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 鄭小姐(竹苗)  No.87 2009/12/25 上午 08:30:00                                 [點交]

今年9月租了乙間房屋,但是不知道該屋已遭法拍,現已遭標走了,可以當時和屋主簽立房屋契約時,簽了一年,現在得標的買主來叫我們找房子,是否能提供法律知識,以保障我們的權利。 (竹苗)

 

站長回覆  2009/12/25 下午 05:11:00

 

您好!

民法第425條〈買賣不破租賃/租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。
前項規定,於未經公證之不動產租賃契約,其期限逾五年或未定期限者,不適用之。

法律要保護經濟上的弱者(房客);房東縱將房子出售他人,房客原有的租約不受影響,租期還有多久?租金月付多少?都不能改變,只是房東換人而已。得標人成為新房東,如果要求法院強制將房屋點交給得標人,就違反了民法第425條,所以拍賣時,法院一定會公告「第三人承租中,拍定後不點交」。

民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人,設定抵押權後,於同一不動產上,得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

其實法律更保護財團,所有的租約在第一次拍賣流標後,均會被債權銀行以民法第866條排除,變成有點交案子。

縱使租約被排除,法院點交程序第一步發文通知您們,限15天內自動搬遷;大部份承租人都不會搬,法院再依得標人聲請,安排時間由書記官來現場協調交屋,稱為「履勘」;協調不成,再定期強制交屋,法院每一項點交動作都會郵寄公文給您們,讓您們事前知曉,而整個流程長達三個月以上。

被拍賣掉後,您們即可拒付租金,舊屋主是無權向您們收房租,得標的新屋主也不會跟您們要,還會預算您們一筆搬遷費,貼補您們搬遷的損失,換取您們和諧早日交屋。

查看拍賣公告,是否為點交,如租約尚未被排除,拍賣公告會註明「不點交」,則得標人無權要求您們交屋;萬一已被排除,您們就得與新屋主協商,爭取您們的權益(時間或搬遷費),早日找房子,準備搬家。

 

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