記得票款金額務必與繳款單據符合，否則會被拒收；曾有得標人票款比單據多出１０００元，繳款人向法院承辦人聲明免找零款，也同樣被拒收，無法辦理繳交尾款。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
林○○(台南) No.126 2010/1/26 下午 09:53:00 [法拍程序]
|
|
|
請問 ;1. 法院如果第一拍沒人標得下一拍的時間會固定嗎?
2. 如果法拍屋因債權人聲請去除租賃停拍的話,有辦法知道下一拍的時間嗎?(台南) |
|
站長回覆 2010/1/27 下午 02:36:00
|
|
|
您好！
第一拍無人投標，法院約四～五星期即自動排出第二拍，金拍屋為私人機關，效率較高，約兩週即排出下一拍日期。
在整個拍賣程序進行中，會因下列因素影響下一拍的排出：
１、債權人與債務人達成和解，債權人向法院聲請撤回執行，那永達看不到下一拍的排出。
２、債權人與債務人達成協議，債權人向法院聲請延緩執行，讓債務人有三個月時間籌錢還債權人，如果三個月屆止，債務人未履行承諾，債權人向法院聲請繼續執行，法院才會排出下一拍。
３、債務人向法院提供擔保，撤銷拍賣的執行，縱使債權人再打贏官司，也直接由擔保金求償，原法拍屋不可能出現下一次的拍賣。
４、債權人引用民法第８６６條排除承租人租約，視提出聲請的時間，對下一拍排出的影響約二週到四週。
５、有很少的機會是因執行的司法事務官或書記官交接而影響下一拍的時間。
我們接到客戶委託時，均會與查封債權人保持良好互動關係，除了掌握拍賣進度外，還可以側面了解現住人抗爭程度及屋內裝潢狀況。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
蔡小姐(高雄) No.125 2010/1/25 下午 05:29:00 [其它]
|
|
|
法拍屋如果前屋主欠管理費.我須要補付嗎?謝謝.(高雄) |
|
站長回覆 2010/1/26 上午 12:03:00
|
|
|
您好！
有關債務人積欠社區管理費，是否該由拍定人負責繳納？
一、拍賣公告如載明，由拍定人承擔，則拍定人就必須承擔。﹝臺中地院八十九年度訴字第二○二二號判決參照﹞
二、拍賣公告未載明，則後手不必承擔 。﹝臺北地院九十二年度訴字第五○○九號判決、高雄地院八十九年度小上字第一四二號判決參照﹞
拍賣公告未載明時，得標人是不用負擔前屋主積欠的管理費，但如果投標人得標後馬上要轉手出售，就要考慮與大樓管理委員會和諧關係。
建議一方面向管委會解釋法律關係，讓管委會了解我們沒有負擔的義務，管委會要向法院聲請參與分配，從我們繳交的得標款中追討；另方面補貼積欠款１／２到１／５，促進雙方和諧，銷售房屋時也更能順利出售。
假若買法拍屋自住，也許不用考慮那麼多，直接據理力爭；如有必要，訴請鄉鎮公所調解委員會調解，讓公正的第三人出面協商，也是一種不錯的方法。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
吳先生(高雄) No.124 2010/1/24 下午 02:44:00 [法拍程序]
|
|
|
請問:相中某一法拍標的物,但資料上已是四拍流標約二個月了,如欲標購此標的物,要如何做?(例如
委託貴公司進行).四拍流標後公告期是多長?(高雄) |
|
站長回覆 2010/1/24 下午 04:36:00
|
|
|
您好！
四拍流標的案件，債權銀行有兩種處理方式，一撤回本案執行，另找債務人其它財產執行，二為另行聲請估價拍賣，讓案子接著下一輪第一拍開始，目前實務上以第二種居多。
第二輪的底價跟第一輪是獨立的，不一定會比第一輪低，所以縱使排出下一輪，也許您也要等到第四拍才值得進場投標，您要有心理準備。
正常下一輪要等上半年到一年時間，甚至兩年也有，如有客戶委託要等下一輪的拍賣，我們會與承辦銀行保持良好互動關係，讓對方積排極出下一輪，但也要低調進行，否則讓債權銀行認為我們有強烈投標意願，也不利我們得標的機會。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
高先生(台北) No.123 2010/1/24 上午 10:11:00 [代標]
|
|
|
請問貴公司代標收費標準,又倘若未標中則又是如何計價? (台北) |
|
站長回覆 2010/1/24 下午 04:20:00
|
|
|
您好！
本公司全程代標服務費為底價２～６％（底價未滿３００萬以３００萬計），視案件複雜難易度及有無含債務人搬遷費而定；大部份為３％，搬遷費客戶負擔，５％為由本公司支付搬遷費。
雖然法院會負責點交，但時間長達四個月，除了法院點交程序進行外，另外我們點交小組不斷與對方協商、溝通，一、兩個月交屋是我們正常交屋時間。法院程序只是一個手段，能讓對方和諧提早交屋，才是我們交屋的目標。
本公司成立至今，我們只有在客戶標到滿意房子才有收費，縱使花了很多時間調查及評估，但未得標則不收費，讓客戶滿意、肯定是我們未得標的另一種收穫。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
周小姐(高雄) No.117 2010/1/21 下午 07:00:00 [點交]
|
|
|
站長您好 有些法拍土地筆錄中載明不點交 是因為該筆土地是既成道路 那麼這筆土地還有投標價值嗎 謝謝您(高雄) |
|
站長回覆 2010/1/22 下午 09:44:00
|
|
|
您好！
很多的法拍土地，拍賣範圍非全部，只是拍賣部份持分，這一類土地因有土地法３４條之一問題，拍賣公告會註明「拍賣持分，共有人有優先承買權，拍定後不點交」，所以拍賣時均無人問津。
或者土地是既成道路供眾人通行，拍定後法院也無法點交給您。
以上的土地，表面看似無投資價值，但經多次拍賣無人投標，價錢不斷往下掉，甚至低於土地公告現值很多，也許就會碰到有心人，買來當公司資產，或者抵稅用，戲法人人會變，各有巧妙不同，那就看各人的用法了。
【參考法條】土地法第 34-1 條 共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。
共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有人；其不能以書面通知者，應公告之。
第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。
共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。
前四項規定，於公同共有準用之。
依法得分割之共有土地或建築改良物，共有人不能自行協議分割者，任何共有人得申請該管直轄市、縣 (市) 地政機關調處。不服調處者，應於接到調處通知後十五日內向司法機關訴請處理，屆期不起訴者，依原調處結果辦理之。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳小姐(高雄) No.121 2010/1/22 下午 04:32:00 [投資]
|
|
|
請問:如欲投標土地,但對於標的物如何去觀察好壞?地址如何找?(高雄) |
|
站長回覆 2010/1/22 下午 09:28:00
|
|
|
您好！
法拍地只有地號，沒有門牌地址可查詢，對一般人而言，要找物件所在位置是比較困難，茲列出幾種方法，也許有機會找得到。
１．從謄本中找出債權人或債務人，直接拜訪，債權人查封過現場，一定知道位置；債務人當然也清楚自己的地在那裡。
２．因法拍屋均有詳細房屋與土地的資料，查閱歷年的法拍屋相鄰地號，從對應門牌號碼，可以找出您的法拍地位置；經營２０年法拍屋的透明房訊www.tom.com.tw有非常完整的資訊可供查詢。
３．目前上網調閱謄本資料很方便，可先查地籍圖，在相鄰地號的標示部，如發現有建物，再調閱建物標示部，即得知相鄰地號的位置。
４．直接到地政事務所測量課，私下找測量人員在下班時間帶您去現場看；拍賣的土地，他們都受法院囑託測量過，下班賺個外快，每件行情約３０００元，皆大歡喜。
另外目前google地圖結合內政部地籍圖資網站，也能很輕易找出土地位置，網址如下：http://easymap.land.moi.gov.tw/
投資法拍土地，找出土地位置只是第一步工作，要評估投標好壞，尚要結合多方面專業知識，非三言兩語，有機會請多充實自己。 |
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
|
|
如果您有買法拍屋的任何問題，我們將以２０年專業經驗提供您滿意的解答，歡迎留言發問（上班時間７２小時內回覆）
|
|
陳小姐(高雄) No.119 2010/1/22 下午 03:57:00 [法拍程序]
|
|
|
請問:應買金額是以第4拍流標時之總底價嗎?應買之資格為何?如有多人爭時?是如何判定?
(高雄) |
|
站長回覆 2010/1/22 下午 06:44:00
|
|
|
您好！
法拍屋經不動產鑑價公司完成估價報告，法官再詢問債權人、債務人表示竟見後，依其心證定出第一次拍賣底價，如無人應買，就８折減價．．．
第二次拍賣，無人應買，再８折減價．．．
第三次拍賣，無人應買，就原價公告應買三個月．．．
公告應買，應買期三個月中，債權人可隨時提出８折減價特別拍賣．．．
特別拍賣，再無人應買，債權人只得承受，撤回案件或另行估價拍賣
另行估價拍賣後，又從第一次開始循還，法令表面上只能拍賣四次，其實幾乎無次數之限制。
第一、二、三次拍賣及特別拍賣，可稱為「定時間，比價錢」，以標單看誰的出價最高才算得標；而公告應買則稱「定價錢，比時間」，以第三次的底價，看誰的公告應買狀先進法院就算得標。
法院收到公告應買狀，程序上還要詢問債人及債務人意見，但實際上只要第一位送狀，買到都沒有問題。
第三次拍賣無人應買，同樣價錢再公告三個月會來應買機會不大，想買的人都期望能下一次特別拍賣再進一場更划算，所以公告應買得標機會很大。
目前很多自住型民眾踴進投標室，只要價錢比市面便宜，自己又合意，不會在乎第三拍無人投標的公告應買，所以我們一接到客戶委託公告應買，先詢問書記官，確定尚無人應買，為了搶時效，以十萬火急搶送應買狀，如來不及當日，承辦人員隔天一大早，法院門前排隊等開門才保險。
【參考法條】強制執行法第 95 條
經二次減價拍賣而未拍定之不動產，債權人不願承受或依法不得承受時，執行法院應於第二次減價拍賣期日終結後十日內公告願買受該不動產者，得於公告之日起三個月內依原定拍賣條件為應買之表示，執行法院得於詢問債權人及債務人意見後，許其買受。
債權人復願為承受者，亦同。
前項三個月期限內，無人應買前，債權人亦得聲請停止前項拍賣，而另行估價或減價拍賣，如仍未拍定或由債權人承受，或債權人未於該期限內聲請另行估價或減價拍賣者，視為撤回該不動產之執行。
第九十四條第二項、第三項之規定，於本條第一項承買準用之。
|
|
lganjon 發表在 痞客邦 留言(0) 人氣()
