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廖先生 No.23 2009/11/23 上午 01:30:00
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大師好, 有法拍農地的疑問要請教, 請解惑之 甲: 法拍農地土地所有權人,農地上有乙之建物,謄本標示部其他登記事項為空白,特定農業區/農牧用地。 乙: 建物起造人(建物無保存登記 , 有房屋稅籍),建物未併入甲農地法拍。 丙: 已有與法拍農地相鄰之農地(地面上無建物), 本次想法拍購買甲之農地。 問題1.丙購買甲之農地後,是否可將原先就有之農地與新購甲之農地做合併分割,將有建物基地之農地獨立一小塊,沒有建物基地之農地並入丙原先就有之農地? 要是無法拆屋還地損失也較少. 問題2.假設甲與乙曾同為一人,則耕地拍賣後與耕地上之違建物是否也適用民法第876條,而形成不定期租約? 問題3.如耕地與耕地上之違建物適用民法第876條,形成不定期租約時, 因耕地上有違建物可否引用土地法第114條及民法第432條終止租賃關係? 解除租賃關係後再依民法第767條要求乙拆屋還地? Thanks and Best Regards, David (台北) |
站長回覆 2009/11/24 上午 12:28:00
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您好!
甲與乙如同為一人,債權人理應併同查封甲地與乙屋,所以實際上甲地與乙屋應不為同一人。
有可能同一人所有,為避免債權人同時查封,趕快脫產把建物從甲移轉為乙。
民法877條併付拍賣是針對未保存登記建物,只要同一人所有而且建物是在設定抵押之後才蓋的,債權人可以併同建物拍賣;但有一些不肖業者會教導債務人,把建物過戶給第三人所有,或者讓第三人宣稱該建物為其所起造,讓債權人無法併付拍賣,這種案子對債權人及投標人相當頭痛。
所幸民國97年民法877條做了修正,只要為設定抵押之後所蓋,不論起造人是債務人或第三人,債權人均可聲請併付拍賣。
向銀行設定抵押之時,銀行標準作業程序,均會請債務人切結聲明,設定抵押之時,抵押物無出租及增建物,如果他日被拍賣,竟跑出第三人主張在抵押前即有增建物,讓債權人不能併付拍賣,那債務人就牽涉到偽造文書,使公務員登載不實之刑罰了。
如果您目前看到的拍賣公告乙屋未在拍賣範圍,第一步先找債權銀行詢問,為何沒有併付拍賣,是銀行承辦人疏於職責或者未了解民法877條的新修正呢?這條法令是可以朔及既往的,縱使設定抵押時間是在97年修法之前,目前也能重新要求法院併付拍賣。
對不起,沒能針對您的問題直接回答,希望這樣的回覆也同樣能解決您的問題,歡迎繼續發問。
參考法條:
【民法第 877條】 土地所有人於設定抵押權後,在抵押之土地上營造建築物者,抵押權人於 必要時,得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對 於建築物之價金,無優先受清償之權。 前項規定,於第八百六十六條第二項及第三項之情形,如抵押之不動產上 ,有該權利人或經其同意使用之人之建築物者,準用之。
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