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　盧先生　No.48　2009/12/2 上午 09:16:00

DEAR ALL: 這房子當初承租時.因為喜歡它的內部裝潢.家電/家具一應俱全..打了三年的契約.至今住不到一年.後來了解我的房東是全額貸款買下這間房.甚至超貸現金來裝潢及添購家具.自住半年以後因為不堪貸款壓力出租給我.因為房子內部設備不錯.簽約時我還付了不少押金.不過據我知道房東已經四個月收了房租沒付貸款.房子遲早會走向查封拍賣一途.跟房東談過後.他似乎也沒有想解決房子問題的能力.擺明了要跟銀行耗.我是經過簽約程序租下這間房子的.我覺得在約滿之前搬家對我會造成很多不便.況且~押金是不是還得出來都是一個問題. 要是銀行找上門追房東的貸款.我該如何自保? 假使真的不幸要被查封了.我有三年的合約在手.法院會叫我搬家嗎?除了押金.我是不是有權利要求銀行或法院付給我[搬遷賠償]呢?若是可以住到租約期滿.那房租我該付給誰? 我實在不想住家環境受到打擾.懇請貴公司為我解答.感激不盡!! 　(台北)

站長回覆　2009/12/2 上午 11:51:00

您好！

民法第425條（買賣不破租賃）：出租人於租賃物交付後，縱將其所權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。

房東房屋被拍賣，您的租約仍繼續存在，原來約定的租期、租金不受影響，但不包括押金，您不能跟新的屋主要回押金。

房子拍賣日期公告出來，原房東還是房屋所有權人，您仍然要支付房屋租金，但您可要求押金抵租金，抵還押金再繼續付房租，這一點在情理法完全站得住腳。

在法院來查封時，您必須據實向法院陳報租約，法院會把租約載明在拍賣公告中，並註明拍定後不點交；日後得標人如要求提早交屋，會跟您談一筆提前交屋和解搬家費，屆時就看願不願意接受。

萬一查封時您不在家，法院誤認為空屋無人居住，債權銀行如果有私心，或者疏於查報，您就要自力救濟，上法院寫狀紙陳報租約，保障自己的權益。

民法第８６６條：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

第一次拍賣無人應買時，債權銀行會以「民法第８６６條」，抵押權受租約之影響，要求法院排除您的租約，此時法院原公告不點交，在第二次拍賣時就會改為「點交」，這是您要了解的。

從查封到開始拍賣，約兩個月至四個月；拍賣進行到拍定，也要三個多月。投標前租金仍要付給原屋主，但得標後就要改付新屋主；一般而言，如新屋主不願續租給您，法院點交程序約三個多月，這段期間新屋主不會要求收租金的，甚至會預算一筆搬遷費，請您早日交屋。

您是房客，有比別人投標的有利條件，您最了解房屋的屋況，從大家來看屋情況，應該很清楚，這一間房子搶手程度，您還比別人投標成本低（別人要預算一筆搬家費給您）。除非不喜歡這一間房子或另有其它考量，否則不參加投標太可惜了！！　