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吳先生  No.58 2009/12/8 上午 01:45:00                                                   [稅金]

朋友告訴我,標法拍屋價錢要加在土地上,才能節省稅金,但我要標的這一件透天房子,有兩筆土地,我要如何加,請幫我解惑? (高雄)

 

站長回覆  2009/12/8 上午 09:27:00

 

您好!

根據土地稅法規定,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。

法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~30%,最少要繳16萬稅金。

也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋,隱藏的增值稅。

早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎? 所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。

萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。

首先,比對每一筆土地底價與公告現值,每一筆土地增值都是依從低原則,底價低於公告現值金額即跑出增值,總加價部份在分配在每一筆,以達降低土地增值目標。

例如第一筆底價50萬,公告現值為70萬,第二筆底價150萬,公告現值為190萬;則標550萬,多加價50萬,可分配第一筆加20萬即可,餘30筆加在第二筆;或者第二筆40萬,第一筆加10萬,都可達同樣節稅作用。  

 

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