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陳先生(台北) 　No.265　2010/10/15 上午 11:44:00 　　　　[點交]
	請問：使用情形有註明"本件建物出租予第三人OOO，租期自99年1月8日起至101年1月8日止，租期尚未屆滿，惟該租賃關係目前業經本院裁定除去，如該裁定於點交前經廢棄確定，始不點交。" 這倒底有沒有點交啊？ (台北)

站長回覆　2010/10/19 下午 11:39:00

您好！

不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。

另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

民法第８６６條：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

第一次拍賣無人應買時，債權銀行會以「民法第８６６條」，抵押權受租約之影響，要求法院排除租約，此時法院原公告不點交，在第二次拍賣時就會裁定為「點交」。

但法院裁定後十日內如當事人不服，可向最高法院提起抗告，萬一抗告有理，最高法院廢棄地方法院裁定，而且在法院點交房屋前經確定廢棄，此時得標之法拍屋，原點交狀態將回復為不點交，這就是公告『如該裁定於點交前經廢棄確定，始不點交。』的意思。

那這種公告到底是點交或不點交呢？投標前公告點交，等得標繳足尾款又變成不點交，對投標人是不是風險太大？

對一般投標新手或無經驗自住型買主，風險確實很大，又存在不確定性，但對專業投資客或代標公司而言是小ＣＡＳＥ，只要投標前有技巧訪談現住人，就能判斷對方是否會抗告，有無機會使點交變成不點交。

縱使萬分之一機會判斷走樣，演變成不點交情況，找配合夠專業的律師向法院請求撤銷拍賣，返還投標價金，解決不點交棘手難題，只是時間成本的計算，完全沒有任何風險，這就是投標法拍屋專業所在。