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王先生　No.28　2009/11/26 上午 10:25:00
	看到法拍屋,價錢合理,地點OK,屋況從對面大樓看過去也OK,且確定是空屋問題是,這個拍案只拍建物,不包含土地持分如果買下來,後續可能會有哪些困擾 (台北)

站長回覆　2009/11/26 下午 01:11:00

土地法 (民國 95 年 06 月 14 日修正) 第 104 條

基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。
前項優先購買權人，於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄。
出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。

類似這種土地與房屋產權分割拍賣的案子，如果另外未拍賣的土地所有權人是屬於私人所有，有很大的可能投標是白做工，因為對方會行使優先購買權，以您得標價格優先承買。

民法 (民國 98 年 06 月 10 日修正) 第 876 條

設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而僅以土地或僅以建築物為抵押者，於抵押物拍賣時，視為已有地上權之設定，其地租、期間及範圍由當事人協議定之。不能協議者，得聲請法院以判決定之
。
設定抵押權時，土地及其土地上之建築物，同屬於一人所有，而以土地及建築物為抵押者，如經拍賣，其土地與建築物之拍定人各異時，適用前項之規定。

假如土地與房屋同屬於一人所有，則您買到房屋，即同時擁有土地的地上權；萬一不為同一人所有，而且房屋對土地是無權占有，地主會等您標到，向法院聲請拆屋還地，屆時您投標血本將一去不還。

另有一種情況，土也產權為政府單位，像高雄市，有很多土地所有權為土地銀行或高雄市政府，您得標，他們不會行使優先承購權，而且土地會長期出租給您，不會要求拆屋還地；等價錢很便宜時，不妨投資標下來，扣掉土地租金，不管自住或再轉出租，每年不用繳地價稅，早晚土地也是要賣給您，應該也是蠻划算的。

但要注意，無法取得銀行貸款。　