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簡先生(高雄) 　No.81　2009/12/21 上午 11:59:00 　　　　　　　　　　　　　[點交]
	有一間法拍屋,不點交.其租賃為97年至107年租金10000元,契約是在向銀行抵押前所訂立,有公證,我想標購這間法拍屋,請問有人知道這種不點交且租期過長又租金過低明顯是假租約的情形.要如何取得房子.希望貴公司能指點我.Orz (高雄)

站長回覆　2009/12/21 下午 03:40:00

您好！

民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。

民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。

但如租約是在設定抵押權之前成立，債權銀行便不能引用民法第８６６條聲請排除；銀行在放款前會請借款人寫無出租切結書，目前拍賣跑出借款前的契約，一般而言，在拍賣多次都無人投標時，銀行會提起訴訟，告對方偽造文書，使公務員登載不實罪名。

您如喜歡這一間房子，一方面等銀行打贏官司變成點交再進場，另一方面，等到價錢非常低，便宜買下，再換您跟對方打官司；不論對方租約是否有高手精心製作，真的假不了，假的真不了，租約一定會有破綻，您有機會以對方「虛偽通謀」破除其租約；當然在官司進行中，隨時預算一筆和解金，給對方下台階，雙方早日和解交屋才是上策。

這種不點交有利潤的法拍屋，是資深投資客的最愛，但高利潤高隱藏風險，所以您就要找對人，尋求有經驗的朋友，或專業可靠的代標公司幫您操盤，不然一不留神，就要掉入「不點交」的陷阱！